구판서
세무법인 청솔/대표회계사
정비사업조합의 일반분양분 소득계산시 수입금액에서 차감되는 필요경비에 멸실된 기존주택의 가액이 포함되는지 여부(3)
3. 기존건축물의 철거에 따른 기존건축물의 가액에 대한 회계처리
1) 소득세법에서의 회계처리 방법
도시 및 주거환경정비법이 제정되기 이전에는 재개발조합의 사업형태는 조합원 개개인의 공동사업으로 해석되었다. 따라서 사업자등록증은 법인사업자가 아닌 개인사업자로 되어 있었다. 개인사업자(조합원 개개인이 공동으로 하는 사업)이므로 소득세법에서 규정하는 수입과 비용을 준수하여 소득세를 계산해야 했다.
재건축조합의 조합원이 재건축을 하기위하여 조합원이 소유하고 있던 부동산을 재건축조합에 출자한다. 이러한 출자는 재건축을 하기 위한 것이므로 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건축하기 위한 출자이다. 개인사업자인 재건축조합은 기존주택을 철거하고 새로운 신축주택을 건축하기 위하여 조합원의 부동산을 출자 받았으므로 기존건축물의 가액은 소득세법에서 필요경비로 비용화 되지 못한다. 재건축조합은 기존건축물을 철거하고 신축건물을 건축할 목적으로 기존건축물을 출자 받았기 때문이다. 즉, 재건축조합은 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 출자받은 것이다.
재건축조합(개인사업자)의 수입과 대응되는 비용은 기존건축물의 건물가액이 제외되고, 포함되는 항목으로는 기존부동산 중에서 토지비, 기존건축물 철거비, 신축공사비, 조합운영비 등이다. 재건축조합으로서는 기존건물가액을 비용처리 하지 못하므로 원가가 적게 계상되므로 개인소득세의 부담이 높아진다.
2) 법인세법에서의 회계처리 방법
도시및주거환경법에 적용받는 재건축, 재개발 등을 할 사업자는 법인사업자등록증이 관세관청에서 발급된다. 개인사업자가 아닌 법인사업자이므로 법인세의 규정이 적용된다. 수익사업(조합원 분양분을 제외한 수입)에서 이익이 창출된다면 법인세를 납부해야 하며, 납부하고 남은 자산을 조합원에게 분배할 경우에는 배당소득세를 납부해야 한다.
정비정비사업조합은 조합원으로부터 기존부동산을 출자 받는다. 정비사업조합은 기존부동산 중에서 토지만을 사용할 목적으로 기존부동산을 출자 받는다. 즉, 기존건축물은 철거하고 신축건축물을 짖겠다는 것이다. 이러한 목적으로 기존건축물을 취득하였으므로 그 건축물을 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 토지에 대한 자본적 지출로 회계처리 해야 한다.
상기 사항을 제외한 사유로서 기존건축물을 철거하는 경우 기존건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 회계처리 한다.
기존건축물의 가액과 철거비용을 수익적 지출로 처리하면 수입과 대응되는 비용이 높아지므로 이익이 적게 계상된다. 이익이 적어지므로 법인세가 적게 계산되는 효과가 생긴다. 법인세가 적어져 법인은 절세가 되므로 기존건축물의 가액과 철거비용을 수익적 지출로 회계처리 하려 한다.
반면에 국세청은 이러한 회계처리로 인하여 법인세가 적게 납부되므로 법인이 취득한 건축물에 대하여 세밀한 검토를 한다.
기존건축물의 가액과 철거비용을 자본적 지출로 회계처리하면 토지에 가산되므로 토지의 원래가액에 기존건축물의 가액과 철거비용이 합산된다. 토지가액이 상승되는 효과가 발생된다. 값이 높아진 토지는 판매가 되어야 비용화되므로, 토지가 매매되지 않으면 기존건축물가액과 철거비는 비용화 되지 않으므로 법인세 부담이 높아지는 결과가 발생된다.
예를 들면 ‘갑’법인이 건축자재 공장을 하려고 부동산을 구입했다. 토지비 10억원, 건물비 5억원으로 합계 15억원이 지출되었다. 기존건축물이 건축자재 공장에 맞지 않아서 구입한 건축물을 1억원의 비용을 투입하여 철거했고 신축공장을 건축했다. 기존건물 구입비용 5억원과 철거비용 1억원의 합계액 6억원의 회계처리 방법에 따라 ‘갑’법인의 법인세 부담은 커다란 차이가 발생된다.
수익적 지출로 회계처리 하면 기존건물을 철거한 연도에 비용으로 6억원이 처리되므로 법인세의 절감효과가 바로 발생된다. 자본적 지출로 회계처리 하면 6억원의 금액은 토지에 합산된다. 즉 최초 토지구입비 10억원에 기존건물구입비 5억원, 그리고 철거비 1억원의 총합계 16억원이 토지가액으로 회계처리 된다.
이러한 회계처리로 철거한 건물관련비용 6억원을 당해연도의 비용으로 회계처리 되지 못하므로 법인세 부담이 증가된다. 향후에 토지를 팔 때에 비용으로 처리되므로 시차가 발생된다. 정비사업조합은 법인이므로 기존건축물의 건물가액과 철거비용을 자본적 지출로 회계처리하여 토지가액에 포함시켜야 한다. 이러한 토지가액은 일반분양분에 대한 수입과 대응되는 원가항목 중 용지비로 구성되어 비용화된다.
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