재건축·재개발 사업이 진행되어 입주할 시점에 이르러 간혹 마감재에 대한 실랑이가 발생한다. 조합원들이 마감재 고급화를 요구하는 이유는 무엇이며, 또 시공사가 고급마감재를 사용하여 시공한 뒤 고급마감재 비용을 조합원들에게 부과한다면 법적인 효력은 어떻게 되는 것일까?
▲마감재 고급화 요구가 많은 이유=재건축·재개발 사업이 진행되어 골조공사후 내부공사를 할 시점에 이르게 되면 내부 마감재 때문에 조합과 시공사간에 실랑이를 벌이는 경우가 간혹 있다.
대개의 경우에 조합과 시공사가 공사계약을 체결한 뒤 3년∼5년 정도 뒤에 입주를 하기 때문에, 막상 입주할 시점에 이르면 당초 공사계약서에 기재된 마감재가 구형이고 초라해 보이는 경우가 많이 있기 때문이다
그래서 조합원들은 내부마감재를 당초 계약서에 기재된 대로 하지 말고 고급화해서 공사를 해 달라고 시공사에게 요구하게 되는 경우가 많다. 이때 조합과 시공사가 한동안 실랑이를 벌이기는 하지만 대개의 경우 조합과 시공사간에 잘 협의를 하여 무난히 넘어가곤 한다.
▲조합집행부가 시공사와 약정을 하여 고급마감재를 사용하고 일부 비용을 조합원들에게 요구할 경우=위와 같이 내부마감재를 고급화하는 것은 조합원들에게 이익이 되기 때문에, 조합집행부에서는 시공사에게 마감재고급화를 요구하는 것에 대하여 자긍심을 가지고 추진을 하는 경우가 많이 있다.
그런데 만약에 마감재를 고급화하는데 소요되는 비용중 일부를 조합원들이 부담하는 것으로 조합과 시공사가 약정을 한 경우에 조합원들은 이 일부비용을 지급하여야 하는 것일까?
이 것과 유사한 사안에 있어서 고등법원에서는 다음과 같이 판결하였다.
<재건축 아파트의 내부마감시설을 기본형으로 하느냐, 선택사양으로 하느냐에 따라 조합원의 금전적 부담이 달라지기는 한다. 하지만, 이는 순전한 추가부담은 아니고 선택사양으로 하게 되면 늘어나는 금전적 부담만큼 내부마감시설이 고급형으로 시공되는 것인 점 등을 고려하면 이것이 재건축 참가 여부를 정하는 결정적 계기가 된다고는 보이지 않는다. 그러므로, 이것을 재건축 결의사항의 하나로서 조합원 5분의 4 이상의 특별정족수를 요구하는 사항이라고 볼 수는 없다>고 판결하였다.
이에 대하여 대법원은 다음과 같이 판결하였다.
<재건축결의를 함에 있어 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액과 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하게 한 취지는 △구분소유자들이 자신의 경제적 능력과 재건축에 참가하였을 때의 경제적 이익 등을 고려하여 재건축에 참가 여부를 결정하기 위한 판단의 기초를 제공하기 위한 것이라는 점. △재건축조합이 공급한 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액이 있는 경우에는 사업계획의 변경승인을 받도록 하고 있는 점, △재건축조합의 조합원의 경제적 부담의 증가는 결국 공급한 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증가라고 볼 수 있는 점 등을 고려하면, 위에서 본 바와 같이 재건축결의 당시에 예상할 수 있었던 경제적 부담의 범위를 초과하여 조합원이 경제적 부담을 지게 되는 경우에는 재건축결의 내용의 변경에 해당한다고 할 것이다. 그리고, 조합원의 추가적 부담의 대가로 내부마감시설이 고급형으로 된다고 하여 이를 달리 볼 것은 아니다. 기록에 의하면, 이 사건 내부마감시설의 선택사양을 조합원들에게 강제함으로써 조합원들에게 추가되는 경제적 부담은 기본형을 선택할 때의 경제적 부담과 비교하여 통상 합리적으로 예상할 수 있는 범위를 초과하여 조합원들에게 경제적인 부담을 가중시키는 것으로 재건축결의의 변경에 해당한다고 할 것이다. 그러므로 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 할 것이다.>
즉, 고등법원 판결을 파기하고 대법원은 위와같이 새롭게 판결을 하였다.
▲결론=위 판결문을 참조로 할 때에 조합집행부가 조합원들의 4/5이상의 동의를 받지 않고 시공사와 계약을 체결하여 마감재를 고급화하고 소요비용 중 일부를 조합원들에게 부담하는 계약을 체결하였다고 하더라도, 조합원들 4/5이상의 동의를 받지 않았다면 무효일 가능성이 있으므로 신중하게 마감재결정을 하여야 할 것이다.
