중앙선, 2·5호선 환승 왕십리역… 분당선도 추진
조합설립인가 무효소송 승소… 사업 추진 ‘청신호’
서울 성동구 행당동 일대는 강남과 강북을 잇는 교통 요충지인데도 주택이 노후하고 기반시설이 부족해 성동구의 대표적인 낙후지역으로 꼽히고 있다.
하지만 최근 재개발사업이 본격화되면서 편리한 교통과 발달된 상권의 입지조건을 바탕으로 성북구의 새로운 주거지역으로 재평가를 받고 있다.
행당동 일대 재개발사업의 선봉에는 행당6구역(조합장 최대휘)이 있다. 이 구역은 용적률 280%를 적용해 최고 39층의 초고층 아파트단지로 탈바꿈될 예정이어서 성동구의 새로운 랜드마크로 거듭날 전망이다.
특히 최근 사업의 발목을 잡았던 ‘조합설립인가처분 취소’ 소송에서 서울고등법원이 조합승소 판결을 내려 사업 추진에 가속도가 붙을 전망이다.
▲용적률 280.98%에 최고 39층… 총 1,040가구 건립=행당6구역은 성동구 행당동 100번지 일대에 대지면적이 4만9천807㎡로 재개발구역으로는 크지 않은 사업장이다. 하지만 사업성이 높아 ‘작지만 알찬 구역’이라는 평가를 받고 있다.
우선 이 구역은 용적률이 280.98%에 달해 총 1천40가구의 대단지를 건립할 계획이다. 전용면적별로는 △36㎥ 85가구(임대) △44㎥ 72가구(임대) △53㎥ 20가구(임대) △59㎥ 150가구 △84㎥ 583가구 △114㎥ 96가구 △141㎥ 40가구 등이다.
일반적으로 용적률이 높으면 단지 내 건축물이 많아져 쾌적성이 떨어진다는 단점이 발생한다. 하지만 이 구역은 최고 층수를 39층까지 승인받아 건폐율이 불과 16.12%에 지나지 않는다. 1천가구 이상의 주택을 건립하면서도 단지 내 건물은 겨우 7개동(임대주택동 포함)만이 지어질 뿐이다. 즉 높은 용적률에 따른 사업성과 높은 층수로 인한 단지의 쾌적함이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡은 것이다.
또 이른바 ‘지분쪼개기’가 적다는 점도 사업성을 높이는 요인으로 작용되고 있다. 성동구는 재개발사업이 비교적 일찍 시작됐기 때문에 ‘지분쪼개기’ 광풍이 불었던 곳이다. 실제로 금호동과 옥수동에서는 지분쪼개기로 인해 일반분양 물량이 거의 없는 곳들이 대부분이다. 하지만 행당6구역은 이러한 지분쪼개기가 거의 이뤄지지 않아 일반분양 물량이 상대적으로 많을 것으로 보인다.
여기에 최근에는 일부 비대위들이 제기한 ‘조합설립인가처분 취소’ 소송에서 승소해 사업은 더욱 탄력을 받게 됐다. 지난달 고등법원으로부터 조합설립이 유효하다는 판결을 받아 마지막 남은 상고심에서 유리한 고지를 점하게 됐기 때문이다.
최대휘 조합장은 “우리구역은 높은 용적률과 층수를 확보해 사업성면에서는 인근 어느 구역과 비교해도 자신있다”며 “사업추진에 방해 요소로 작용했던 소송도 대법원에서 승소가 확실시되기 때문에 사업은 보다 신속하게 추진될 것”이라고 말했다.
▲쿼드러플 역세권 왕십리역 인접한 교통요지에 한강, 서울숲 조망도 가능=행당6구역은 교통의 요충지라는 평가를 받을 정도로 편리한 교통망을 갖추고 있다.
우선 중앙선과 지하철 2호선, 5호선으로 환승할 수 있는 왕십리역을 걸어서 불과 5분이면 이용할 수 있는 역세권이라는 장점이 있다. 여기에 왕십리역에는 2012년 분당선 연장역이 내년 개통될 예정이어서 이른바 쿼드러플 역세권의 수혜를 받게 될 예정이다. 또 구역 인근에는 강남과 명동, 여의도를 연결하는 다양한 버스 노선이 지나고 있어 대중교통을 이용하기 편리하다. 여기에 강변북로와 올림픽대교, 동부간선도로, 성수대교, 동호대교 등 서울의 주요 간선도로를 이용하기 편리하기 때문에 강남과의 접근성이 대단히 좋다.
또 왕십리민자역사 복합쇼핑몰인 비트플렉스에는 E-마트, CGV, 워터파크 등 각종 상업·문화시설이 들어서 있으며 성동구청과 행당1동 주민센터, 성동교육지원청, 성동경찰서 등도 인접해 있어 다양한 행정서비스를 제공받을 수 있다.
이 밖에 한양대학교를 비롯해 행당초, 무학중·고, 광희중, 행당중, 덕수고, 한양사대부고 등이 밀집해 있어 교육환경이 우수하다. 중랑천과 서울숲, 한강도 인접해 있어 조망도 가능하다.
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“소형 다세대주택 3.3㎡당 3,500만원선”
■ 현재 시세는
행당6구역은 강남과의 접근성이 높지만 상대적으로 주택가격이 낮아 투자가치가 높다는 것이 공인중개사들의 평가다.
특히 행당동 일대에서 40층 높이의 아파트는 거의 유일하기 때문에 향후 프리미엄 효과도 누릴 수 있을 것으로 예상되고 있다.
구역 인근에 위치한 한 공인중개사 관계자는 “행당6구역 내 33㎡ 이하의 다세대주택의 경우 3.3㎡당 3천500만원선, 단독주택의 경우 3.3㎡당 1천800만원에 매물이 나오고 있다”며 “부동산시장 침체 여파로 거래가 거의 없다보니 가격이 조금 떨어진 상황”이라고 말했다.
하지만 입지조건은 물론 사업성이 워낙 좋기 때문에 아직까지 투자가치가 높다는 설명이다.
이 관계자는 “행당6구역은 다리 하나만 건너면 강남과 바로 연결되기 때문에 강남 생활권이면서도 주택가격은 아직 높지 않은 상황”이라며 “40층에 달하는 고층으로 아파트가 지어지는데다 일반분양물량도 많아 투자가치는 여전히 높은 상황”이라고 말했다.
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“추진력과 끈기 덕에 39층 따내
불법과 타협 않고 정도 걷겠다”
최대휘
행당6구역 재개발 조합장
“남자가 목표를 정했으면 끝을 봐야 하는 것 아닙니까? 우리 구역의 이익을 위해서라면 죽기 살기로 덤볐습니다. 그 정도 각오도 없이 수천억원짜리 공사가 진행되는 사업을 어떻게 추진하겠습니까?”
경상북도 예천이 고향인 최대휘 조합장에 대한 주변의 평가는 ‘경상도 사나이’라는 한 마디로 압축된다. 경상도 사나이 특유의 화끈한 추진력과 끈기로 한번 세워진 목표는 무슨 일이 있어도 끝을 보기 때문이다. 불과 7층 이하였던 층수를 최고 39층까지 끌어올릴 수 있었던 것도 그의 이러한 고집과 추진력이 있었기에 가능했던 일이다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 계획적으로 만들어진 동네가 아니라 사람들이 모여 살면서 이뤄진 취락지구다. 구역 내에는 좁은 골목길들 때문에 통행이 불편하고 주택도 노후화됐다. 경상도에서 서울로 이사를 왔지만 주거환경은 오히려 더 좋지 못했다. 그러던 중 우연히 재개발이 가능하다는 말을 듣게 됐다. 그저 좋은 동네로 바꿀 수 있다는 생각에 무작정 뛰어들게 됐다. 당시 동네에서 경상도 사람은 나 혼자였다. 그저 뛰어다니면서 동네사람들을 만나 동의서를 징구했다. 처음엔 주민들도 반신반의했다. 하지만 온 동네를 혼자 돌아다니며 고생하는 모습에 동네 주민들이 점차 믿음을 주기 시작했다.
▲층수를 7층에서 39층까지 대폭 상향시켰는데=사업 초기에 40층으로 올릴 계획이라고 하자 다들 불가능하다고 했다. 층수가 7층 이하인 곳을 40층으로 상향한다는 말을 누가 믿겠나. 구청과 시청을 찾아가 40층 허가를 내달라고 하니 담당자가 어이가 없는지 그저 웃기만 했다. 다음날 또 찾아가 또 허가를 내달라고 했다. 집요하게 찾아가서 층수 완화를 요구했다. 구역지정을 위한 설계도 40층으로 작성하고 구역지정을 위한 동의서를 80%나 걷어서 제출했다. 그렇다고 아무런 근거도 없이 무작정 층수를 상향시켜 달라는 것은 아니었다. 구역 맞은편에 주택공사가 추진하는 사업이 45층 이상으로 계획됐었다. 스카이라인을 고려해 층수를 완화해 달라는 명분이었다. 결국 끈질긴 요구 끝에 최고 39층이라는 결과물을 받을 수 있었다.
▲조합설립인가 취소 소송이 고등법원에서 승소했다=조합설립인가 취소 소송은 1심 판결에서 졌다. 하지만 큰 걱정은 하지 않았다. 고등법원에서 반드시 승소할 것이라고 믿었다. 물론 변호사의 변호 능력도 큰 역할을 했지만 그동안 사업을 추진하면서 단 한 번도 법을 어기거나 조합원들을 속인 적이 없다고 자신하기 때문이다. 조합을 설립하기까지 동의서만 7번을 걷었다. 최초 추진위 구성이나 구역지정, 조합설립인가 등과 같이 동의서를 반드시 징구해야 하는 경우 외에도 잘못된 부분이 있으면 처음부터 다시 징구했기 때문이다. 편법을 모르고 사업을 추진해 왔는데 소송에서 진다는 것은 말이 안 된다고 생각했다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 일은 없었나=일부 주민들이 유언비어를 퍼뜨리며 사업에 반대해 어려움을 겪었다. 특히 사업비를 개인적으로 사용했다고 고발까지 했다. 난생 처음 경찰과 검찰에게 조사를 받았다. 추진위 승인 이후 6년 동안 사용한 사업비가 불과 3억5천만원도 되지 않았다. 오히려 조사를 하던 검찰이 놀랄 정도였다. 다른 조합에 비해 1/5도 안 되는 비용으로 사업을 추진한 게 신기하다고 했다. 결국 무죄가 입증됐다. 이런 일을 겪다보니 이제는 조합원들도 내 편을 들어주게 됐다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=조합원들의 도움이 있었기에 사업을 추진할 수 있었다. 앞으로도 정직하고 투명하게 사업을 추진하고 반대파의 불합리한 요구에 절대로 타협하지 않겠다. 사업이 마무리될 때까지 조합을 믿고 참여해 주길 바란다. 조합도 보다 많은 개발이익을 드리기 위해 노력하겠다.
