맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 분양미신청자 등
사업시행자는 ①분양신청을 하지 아니한 자 ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 ③관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다(법 제47조).
분양대상 조합원의 확정 등 관리처분계획의 내용은 분양신청기간 만료일을 기준으로 하여 정하도록 되어 있는바, 분양신청기간 만료일 이후 분양신청의 철회를 허용하게 된다면 주택정비사업의 진행에 현저한 지장을 초래하고 조합원들의 권리관계에도 큰 혼란을 초래할 우려가 있다.
따라서 분양신청의 철회는 분양신청 기간내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회하는 경우를 의미한다(대법원 2011.12.22. 선고 2011두17936 판결, 서울행정법원 2005.12.2. 선고 2005구합24889 판결, 인천지방법원 2006.6.29. 선고 2005가합12151 판결). 분양신청을 하였으나 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회한 자는 위 분양신청철회자에 해당되지 않는다.
2. 분양미신청자 등의 승계인
도시정비법 시행령 제30조의 제2항은 “법 제16조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 조합의 설립인가후 양도·증여·판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.
위 규정에 따라 이전고시 이전까지 조합원은 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 가지고 이를 자유롭게 양도할 수 있고 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리의무도 당연히 이전·승계된다할 것이다(대법원2003.9.26. 선고 2001다64479 판결). 따라서 현금청산대상자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 위 현금청산대상자의 지위를 승계한다.
서울행정법원(2011.7.7. 선고 2010구합17885 판결)은 “위 토지등소유자는 도시정비법 제47조 제1호 및 피고의 정관 제44조 제4항 제1호에 따라 이 사건 1차 분양신청기간 종료일 다음날에 현금청산대상자가 되었고, 그 이후인 2008년 5월 27일(이 사건 건물) 및 2008년 6월 20일(이 사건 토지) 위 토지등소유자로부터 이 사건 토지 및 건물의 소유권을 취득한 원고는 위 토지등소유자로부터 현금청산대상자의 지위를 이전받았다고 할 것이다(도시정비법령 및 피고의 정관에 의하면, 양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다고 규정하고 있다)”라고 판시하였다.
3. 분양계약을 체결하지 않은 조합원
조합의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대하여 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 조합이 조합원이었던 토지등소유자에 대하여 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것으로 볼 수 있다.
위와 같은 내용을 포함한 정관규정 또는 관리처분계획은 유효하고, 분양계약을 체결하지 않은 조합원도 현금청산자에 해당한다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결, 대법원 2011.12.22. 선고 2011두17936 판결).
4. 조합원 자격의 상실
현금청산자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하므로, 형평의 원칙상 그에 대응하는 조합원으로서의 의무, 즉 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거·이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다고 보아야 할 것이다.
분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다.
이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 주택정비사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 할 것이다(대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203 판결(재건축), 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결(재개발)).
현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가진다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결).
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