아파트 리모델링 이슈에 대한 논의가 오는 5~6월에 분수령을 맞이할 전망이다. 논의의 큰 흐름이 ‘활성화’에 집중되고 있다. 민간에서 요구해 왔던 세대수 증가, 수직증축 등의 내용들이 대거 포함됐다. 국토해양부가 주장해 왔던 활성화 반대론은 현재로서는 발붙일 곳이 없는 상황이다. 그동안 국토부는 △과도한 용적률 증가 △구조 안전 문제 △재건축과의 정책 형평성 문제 등을 제기하며 현행 증축 방식의 아파트 리모델링 활성화 요구에 대해 불가하다는 반응을 보여 왔다. 현재 국토부의 입장에서는 이 세 가지 반대 이유에 대한 정당성 보다는 300만가구로 추산되는 노후 아파트 문제가 이처럼 커질 때까지 주무부처로서 그동안 무엇을 했느냐는 따가운 책임론 공방에 대한 답변 마련이 급한 상황이다.

 

그동안 입장에 따라 개별적으로 요구됐던 리모델링 이슈들이 모두 수집돼 국회로 총집결하면서 본격적인 논의를 예고하고 있다. 이미 분당을(乙) 재보선 과정에서 뜨겁게 달아올랐던 여야의 리모델링 활성화 법안이 각각 국회에서 논의된다. 입법 논의 과정에서 격돌도 배제할 수 없는 상황이다. 리모델링 활성화에 대한 시각 차이로 활성화 방안에 대한 방법론이 다르기 때문이다. 어쨌든 오는 5~6월 여야 의원들이 리모델링 활성화 법안을 가지고 국회에서 격돌하는 초유의 상황이 전개될 전망이다.

 

▲한나라당 고흥길 의원 개정안 발의=한나라당도 리모델링 제도 개선에 뛰어들었다. 분당갑이 지역구인 고흥길 의원은 지난달 21일 리모델링 활성화 법안을 국회에 제출했다. 고 의원은 활성화 법안을 통해 △리모델링 유형 다양화 및 세대수 증가 규정 명문화 △세대수 증가에 따른 조합원 우선 공급 △구조기술위원회 검증을 통한 구조 안전성 강화 △증축 규모를 현행 30% 기준으로 하되, 국민주택 규모 이하인 경우 40%까지 증축 허용  △지구단위계획 구역 내에서도 리모델링 시 용적률 완화 등의 방안들을 포함시켰다.

 

추가적으로 △리모델링 절차 합리화 △구조진단 과정에서의 부가세 감면 등의 내용들은 향후 시행령·시행규칙 논의 과정에서 국토부와 협의해 해결할 예정이다.

 

한나라당 방안에서 주목되는 것은 사업방식의 개방성이다. 우선 다양한 사업방안들을 제시하고, 주민들이 해당 사업장에 적합한 방안을 선택해 사용할 수 있도록 했다. 크게는 세 가지다. 증축을 하지 않는 대수선과 각 가구별 전용면적 증축 범위인 30% 범위 이내에서 증축할 수 있는 방안이다. 이때 국민주택 규모 이하의 가구는 전용면적의 40%까지 증축할 수 있다. 여기에 더해 세대수 증가를 통한 일반분양이 포함된 사업방식이다. 

 

다양한 방식을 제안한 것은 무조건 증축을 바라지 않는 주민들도 있기 때문이다. 지역적 특성에 따라 인구 증가 및 대지지분이 축소되는 것에 대해 부정적인 생각을 갖고 있는 주민들이 많은 아파트단지도 있다는 게 이유다.

 

고흥길 의원실 관계자는 “다양한 방식을 열어놓고 최종 선택은 주민들에게 맡기는 쪽으로 제도 개선이 이뤄져야 한다”고 말했다. 그동안 증축면적을 합산해 세대수 증가에 활용한다는 취지로 사용됐던 ‘총량제’라는 용어도 사용하지 않았다. 용어의 의미가 명확치 않기 때문이라는 게 이유다. 세대수 증가 시 임대주택 의무 제도 도입도 포함시키지 않았다.

 

▲여야 공통점 ‘일반분양’=민주당과 한나라당 모두 리모델링 활성화 법안을 발의한 상황에서 각 법안의 장단점이 논의되고 있다. 특징은 큰 내용은 비슷하지만 구체적인 내용은 약간 씩 차이를 보인다는 점이다.

 

여야 법안 모두 활성화에 필요하다고 인정하는 주요 내용은 일반분양과 소형주택에 대한 추가 증축 인센티브다. 300만가구에 이르는 15년 이상 노후 아파트가 증가하고 있다는 사실, 그리고 그동안 10년 간 아파트 리모델링 제도가 시행돼 왔지만 그 결과가 형편없다는 현재까지의 실적이 여야 간 이해의 밑바탕이 됐다.

 

소형주택 추가 증축 인센티브 제도의 경우도 마찬가지다. 일정한 비율로 증가하는 현행 증축 제도의 문제점을 보완하기 위한 방안이다. 대형주택은 더 많이 늘어나고, 소형주택은 적은 면적만 늘어나기 때문이다.

 

그러나 구체적인 내용에서는 차이를 보인다. 임대주택이 대표적인 사례다. 임대주택은 당초 국토부가 내놓은 ‘재건축과의 정책 형평성’ 때문에 제시됐다. 재건축은 도로 및 임대주택 기부채납을 통해 일종의 공공기여를 하는데 반해 아파트 리모델링에서는 아무것도 공공 기여를 하는 게 없다는 것이다. 따라서 민주당 측에서는 법안 통과를 위한 촉진책으로 임대주택 기부채납 내용을 법 개정안에 포함시켜 놓은 상황이다.

 

민주당 측이 제안한 법안 내용은 일반분양 시 증축 면적 총량의 1/3 이내의 면적 내에서 그 해당 면적의 30%를 임대주택으로 내놓는 방안이다.

 

이에 대해 반발도 제기되고 있다. 일부 리모델링 전문가들은 소위 ‘총량제’라고 하는 전체 연면적 범위 내에서 일반분양이 진행되는데, 그 과정에서 임대주택까지 내놓는 것은 과도하다는 주장이다. 재건축에서도 정비계획 용적률에서 추가 용적률 300%까지와의 차이에서 임대주택을 돌려 받는 구조인데, 리모델링이 오히려 역차별을 받고 있다는 주장이다. 한나라당은 이와 같은 의견에 귀를 기울였다. 가장 최후에 내놓은 한나라당 의견은 나름대로 리모델링 제도 개선 내용의 종합판 성격을 갖고 있다. 그 결과 한나라당 개정안에서는 임대주택 의무 건립 내용을 제외했다.

 

▲국토부 입장 변화도 주목=국토부의 입장 변화도 주목되고 있다. 국회 논의 과정에서 국토부 의견 수렴은 필수적이다. 국토부가 논의를 일단 6월로 미룰 가능성이 높을 것으로 관측되고 있다.

 

현재 진행 중인 국토부 리모델링 제도개선 TF팀의 결론을 마무리 지은 후 국토부의 공식 입장을 정리할 시간이 필요하기 때문이다. 이에 앞서 국토부 TF팀 내 20명의 자문위원들의 입장 변화도 주목되고 있다. 분당을 재보선 과정에서 뜨거운 사회적 이슈로 떠오른 것을 목격한 위원들의 의견 변화 가능성도 예견되고 있다.

 

이와 함께 대통령 직속 국가건축정책위원회의 리모델링 활성화 연구 결과도 6월 경 결론이 마무리 지어질 것이란 전망이다.

 

 

■ 향후 방향은
현재 주목되는 리모델링 활성화의 화두는 “어디까지 허용되느냐”로 요약된다. 제도개선의 아이디어들은 이미 나올 만큼 충분히 나왔다는 게 업계의 시각이다. 따라서 현재 시점에서는 어느 항목이 얼마나 허용될 수 있겠느냐는 게 주요 관심사다.

 

그동안 논의되었던 이슈들은 다양하다. △수직증축·수평증축 허용 △세대수 증가를 통한 일반분양 허용 △소형주택 추가 증축 인센티브 △지구단위계획구역 내에서의 증축 허용 가능성 △구조 안전 확보 방안 △취·등록세 등 세재 감면 등의 다양한 방안들이 논의돼 왔다.

 

실제 국회 논의 과정에서는 찬반 양자가 토론을 통해 절충점을 찾아가는 과정이 될 가능성 높다는 분석이다. 현재 여야가 내놓은 대안들이 정치권의 요구라는 특성상 모두 받아들여 지기는 어려울 것이라는 관측도 제기되고 있다. 지역간 형평성, 특혜 논란에서 벗어날 수 있는 사회적 합의가 이뤄질 가능성이 높다는 지적이다.

 

한 리모델링 전문가는 “현재의 분위기는 6월말에서 늦어도 7월초에 그동안 논의되었던 리모델링 논란들이 봉합되는 구도로 흘러가고 있다”라며 “정부 및 정치권에서도 현재 진행되는 리모델링 여론을 유심히 지켜보고 있을 것”이라고 말했다. 

 

지난달 있었던 분당을 재보선 과정에서 드러났듯이 이미 정치권에서는 내년 총선과 대선을 의식해 여론의 향배에 민감하게 반응하고 있는 상황이다. 향후 리모델링에 대한 주민들의 관심도에 따라 실제 정책 입안 가능성도 가늠할 수 있다는 얘기다.

 

또 다른 업계 관계자는 “정치권에서도 계속 리모델링 관련 동향 분석을 하고 있을 가능성이 높다”며 “계속해서 리모델링이 언론의 주목을 받고 있고 정치권의 이슈로도 부각되고 있기 때문에 내년 총선과 대선을 치러야 하는 정치권이 인기 관리 차원에서 한동안 힘있게 추진할 가능성이 높다”고 말했다.

 

 

■ 업계 반응
조속한 시일 내에 활성화 법안 혼란이 마무리 돼야 한다는 목소리가 제기되고 있다. 리모델링 관련 논의가 풍부해지는 것은 의미 있는 일이지만 리모델링을 활성화하자는 당초 취지를 잊어서는 안 된다는 주장이다.

 

현재 160여 개의 리모델링 사업 현장이 거의 모두 사업진행이 중단된 채 이번 제도 개선 과정을 지켜보는 중이다. 지난 2009년부터 거의 2년 간 사업이 거의 개점휴업 상태다. 사업장 내부에서 사업 반대 움직임도 나오고 있는 실정이다.

 

한 조합 관계자는 “사업에는 분명히 때가 있는 것 같다”며 “그동안 리모델링 사업에 적극적으로 찬성해 주시던 조합원들도 사업이 장기화되고 아무런 진행이 되지 않자 사업포기 쪽으로 돌아서며 동의서 철회를 요구하는 경우도 적지 않다”고 말했다.

 

따라서 충분한 논의도 필요하지만 확정된 결론은 빠른 법제화로 연결시켜야 한다는 주장이다. 

 

한 리모델링 업계 관계자는 “그동안 리모델링이란 분야가 전체 건설업계에서 찬밥 신세에 머물러 있었는데 최근 사회적 조명을 받으며 관심을 조금 끌고 있다고 너무 희망적으로만 볼 것은 아니다”라면서 “실제로 어떻게 법제화 절차가 진행되고 그것이 현장에 어떻게 작용될 수 있느냐에 주목해야 한다”고 말했다. 

 

정치권에서의 공약 실천 사항에 대해서도 관심이 모아질 전망이다. 지난달 분당을 재보선 과정에서 여야 모두 열띤 리모델링 활성화 공약을 내놓은 상황이다.

 

정치권의 선거 때에만 당근을 제시한 후 없었던 일로 되돌아서는 경우도 많았다는 주장도 제기되고 있다. 최근 동남권 신공항을 둘러싸고 벌어진 소란들도 타산지석으로 삼을 만하다는 것이다.

 

갑작스런 제도 도입 과정에 대한 시장 혼선에 대한 대비책도 필요하다는 지적이다. 주민들에 대한 홍보 준비 및 본격적인 사업 진행을 위한 대책 마련도 필요하다는 주장도 제기되고 있다.

 

한 건설사 관계자는 “현재 진행되고 있는 리모델링 관련 논의를 살펴보면 기존에 비해 상당히 발전된 결과가 나올 가능성은 높은 것 같다”면서 “이런 상황에서 바뀐 제도에 대한 정확한 내용 숙지와 관련 내용 홍보 준비를 통해 향후 안정된 사업 진행의 기틀을 마련해야 한다”고 말했다.