정비기반시설은 근본적으로 무상양도되는게 타당

 

 

고 조합장은 요즈음 기대에 부풀어 있다. 예전에 조합의 사업시행인가를 받기 위하여 어쩔 수 없이 강제적으로 국가에 헌납하다시피 한 국·공유지 매수대금 수십억원을 되찾을 수 있을 것 같은 기대감이 있기 때문이다.

도시 및 주거환경정비법 제65조를 보면 분명히 국가 또는 지방자치단체가 소유하고 있는 정비기반시설은 사업시행자인 조합에 무상으로 양도하도록 규정되어 있고, 고 조합장 조합의 상황으로 볼 때 당시 위 제65조의 요건에 맞아 국·공유지 무상양도를 신청하였으나 관할관청에서는 무조건 무상양도는 안된다고 하면서 매수하지 않으면 사업시행인가를 해 주지 않겠다고 하여 어쩔 수 없이 수십억원을 주고 국·공유지를 매수할 수밖에 없었기 때문이다.

자, 이제 준공인가도 받았기 때문에 그동안 당했던 굴욕을 되돌려주고, 수십억 원을 찾아 조합원들에게 돈을 배당해 보자!

 

■ 국·공유지 매수대금을 되찾자!

“이사님들, 오늘 제가 그동안 이 사업을 하면서 한이 맺혔던 일을 이제는 풀어야겠다는 생각에서 오늘 이사님들을 오시라고 했습니다.”

“아니 조합장님. 그동안 고생을 하셔서 이제 신축건물 공사도 끝나고 얼마 전에 준공인가까지 받아서, 사업을 성공적으로 완수하였다고 조합원들이 칭찬을 하고 있는 상황인데 조합장님 가슴에 한이 맺혔던 일이라니요? 아니 누가 우리 착한 조합장님 가슴에 그렇게 못을 박았습니까?”

이사회에 모인 이사들은 조합장의 말에 놀라운 표정을 지으면서 모두 조합장 얼굴을 쳐다보았다.

“이사님들도 잘 알고 계시잖습니까? 우리가 사업시행인가를 받을 즈음에 우리 단지 내에 있던 국·공유지인 도로나 공원을 무상양도 받기 위하여 많은 노력을 했던 것을 알고 계시지요?”

“아, 그럼요. 그때 우리는 분명히 전문변호사님 자문까지 받아서 단지 내에 있는 국·공유지인 도로나 공원을 조합이 무상으로 양도 받을 수 있다고 많이 요청을 하였지요. 아∼ 그런데 그 망할 놈의 공무원들이 법적으로 분명히 무상양도 받을 수가 있는 것인데도 무상양도가 안 된다고 억지를 부렸잖습니까?”

김 이사의 말에 옆에 있던 최 이사가 더 열을 내면서 말했다.

“이제 와서 말인데, 그때는 정말 열불 나서 죽을 뻔했습니다. 분명히 무상양도 받아야 할 대상인데 구청에서는 조합에서 사업을 해서 돈을 많이 버니 국·공유지를 돈 내서 사라고 말했지요. 그리고서는 사업시행인가 전까지 국·공유지 매수계약을 체결하지 않으면 사업시행인가를 내 줄 수가 없다고 거의 협박을 한 셈이지요. 그 매수대금도 그래요. 그 땅은 분명히 도로와 공원이었는데, 어떻게 된 것이 대지 값으로 감정을 해서 너무 많은 돈을 주고 매수하지 않았습니까?”

이사들의 말을 듣고 있던 고 조합장이 다시 말하였다.

“네, 저만 열을 받고 한을 품고 있었던 것이 아니라 이사님들도 다 같은 생각을 하시고 계시군요. 그러면 이제 그동안 가슴에 품은 한을 풀어야 하고, 또 억울하게 납부한 비용을 회수하여 조합원들에게도 이익이 갈 수 있도록 소송을 제기할까 하는데, 이사님들 생각은 어떠하신가요?”

“아니, 그 돈을 반환받을 수 있는 것인가요? 이미 납부한지 몇 년이 되었잖아요.”

“네, 제가 변호사님께 알아보니까 반환을 받을 가능성이 높다고 하는데, 같이 가서 변호사님의 설명을 듣고 반환받는 소송을 제기하도록 하시지요.”

여러분들 중에서도 위의 고 조합장님과 같은 경우를 당한 사례가 있을 것으로 판단됩니다. 국가나 지방자치단체에서 당연히 무상양도를 해 주어야 함에도 불구하고 자신들이 인·허가권한을 가지고 있는 것을 이용하여 부당하게 조합원들의 돈을 빼앗아 간 경우가 많이 있을 것으로 봅니다.

따라서 이제는 그 돈을 회수해야 하지 않겠습니까? 지방자치단체에서 받은 매매대금을 반환받는 소송을 제기해 보시기 바라며, 그 이론은 아래와 같으니 참조하시기 바랍니다.

 

1. 민법상 ‘교환’의 법리가 전제
민법에는 ‘교환’이라는 법리가 있습니다. 민법 제596조를 보면 “당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”라고 규정되어 있습니다.

즉, “내가 가진 재산을 너한테 이만큼 줄 테니 너도 네가 가진 재산을 나한테 이만큼 주라”라는 제안을 한쪽이 하였을 때에 다른 한쪽이 이 제안에 응하여 약정을 하면 교환의 효력이 생기는 것입니다.

예를 들면, 서로 인접하고 있는 101번지, 102번지 논이 있고, A는 101번지 땅을 소유하고 있고, B는 102번지 땅을 소유하고 있는데, 101번지와 102번지가 붙어 있으면서 서로 경계가 꼬불꼬불하여 경작하기에 영 불편했습니다.

그래서 A와 B가 꼬불꼬불한 농지를 경지정리한 것처럼 똑바로 경계선을 그은 다음 그 경계선을 넘나드는 서로 간의 토지를 일정한 면적씩 상대방에게 주기로 약정을 하는 것이 바로 교환계약을 일종입니다.

이때 두 토지가 가격이 동일하면 서로 동일한 면적만 주고받으면 되는 것이고, 101번지는 평당 100만원, 102번지는 평당 200만원으로서 가격이 차이 나면 한쪽이 다른 쪽에 2배의 면적을 주거나 돈으로 계산하여 더 주고 교환을 하면 되는 것입니다.

 

2. 정비기반시설 설치비용 부담 주체
정비사업을 하면서 정비계획에 따라 설치되는 정비기반시설의 설치비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담하기로 되어 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제60조, 이하 ‘도정법’이라고 함). 즉, 사업시행자인 조합이 부담을 하여야 하는 것이지요.

이때 정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구·녹지·하천·공공공지·광장·소방용수시설·비상대피시설·가스공급시설 등을 말하며(도정법 제2조 4호, 시행령 제3조) 이러한 시설은 어느 단지를 불문하고 단지 내에 있을 수 있습니다.

따라서 A조합이 재건축을 하면서 위와 같이 도로 등 정비기반시설을 설치할 경우에 이 시설을 자신들의 비용으로 설치하는 것은 당연할 수도 있습니다. 그런데 위 정비기반시설 중에 도로나 공원은 설치 후 꼭 그 아파트단지의 주민들만 이용하는 것은 아니며, 주변에 있는 사람들 또는 그곳을 통행하는 모든 사람들이 다 이용할 수도 있는 그런 시설이 대부분입니다.

따라서 위 정비기반시설 중에 해당 아파트 주민뿐만 아니라 다른 사람들도 같이 이용하는 그런 시설들에 대하여는 사업시행자 즉, 조합원들이 그 돈을 다 부담하기에는 약간 억울한 생각이 들 수도 있습니다. 그래서 이런 생각이 들 수 있는 시설들을 설치할 때에는 시장·군수가 그 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있도록 도정법 제60조 2항에서 규정하고 있습니다.

 

3. 현실적인 문제
그런데 현실적으로는 위 법 규정과는 달리 진행되고 있습니다. 시장·군수는 법에 설치비용 전부 또는 일부를 부담할 수 있도록 되어 있는데도 재정적인 이유를 내세우며 거의 부담을 하지 않고 있습니다. 오히려 위 교환의 법리에 따를 때에 무상 양도해 주어야 할 토지조차도 무상양도해 주지 않고 매수하라고 거의 강요하고 있는 실정입니다. 왜냐하면 그래야만 지자체에 돈이 들어오기 때문입니다.

예를 들어, 어떤 정비사업조합이 기존의 주택을 철거하고 새로 정비사업을 추진하는 과정에서 도로 등의 부지로 300평을 지자체에 기부채납했다고 가정합시다.

그런데 사업부지중에 시유지 등으로 된 도로가 기존에 100평이 있는 경우에 ‘나는 너에게 300평을 주니 너는 나에게 100평을 주라’라는 요청에 대하여 지자체는 300평은 공짜로 가져가고 100평은 사도록 강요하고 있는 것입니다.

이것은 위 교환의 상식에 맞지를 않습니다. 하지만 우월한 지위에 있는 지방자치단체의 강요 때문에 어쩔 수 없이 무상양도 받을 수 있는 토지 등을 강제적으로 매수하고 사업을 진행해온 조합들이 많이 있을 것으로 믿습니다.

 

4. 근본적으로 무상양도되어야 타당
법 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속) ②시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.

법 제2조(정의) 4. “정비기반시설”이라함은 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(국토의계획및이용에관한법률 제2조9호의 규정에 의한 공동구를 말한다) 그밖에 주민의 생활에 필요한 가스등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

시행령 제3조(정비기반시설) 법 제2조제4호에서 “대통령령이 정하는 시설”이라고 함은 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 녹지
2. 하천
3. 공공공지
4. 광장
5. 소방용수시설
6. 비상대피시설
7. 가스공급시설
8. 주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 법제2조1호의 규정에 의한 정비 구역안에 설치하는 법 제2조제5호의 규정에 의한 공동이용시설로서 법제30조의 규정에 의한 사업시행계획서에 당해 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 관리하는 것으로 포함된 것

 

위 관련 조항 등을 조합의 사업과 관련하여 검토 해석해 보면, 조합이 주택재건축사업의 시행으로 새로 설치하는 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속하되, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설도 조합이 이를 유상으로 매수하는 것이 아니라 조합이 새로 설치하여 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속시키는 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 조합에 무상으로 양도되는 것입니다.

예를 들어 어떤 정비사업조합이 기존의 주택을 철거하고 새로 정비사업을 추진하는 과정에서 도로 등의 부지로 300평을 지자체에 기부체납했다고 가정해 봅시다. 그런데 사업부지중에 시유지 등으로 되어 있는 도로가 100평이 있는 경우에 기존에는 그 조합은 시유지 100평을 시로부터 대금을 지불하고 매수하여 조합의 소유로 한 뒤 신축되는 건물 등의 부지로 사용해야 했습니다.

그러나 이러한 사업추진은 상식적으로 이해가 되지 않는 방식이었습니다. 왜냐하면 도로부지 등으로 300평이나 무상으로 지자체에 기부체납하였는데, 시유지 100평은 돈을 주고 사라니 도대체 형평성에 맞지 않는 행정편의적인 발상이라고 비난이 자자했던 것입니다.

그래서 정비사업관련법인 도시및주거환경정비법을 제정하면서 위와 같은 경우에 시유지 면적 100평은 무상으로 조합에 양도해주겠다는 취지의 입법을 하였으며, 이 조문이 바로 도정법 제65조 제2항인 것입니다.

 

5. 무상양도를 받을 수 있는 첫 번째 절차
그러면 도정법 제65조 제2항에 의하여 무상양도를 받기 위해서는 어떠한 절차를 거쳐야 하는 것인가요?
도정법 제30조와 시행령 제41조 2항에 의하면 사업시행자는 정비계획에 따라 사업시행계획서를 작성하여야 하는데 이때 “11. 정비사업의 시행으로 법 제65조 제2항의 규정에 의하여 용도 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 2이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치한 정비기반시설의 조서·도면 및 설치비용계산서, 12. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서”를 포함하여 사업시행계획서를 작성하도록 되어 있습니다.

그리고 이 사업시행계획서에 정관 등과 그밖에 시행규칙이 정하는 서류 등을 첨부하여 시장·군수에게 사업시행인가를 받도록 되어 있습니다(도정법 제28조). 즉, 사업시행인가신청을 할 때에 이러한 무상양도 받고자 하는 내용 등을 포함하여 인가신청을 하도록 되어 있는 것입니다.

따라서 기존에 국가 또는 지방자치단체의 소유로 되어 있는 정비기반시설이 있다면 그 정비기반시설의 조서·도면작성은 물론 그 시설에 대한 감정평가를 먼저 받아두어야 합니다. 그리고 새로 설치하는 정비기반시설의 조서·도면 및 설치비용계산서도 작성해 두어야 합니다.

위와 같은 조서 및 도면작성 등의 업무는 조합 스스로 하기는 힘들 것이고, 정비사업전문관리업자나 연구용역업체에서 가능한 업무이므로 시기를 놓치지 말고 위와 같은 작업을 미리 해 두어야 할 것입니다.

 

6. 부당이득반환청구
그런데 위와 같이 다 신청을 하였는데도 지방자치단체에서 무상양도를 해 주지 않는 것이 문제이겠지요. 본 지면에서 나오는 고 조합장의 조합의 경우에도 이와 같은 경우입니다.

이런 경우에는 해당 지방자치단체를 피고로 하여 부당이득반환청구 소송을 제기해 보시기 바랍니다. “그 당시에는 어쩔 수 없이 국·공유지를 돈을 주고 매수하였지만 지금 와서 보니 당연히 무상양도해 주어야 할 것을 돈을 받고 매도하였으니, 이 계약은 무효이다. 따라서 지방자치단체에서 받아간 매매대금은 부당이득이니 이를 반환해 달라”는 취지의 소송을 제기해 보시기 바랍니다.

분명히 승산이 있으며, 그 반환청구하는 매매대금이 상당히 큰 돈이기 때문에, 조합집행부에서는 조금이라도 승산이 있으면 소송을 제기하여 부당이득을 반환받으시기를 바랍니다.

 전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사  02-592-9600 . www.r119.co.kr