맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 청산금 지급의무 발생시기
분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일의 다음날(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결)에, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날에 현금청산의 시작일로 산정한다(법 제47조 제1항).
분양신청기간의 종료 후에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이라 할 것이다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2009.9.10. 선고 2009다32850, 32867 판결). 또한 분양신청기간 종료 후에 임의로 분양신청을 철회한 자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기도 ‘관리처분계획에서 정한 분양계약체결기간의 종료일 다음날’이라 할 것이다(대법원 2011.12.22. 선고 2011두17936 판결).
2. '150일‘의 법적 성격
구 도시재개발법 제36조에서는 분양처분고시 이후에 청산금을 지급하도록 규정하고 있어 구역 내 토지등소유자로서 분양권을 받지 못한 청산조합원의 경우에는 관리처분계획인가고시일부터 사용수익권도 상실된 상태임에도 조합의 일방적인 의사 및 사업내용에 따라 분양처분고시일까지 장기간 동안 청산금을 지급받지 못함은 물론 수용된 경우에는 곧바로 재결금액을 지급받게 되지만 청산조합원의 경우 그 기간 동안의 이자도 지급받지 못하는 현저히 불합리한 점을 시정하기 위하여 도시정비법에서는 150일 이내에 청산금을 지급하도록 규정하고 있는 것이다.
위 ‘150일’의 성격이 제척기간인지 여부가 문제될 수 있으나, 법원의 실무는 제척기간으로 보지 않고 있으며(수원지방법원 2009.3.13. 선고 2007가단109943 판결), 개정된 시행령 제48조 제3항에서 위 현금청산기간 이후 이자를 지급토록 규정하고 있음에 비추어, 제척기간에 해당한다고 볼 수 없다.
3. 현금청산금액의 협의
사업시행자가 토지등소유자의 토지ㆍ건축물, 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다(시행령 제48조).
4. 주택재개발조합의 수용절차
주택재개발사업의 경우에는 재개발조합이 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자로부터 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해 도시정비법이 정하는 바에 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하고, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다(대법원 2008.3.13. 선고 2006두2954 판결). 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결).
5. 주택재건축조합의 소유권이전등기 청구소송
도시정비법 제47조는 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 부담하는 현금청산 의무를 규정하는 것에 불과하므로, 재건축조합이 도시정비법 제47조를 근거로 하여 곧바로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없다.
그러나 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 된다. 따라서 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용하여 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결, 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결).
현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날은 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이고, 현금청산대상자에 대한 매도청구소송의 경우 최고절차 및 행사기간에 대하여 도시정비법 제39조에서 준용하는 집합건물법 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다(대법원 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결).
현금청산 대상자는 사업시행자를 상대로 현금청산금 청구소송을 제기할 수 있을 것이다.
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