1. 리모델링과 재건축의 차이점과 사업선택
최근 들어 정치상황이 매우 혼탁스럽기 짝이 없어 국민의 한 사람으로서 심히 걱정스럽지 않을 수 없다. 정치인들께서 국민을 편안하게 해 주어야 하는데, 경제는 경제대로, 국방은 국방대로, 산업은 산업대로 모두 불안하게 하고 있는 것이 현실이어서 매우 안타깝기만 하다.
그럼에도 불구하고, 우리나라에서 건축사업은 지속할 수밖에 없는 것이 현실이다.
리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 해여 대수선 또는 대통령령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위를 말한다. 기준 건축물을 완전히 철거한 후 새롭게 건설하는 재건축과는 다르게 기존 건축물의 구조체를 활용하여 대수선 또는 증축하는 건축행위이다.
이처럼 리모델링 사업은 건축물의 노후화 억제, 기능적 성능 및 에너지 성능 향상을 목적으로 하는 반면, 재건축은 노후·불량구조물 밀집지역의 주거환경을 개선하고 신규주택을 공급하는 것을 목적으로 하고 있다.
건축물의 권리자 즉 소유주는 일정기간이 지나 건축물의 관리비용이 늘게 되면 건축물에 대한 수리여부를 고민하게 되면서 결국 리모델링을 할 것인가, 재건축을 할 것인가에 대한 고민을 할 것이기에 몇자 훈수를 두고자 한다.
리모델링을 할 것인가? 재건축을 할 것인가?의 선택을 하기 위해서는 제일 먼저 살펴볼 일이 기존 건축물의 용적률이다. 최초 건축 당시 용적률을 300% 이상을 받았다면 [표]와 같이 현행법상 재건축은 세대수를 줄여야 하는 문제가 발생하기 때문에 현실적으로 실행하기 어렵다. 또한 용적률이 300% 이하를 받은 건축물이라 하더라도 안전진단 등급을 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능하다.
반면 리모델링의 경우에도 기존건축물의 용적률이 300% 이하를 받았다 하더라도 안전진단 상 B등급 이상을 받아 수직증축을 검토할 수 있고, C등급을 받아 수평증축 리모델링이 가능하다.
우리나라 아파트의 (평균)수명은 30년이 넘어 안전진단 D등급을 받으면 재건축이 가능하도록 규정되어 있다. 이를 확대 해석하면 자원도 없는 나라가 30년마다 재건축을 할 수 있다는 얘기가 된다.
2. 리모델링 관련 법규와 정책 동향
▲세대 간 경계를 허무는 행위=세대간 경계를 허물어 2세대를 1세대로 병합하는 행위는 금지.
▲세대분할=85㎡ 이상의 세대가 추가로 늘어나는 면적을 등기는 분할하지 않은 상태에서 세대 분할을 할 수 있다. 다만 洞단위로 공사를 해야하기 때문에 洞주민의 협의에 따라야 한다.
▲필로티1개 층 증축 가능=필로티 1개층 증축은 수직 증축으로 인정된다(최근 국토교통부 지침). 주민 공동시설로 활용 가능.
▲주택법 개정=변경절차 소관부처 명문화, 안전진단 신청 시 30일 이내 착수, 안전성검토 1회로 단축.
△공동주택 리모델링을 위한 특별법(김병욱 민주당의원 발의) △주택법 개정(강대식 국민의힘의원 발의) △주택법 개정(서정숙 국민의힘의원 발의).
이 법률들은 국회 국토교통위원회 소위원회에 의원 발의되어 있는 상태이며, 공포될 경우 공동주택 리모델링 사업이 상당 기간 앞당겨질 것으로 판단된다.
30년 이상의 (전국)주택건축물의 노후도가 47%에 달하는 현시점에 재건축 만으로는 해결할 수 없으며, 사회가 변하고, 산업이 발전하면서 리모델링 건축기술의 발전 또한 AI. ICT(정보통신기술), IOT(사물인터넷기술)과 함께 빠르게 발전하고 있다. 따라서 리모델링 사업 역시 선진국으로 진입하면서 태동되는 자연스러운 현상으로 보아야 한다.
김학겸 회장 / 한국리모델링협회
