유 재 관
동양법무사합동사무소 대표법무사
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A재개발조합은 사업시행인가를 받은 다음 분양신청을 받았다.
그 후 종전 사업시행계획과는 달리 용적률 상향으로 인한 신축세대수의 증가가 발생했고, 당초 분양하기로 한 중대형 평형의 물량을 대폭 축소하였다. 이에 따라 총회를 거쳐 설계변경으로 인한 사업시행계획 변경인가를 받았다.
〈질의1〉 A재개발조합의 경우 ‘종전 사업시행계획’과 ‘변경인가를 받은 위 사업시행계획 ’사이에 “주택규모, 분양세대수, 총사업비 등”이 변경된 경우, 조합원들에게 다시 분양신청의 기회를 부여해야 하는지의 여부 및 기존 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자로 된 자도 새로운 분양신청기간내에 분양신청을 할 자격이 있을까?
도시 및 주거환경정비법 제28조제5항에 의하면 사업시행자는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하는 경우를 포함)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 하고, 이미 인가받은 사업시행계획을 변경하는 경우에도 조합원의 동의를 얻도록 하고 있다.
이는 용적률 상향으로 인한 신축세대수의 증가 및 중대형 평형의 물량을 대폭 축소하여 기존 사업시행계획에서 정한 주택규모, 분양세대수, 총사업비 등의 내용에 대한 변경은 법시행령 제38조에서 정한 경미한 사항의 변경에 해당하지 않는 한 조합원의 분담금 규모에 영향을 미치게 되고 조합원의 분담금이 증액되는지 아니면 감액되는지 여부는 조합원들이 앞으로 당해 주택재개발정비사업에 참여할지 여부를 정하는 핵심사항이 되어 조합원들의 권리의무에 본질적인 영향을 미치게 되기 때문이다.
그리하여 조합원의 동의 및 관할 행정청의 인가로 기존 사업시행계획의 내용이 변경되는 경우 기존 사업시행계획의 내용과 변경된 사업시행계획의 내용은 조합원의 권리의무에 관한 본질적인 차이가 존재하여 상호간 동일성이 있다고 할 수 없는 경우에는 변경된 사업시행계획이 실질적인 새로운 사업시행계획에 해당한다고 할 것이다.
따라서 비록 당초 인가된 사업시행계획에 따라 분양공고 및 분양신청이 이루어졌다고 하여 이후 변경된 사업시행계획의 내용에 따른 분양공고 및 분양신청이 면제되거나 대체된다고 할 수 없고, 변경된 사업시행계획이 새롭게 정해진 사업시행계획에 해당하므로 해당 조합은 조합원들에게 변경된 사업시행계획에 따라 다시 분양공고 및 분양신청 절차를 이행하여야 한다(하급심판결).
그리고 건축규모, 평형 등이 대폭 변경되어 조합원의 분담금 규모에 영향을 미치게 된 경우 전체 조합원은 물론 현금청산 대상자에게도 분양신청을 할 수 있는 기회를 제공해야 한다. 즉 기존 사업시행계획에 따라 현금청산 대상자가 된 경우에도 새로운 사업시행계획에 따른 분양신청에 참가할 수 있는 기회를 부여한 후 관리처분계획을 수립해야 한다.
따라서 기존 현금청산 대상자가 마음을 바꿔 새로운 사업시행계획에 따라 분양신청을 할 경우 이를 배제해서는 아니된다. 다만 현금청산이 완료돼 조합에 소유권이전등기가 경료된 경우 기존 현금청산자는 다시 분양신청을 할 수 없다.
〈질의2〉 본 사안의 경우 사업시행계획 변경총회의 법정 동의율은 얼마일까?
본 사안의 경우 새로운 사업시행계획에 의한 용적률상향 및 주택규모의 변경은 조합원들이 재개발사업에 참여할 것인지 여부를 결정짓는 요소인 조합설립 동의사항 중 건축물의 설계개요 등을 본질적으로 변경하는 것으로서 조합설립 동의사항의 경미한 변경이라고 볼 수 없다.
이와 같은 사업시행계획의 변경은 조합원들의 입장에서 사업 결과 소유할 수 있는 건물의 내역에 중대한 변동이 생기는 경우라 할 수 있을 뿐만 아니라, 조합원에 따라 비용부담 및 소유권 귀속에 관하여도 영향을 미치는 설계변경이라 할 것이다.
따라서 조합설립 동의사항의 본질적 변경은 궁극적으로 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치므로 법 제16조제1항에 의하여 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 필요로 하는 것이 원칙이다.
하지만 본 사안의 경우처럼 용적률상향으로 인하여 분양세대수가 증가되었고, 그로 인하여 총사업비가 감소될 것으로 예상되므로, 조합원들의 입장에서 보면 사업 결과 소유할 수 있는 건물의 내역에 중대한 변동이 생기는 경우라고 하더라도 사업성이 좋아져 총 사업비는 감소될 것으로 예측되어 조합원들 개개인에 따라 비용분담의 절대적인 금액이 감소될 수 있다.
그러므로 조합원의 4분의 3 이상의 동의(법제16조제1항)를 받을 필요는 없고, 조합원 과반수의 동의(법제24조제6항)를 얻는 것으로 충분하다고 생각된다.
〈문의 : 02-522-3300〉
