[하우징헤럴드] 재개발사업의 사업시행자와 관련해 도시정비법 제25조 제1항 제1호는 조합이 시행하거나 또는 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 등과 공동으로 시행할 수 있다고 규정하고 있다.
여기서 등록사업자는 주택법에 따라 건설업자로 보는 등록사업자를 의미한다. 위 등록사업자는 자본금 규모와 주택건설 실적요건 등을 충족시켜야 한다.
그런데 만약 재개발조합이 위 등록사업자 요건을 충족하지 못한 회사와 공동사업시행을 추진할 경우 그 행정행위의 효력이 무효가 될까.
실제로 경기도의 한 재개발조합은 2014년 4월경 주택법상의 등록사업자의 요건을 충족하지 못한 A회사와 공동사업시행약정을 체결하고 재개발사업을 추진한 사례가 있었다.
재개발조합은 A회사와 공동사업시행방식을 전제로 하여 사업시행계획을 수립했다. 관할 인가청에서는 2017년 11월 A회사가 등록사업자 요건을 충족하지 못한 사실을 간과한 채 위와 같이 수립된 사업시행계획에 대해 인가처분을 내렸다.
이에 일부 조합원들이 공동사업시행자가 될 수 없는 회사가 관여한 위 사업시행계획에 대하여 그 하자가 중대·명백해 당연무효라고 주장하면서 2021년 1월 행정소송을 제기했다.
이에 대해 재개발조합은 공동사업시행자의 지위는 도시정비법 등에 의하여 직접적으로 부여된 행정주체로서의 지위에 있지 아니하고, 조합원들의 과반수 동의로 조합의 업무를 위임받아 수행하는 지위에 불과하므로, A회사가 법령상 등록사업자의 요건을 갖추지 못한 사정만으로는 이 사건 사업시행계획에 어떠한 하자가 있다고 볼 수 없고, 설령 하자가 존재한다고 하더라도 그 하자가 무효에 이를 정도로 중대·명백하지 않다고 주장했다.
지난 2024년 1월 18일 인천지방법원은 위 사건에 대해 이 사건 사업시행계획에 중대·명백한 하자가 존재한다고 판시하면서 원고 승소 판결을 선고했다. 이 사건에서는 도시정비법상의 공동사업시행자의 법적 지위와 의의 그리고 공동사업시행을 전제로 한 행정행위의 효력 등이 가장 큰 쟁점이었다.
인천지방법원은 도시정비법상의 공동사업시행자 제도의 의의와 관련하여 “조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 등록사업자 등과 공동으로 이를 시행할 수 있도록 한 것은, 조합이 단독으로 사업을 시행함에 따라 발생할 수 있는 자금조달의 어려움이나 전문성의 부족 문제를 공동사업시행 제도로 보완하도록 하여 신속하고 충실한 정비사업이 가능하도록 하고, 도시환경정비사업 등 도시정비사업의 활성화에 기여하도록 하고자 하는 것인 점, 공동사업시행제도를 통한 신속하고 충실한 정비사업의 추진과 도시정비사업의 활성화라는 공익의 달성을 위해서는 공동사업시행자의 자격에 관하여 상당한 규제를 실시하여 공동사업시행자의 공익성과 실행능력 및 전문성 등을 보장할 필요”가 있다고 강조하면서,
“등록사업자에 대해 일정한 자본금 규모와 건설 실적을 자격요건으로 갖추도록 규정한 것은 공동사업시행자의 공익성과 실행능력 및 전문성 등을 담보하기 위한 최소한의 요건을 규정한 것”이라고 판시했다.
결국 이 사건에서 인천지방법원은 재개발조합이 사업시행계획을 수립하면서 등록사업자 자격이 없는 회사의 관여를 허용한 것은 이 사건 사업 자체의 실행가능성과 전문성 및 안정성 등을 크게 훼손하는 행위로, 특별한 사정이 없는 한 사업시행계획에 관한 중대한 법규를 위반한 경우에 해당한다고 보았다.
또한 법원은 하자의 명백성 판단과 관련해 도시정비법이 공동사업시행자가 될 수 있는 등록사업자에 대한 자격요건에 관해 명확하게 규정하고 있다는 이유로 자격에 미달된 회사를 공동사업시행자로 지정한 하자는 객관적으로도 명백하다고 보았다.
도시정비법상의 공동사업시행자가 정비사업의 진행 과정에서 차지하는 역할과 공동사업시행제도의 취지 등을 종합할 때 인천지방법원의 판시는 매우 타당한 판결이라고 생각한다.
김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로
