조합 대의원회서 사업방식·입찰방식 등 결의

 

고 조합장과 이사들은 시공자를 선정하는 입찰방법 결정이 지분제와 도급제에 따라서 다르고, 또 어느 방식을 결정하던 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 등 3가지 경쟁입찰의 방법중 1가지를 선택하여 입찰해야 한다는 점을 알게 되었다.

그런데 지분제와 도급제중 어느 것을 선택하는 것이 현명할까? 그리고 이사회의 도중 대의원회에 상정하는 안건을 정하는 과정에서 이사들 간에 논쟁이 시작되었다.

 

4. 제2차 이사회 개최 <계속>

가) 지분제와 도급제중 어느 것이 유리한가?
“조합장님 설명을 들으니 이제 그동안 궁금하였던 점이 좀 풀리는 것 같습니다. 그런데 조합장님, 지분제와 도급제중 어느 것이 조합원들에게 유리할까요? 대의원들이나 조합원들이 결정을 하려면 어느 것이 더 유리할지가 초미의 관심사 일 텐데 말입니다.”

“네~ 앞으로 대의원회와 조합총회에서 이 안건이 결정되려면 많은 질문을 받을 수도 있고, 또 이사님들이 이 내용을 정확히 알고 있어야 하기 때문에 이 부분에 대하여는 전문변호사님의 말씀을 듣도록 하겠습니다.”

“김조영 변호사입니다. 이상에서 살펴본 바와 같이, 사업이 아무 문제가 없이 잘 진행이 된다면 분명히 지분제보다는 도급제가 더 많은 이익을 남기게 된다는 것을 알 것입니다. 왜냐하면 시공사가 가지고 가게 되는 이익을 조합이 이를 거두게 되고, 결국에는 조합원들에게 배당이 될 것이기 때문입니다.

하지만 실제 사업을 진행하고 또 완료하였을 경우에 어느 사업방식이 더 이익일지는 모릅니다.

첫째, 도급제의 경우에는 사업을 진행하면서 발생하는 모든 이익을 조합원들이 챙기지만 손실 또한 조합원들이 전부 감수해야 합니다.

 

즉, 공사가 순조롭게 진행되고 신축아파트 일반분양도 잘되어 높은 가격으로 분양가가 형성되면 다행이지만, 그렇지 않고 미분양이 된다거나 일반분양가가 하락되어 분양대금수입이 적어지게 되면 예상했던 수입보다 적게 되고, 심지어는 모든 사업에 따른 손실을 조합원들이 떠안게 되기 때문이지요.

둘째, 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 사업도중에 부담금을 계속하여 납부해야 합니다.
지분제 사업의 경우에는 도급공사비 및 사업경비를 시공사가 부담하여 자신의 비용으로 지급해 가면서 사업을 진행하게 되나, 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비지급을 위하여 조합원들이 중간 중간 많은 금액의 부담금을 납부해야만 공사가 계속될 수 있습니다.

 

왜냐하면 도급공사의 수급인인 시공사로서도 중간 중간에 공사비를 지급받아야만 그 다음 공사를 진행할 수 있기 때문입니다. 적게는 수백억원이나 심지어 수천억원의 공사비가 소요되는 재건축·재개발사업에 있어서 공사대금을 외상으로 하고 공사를 계속할 수는 없기 때문입니다.

그래서 실제로는 조합원들의 부담금 납부실적이 저조하여 공사가 중단되는 경우도 있고, 공사가 완료된 뒤에도 공사대금을 미납하여 입주하지 못하는 경우도 더러 발생하고 있습니다.

따라서 계산상으로는 지분제보다 도급제가 더 이익일 것 같으나, 사업 중간에 발생하는 각종 위험적인 요소와 경비를 조합원들이 부담해야 하기 때문에 결과적으로 어느 것이 더 이익이 될지는 장담할 수가 없는 것이지요.”

“변호사님, 그래도 지분제와 도급제 2가지 모두를 선택할 수는 없는 것이고, 결국에는 2가지 중 1가지만을 선택하여야 할 것 아닙니까?”

“네~ 결론은 이것입니다 일정한 이익(무상지분율)만을 보고 조금이라도 속 편하게 사업을 하려면 지분제를, 좀 더 노력을 더 하고 큰 이익을 보려고 시도하려면 도급제사업 방식을 택하는 것이 좋을 것입니다.”

나) 언제 결정하게 되는가요?
“그러면 변호사님, 지분제와 도급제 중 어느 것을 선택할지를 언제까지 결정해야 하는가요?”

“네, 가장 바람직하기는 창립총회때 결정을 하거나 시공사선정총회 전에 총회를 할 때에 미리 지분제와 도급제중 어느 것을 선택할지에 관하여 총회결의를 받는 것이 가장 바람직합니다. 그러나 그렇게 되면 시공사 선정총회 전에 사업방식을 결정하기 위한 총회를 별도로 개최해야 하기 때문에 현실적으로 매우 어려운 일입니다. 따라서 시공사선정 총회시에 시공사선정안건 이전에 지분제방식을 채택할지, 도급제방식을 채택할지에 관하여 ‘사업방식 결의의 건’을 총회안건으로 상정하여 총회 의결로 먼저 사업방식을 정한 다음에 ‘시공자선정 결의의 건’을 진행하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

하지만 시공자선정 총회이전에 시공자 선정공고 및 입찰지침서를 배포할 때에 사업방식에 관한 내용을 미리 결정하여 시공자들에게 설명해야만 시공사들이 그 사업방식에 맞는 사업제안을 할 수 있기 때문에, 일반적으로는 대의원회에서 먼저 사업방식에 관한 결의를 한 뒤에 선택된 방식대로 입찰공고를 하고 사업제안서를 받은 뒤에, 이를 전제로 위에서 보신 바와 같이 시공자선정 총회 때에 ‘사업방식 결의의 건’을 안건으로 상정하여 결의하게 되는 것입니다.

 

만약에 대의원회에서 지분제를 선택하여 지분제에 맞게 입찰제안서 등을 받았는데, 막상 총회결의시 지분제가 아닌 도급제가 선택되게 되면 그 입찰을 무효로 하고 다시 입찰공고 등을 낸 다음에 도급제에 맞게 입찰제안서를 받아 다시 총회결의를 해야 할 것입니다.”

다) 어떤 기준으로 사업방식을 결정하여야 하는가요?
“변호사님, 그러면 어느 사업단지에 지분제와 도급제중 어느 것이 좋을 것인지에 관하여 조합원들이 결정을 해야 하는데, 그 결정하는데 있어서 기준이 될 만한 것이 있으면 말씀해 주시기 바랍니다.”

설명을 계속 듣고 있던 고 조합장은 변호사에게 물어보았다.

“예, 잘 질문하셨습니다. 가장 중요한 질문인 것 같습니다. 왜냐하면 지분제와 도급제가 무엇인가를 이해하는 것도 중요하지만 ‘우리 단지의 경우에는 지분제를 택하는 것이 유리한가, 아니면 도급제를 채택하는 것이 유리한가?’ 하는 점이 더 중요하기 때문입니다.

다음과 같은 기준을 가지고 지분제와 도급제를 결정할 때에 고려해 보시기 바랍니다.

첫째, 도급제 방식을 채택하면 공사대금지급은 누가 해야 하는가요? 조합원들이 돈을 거두어 시공사에게 공사 중간 중간에 지급해야만 합니다. 그래서 우리 단지의 조합원들이 공사도중에 분담금을 납부하여 그 돈으로 공사비를 중간 중간에 지급할 수 있을 정도로 경제적인 여유가 있는지가 가장 중요한 관건이라고 하겠습니다.

물론 조합이 사업비대출을 은행으로부터 받을 때에 시공사가 그 대출금에 대하여 연대보증을 하고, 은행은 이 보증을 보고 조합에 사업비 대출을 해 주지만, 시공사의 신용도가 별로 좋지 않을 경우나 부동산경기가 침체되는 경우에는 시공사의 보증이나 은행의 대출 자체가 쉽지 않을 경우도 많이 있습니다.

예전에 약 450여세대가 재건축을 하면서 도급제방식을 채택하였는데, 사업을 진행하면서 조합원들의 경제적인 사정이 좋지 않아 공사비를 제때에 내지 못하였고, 일반분양조차도 잘 되지 않아 급기야 공사비 부담금을 내지 않는 조합원 약 150여명 이상을 제명하고 사업을 진행한 적도 있습니다.

또 어느 단지는 사업 중간에 계속하여 조합원분담금을 잘 내어 공사비를 차질없이 지급하다가 마지막 입주단계에서 남은 공사금액을 시공사에 지급하지 못하여, 급기야 시공사는 공사비잔액을 받지 못하였기 때문에 신축아파트 열쇠를 전부 다 주지 않게 되었습니다. 이에 대하여 분담금을 납부한 조합원들이 항의를 하자 분담금을 전부 납부한 조합원들에게만 열쇠를 주고 분담금을 납부하지 않은 조합원들에게는 열쇠를 주지 않아 상당기간동안 그 아파트 단지는 입주기간이 지났음에도 입주하는 사람들이 적어서 한동안 썰렁하게 지내게 되었습니다. 이러한 상황은 결국에는 그 아파트의 가격과 주거환경 형성에 악영향을 미칠 수도 있습니다.

즉, 우리 조합원들이 공사비를 제때 잘 낼 수 있는가? 하는 점이 가장 중요한 고려대상이라고 할 것입니다.
둘째, 만약에 조합원들의 경제적인 사정이 좋지는 않지만, 조합원들의 숫자가 워낙 많거나 사업단지의 규모가 커서 시공사들이 군침을 삼키고 뛰어 들어오는 경우에는 문제가 쉽게 풀릴 수도 있습니다.

즉, 조합원들이 시공사에게 지급해야 할 공사대금과 조합이 사용하게 될 각종 사업비를 조합원들이 납부하도록 하는 것이 아니라, 조합원은 자신이 소유한 종전자산가액과 분양 신청한 신축아파트 분양가액과의 차액(조합원분담금)만 내어 이를 공사금액으로 우선 충당하고, 나머지 공사금액은 일반분양을 통하여 들어오는 수입과 은행으로부터 대출을 받는 금액으로 충당을 하도록 하면 조합원들이 납부하는 금액이 적은 상태로 사업을 진행할 수도 있습니다.

정리하면 대단지의 경우에는 도급제를 하더라도 그 도급공사로 인한 시공사의 이익이 크기 때문에 시공사들이 은행대출에 보증을 함으로서 공사비와 사업비 융통을 해결할 수가 있다는 점입니다.
셋째, 향후 부동산가격이 상승할 가능성이 있을 경우에는 도급제를, 하락할 가능성이 있을 경우에는 지분제를 채택하시기 바랍니다.

물론 이러한 판단은 조합보다는 시공사들이 더 잘하겠지만, 조합도 정비업체 등과 의논하여 충분히 예상을 할 수 있습니다. 아니면 부동산관련 전문연구기관(주택산업연구원, 건설산업연구원 등 전문연구기관)이 주기적으로 보고하는 부동산 동향 등을 보면 충분히 판단할 수가 있을 것입니다. 따라서 만약에 향후 주택가격이 상승하여 일반분양가가 지금보다 더 많이 상승할 가능성이 있다고 판단이 되면 도급제를 채택하는 것이 절대적으로 유리합니다. 왜냐하면 현재 예상보다 더 많은 일반분양금액이 향후에 수입금으로 들어오게 되고, 이는 결국에는 관리처분계획을 수립할 때에 조합원의 부담금을 낮추는 결과에 이르러 조합원들에게 큰 이익이 될 수 있기 때문입니다.

넷째, 재건축은 지분제, 재개발은 도급제를 채택하려는 경향이 많이 있습니다.
재건축·재개발하기 전의 시점을 보면, 일반적으로 단독주택의 경우보다 아파트가 가격이 높게 형성되어 있고, 아파트의 가격은 평형대별로 비슷한 가격으로 형성되어 있어, 시공사의 입장에서는 그 아파트 단지의 총 시세를 알 수 있어 지분제사업을 제시할 수 있는 여러 가지 가격자료를 통해 쉽게 계산이 될 수 있습니다.

하지만 단독주택 등과 같은 재개발사업장의 경우에는 각 주택마다 가격이 다 다르고, 따라서 그 재개발사업장 내에 있는 모든 주택들의 가격을 계산하기 힘들어서 시공사의 입장에서는 지분제사업을 제시할 수 있는 여러 가지 가격자료를 쉽게 입수할 수가 없어 사업수지분석을 하기가 매우 어렵습니다.

그리고 조합원들의 정서적인 면도 많이 고려될 수 있습니다. 조금 경제적인 부담을 가지더라도 더 많은 이익을 위하여 도급제를 채택하자는 사람들이 있을 수도 있고, 반면에 위험이 따르고 또 복잡하니 ‘그냥 일정 지분만 무상으로 받고 나머지는 시공사가 다 알아서 하도록 두자’라는 사람들이 있을 수 있는데, 어느 쪽을 지지하는 사람이 많은지를 보고 사업방식을 선택하시면 되겠습니다.

다만, 재개발사업의 경우에도 사전에 사업구역내의 전체 부동산에 대한 감정평가를 미리 하여 시공사를 선정할 때에 이 총 감정평가금액을 근거로 지분제사업방식으로 공고를 내면 시공사는 ‘조합원별로 종전 자산평가액의 OO%를 무상지분으로 제공한다’라는 식으로, 또는 ‘조합원들 전체에게 무상으로 제공하는 지분총액이 OOO억원이니 이 전체금액을 조합원들이 알아서 배분해서 가져라’라는 식으로 총 무상지분금액을 제시하며 지분제사업을 할 수도 있습니다.

이상에서 말씀드린 내용들을 참조하여 우리 조합의 경우에 어떤 사업방식이 맞는지를 잘 검토하여 결정하시기 바랍니다.”

라) 대의원회 상정 안건 결정
“자, 이사님들 변호사님 설명을 잘 들으셨는가요? 이제 입찰방식의 결정, 지분제 도급제의 결정 등 여러 가지에 대하여 잘 이해가 되셨으리라고 믿습니다. 따라서 대의원회에서 이러한 것들을 결정해야 하니까 대의원회에 상정할 안건으로 1.사업방식 결정의 건(지분제, 도급제 중 택일). 2.입찰방식 결정의 건(일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 중 택일)을 상정하여 결의를 받는 것으로 하겠습니다.”

“아니 조합장님 잠깐만요. 사업방식결정과 입찰방식결정은 이사회에서 그중 1개를 선택한 다음, 그 선택된 것을 대의원회에 상정하면 되는 것 아닌가요? 그러면 될 것을 왜 대의원회에서 전부 결정하도록 안건을 상정하는 것인가요? 그럴 것 같으면 이사회가 무슨 필요가 있습니까?”

“네, 이사님 말씀도 일리가 있지만 조합의 이사회는 심의기구이고 대의원회가 의결기관입니다. 그리고 국토교통부의 시공자선정기준이나 서울특별시의 시공사선정기준 모두에도 법이나 정관에 정함이 없는 경우에는 대의원회에서 결의하도록 규정되어 있기 때문에 결국에는 대의원회에서 결정하게 되는데, 이 대의원회에서 결의할 때에 모든 방식을 다 놓고 그 중 1개를 선택하도록 하는 것이 바람직하지 그렇지 않고, 1개를 이사회에서 미리 선택하여 그것 만에 대한 가부를 결정하도록 하면 바람직하지 못하며 자칫 잘못하면 무효논쟁이 벌어지고 법적 분쟁이 야기될 수 있습니다. 그리고 이사회가 의혹을 받을 수도 있습니다. 따라서 모든 방식에 대한 것을 다 대의원회에 상정하여 대의원회에서 결정하도록 하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.”

“조합장님 말씀을 들으니 이해가 되네요. 저는 조합장님 의견에 동의합니다.”

“네, 감사합니다, 김 이사님. 다른 이사님들은 어떻게 생각하시는가요?”

“조합장님 의견에 따르겠습니다.” 모든 이사들이 말하였다.

이래서 사업방식과 입찰방식에 대한 건은 모든 경우를 상정하여 대의원회에서 결정하는 것으로 결의하였다.
 

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