현장설명회때 배포할 공사계약서 초안의 중요성
고 조합장은 시공자선정과 관련하여 대의원회 의결까지 거친 뒤에 이제 입찰공고를 하고 현장설명회를 개최하게 되었다.
그런데 일반적으로 하는 입찰공고문을 보면 대의원회 의결받은 것과 약간 다르기 때문에 이것을 수정을 하였고, 현장설명회 자료도 이러한 것을 수정하여 자료를 만들었다. 이와 같이 일을 진행하는 중 중요한 사실을 알게 되었다.
6. 공사계약서 초안을 미리 작성함
1) 공사계약체결시 문제점
“조합장님! 조합장님!”
밖에 업무를 보기 위하여 나갔던 조합 총무이사가 나갔다 들어오면서 조합장실로 다급하게 들어왔다.
“네, 총무이사님, 나가셨던 일은 잘 보고 오셨어요?”
“조합장님, 그게 문제가 아닙니다. 지금 심각하게 고민을 해야 할 문제가 발생하였습니다.
“아니, 무슨 문제인데요?”
“지금 우리가 시공자를 선정하는 절차를 진행하고 있잖습니까? 그래서 우리 조합에 사업제안서를 낼 가능성이 있는 몇몇 회사에 대하여 제가 아는 조합 사람들에게 연락을 하여 정보를 조금 입수하였는데요, 거의 대부분의 건설회사들이 조합 총회에서 시공자로 선정된 뒤에 공사계약을 체결함에 있어서 많은 애를 먹은 경험이 있다고 합니다.”
“네? 공사계약서를 체결하는데 애를 먹다니요? 아니 건설회사에서는 사업제안서를 제출할 것이고, 그 사업제안서를 근거로 총회에 상정하여 선정되면, 그 사업제안서 내용대로 공사계약을 체결하면 될 것인데, 그 과정에서 무슨 문제가 발생한다는 말입니까?”
“휴~ 예상대로 조합장님도 잘 모르고 계셨군요. 건설회사 들이 제출하는 사업제안서 내용이 있지만 실제 공사계약을 체결할 때의 계약서 내용을 살펴보면 사업제안서에 없는 내용들도 많이 있다고 합니다. 그리고 사업제안서에 있는 내용들에 대하여도 억지를 부리면서 자신들에게 유리하게 공사계약을 체결하려는 경우도 많이 있답니다.”
“공사계약서에 있고 사업제안서에 없는 내용들은 일반적으로 별로 중요하지 않은 내용들이 아닌가요?”
“조합장님, 저도 처음에 그렇게 간단히 생각을 하였는데요, 사업제안서에 없으면서 공사계약서에 있는 내용들 중에 조합원들의 이익에 영향을 미치는 조문들이 상당히 많다고 합니다.”
“아~ 그래요. 그렇지만 공사계약을 체결할 때에 애를 먹이는 건설회사 들은 부도덕하고 규모가 작은 회사들 아닌가요? 대기업 건설회사 들은 자신들의 회사 이미지가 있는데, 설마 그렇게 하지는 않겠지요?”
“하하 조합장님도 참 너무 순진하세요. 저 또한 그렇게 생각했는데, 이번에 제가 알아보니 대기업의 경우에도 공사계약 체결할 때에 애를 먹지 않은 조합이 없다고 합니다. 선정된 시공자가 공사계약 체결 시에 하도 억지를 부려서 선정자체를 취소하고픈 조합들로 많이 있었다고 하네요, 그리고 자기 회사의 이익을 위하여서는 담당직원들이 너무 억지를 부려서 정말 치사하기 짝이 없고, 또 자신들에게 유리하게 공사계약을 체결하기 위하여 이사들과 대의원들까지 로비를 하여 공사계약 검토할 때에 회의석상에서 서로 싸우고 논쟁하는 경우도 더러 있다고 합니다.”
“그래요? 그러면 이일을 어떻게 하지요? 제가 내일 이쪽에 전문변호사를 방문하여 어떻게 하여야 할지를 알아보고 오겠습니다.”
2) 전문변호사의 조언
“고 조합장님, 총무이사님이 말씀하신 것이 정말로 정확하게 말씀하신 것입니다. 실제로 거의 대부분의 조합들이 시공자선정을 처음하게 되고 따라서 당연히 공사계약체결도 처음 해 보는데, 생각보다 많은 실망을 하게 됩니다.
그래서 저는 제가 자문하고 있는 조합들에게 다음과 같이 자문을 해 드립니다. 조합에서 먼저 공사계약서 초안을 만들어서 시공사선정 현장설명회 때에 ‘그 초안대로 공사계약을 체결 할테니 그 공사계약을 보고 사업제안서를 내라’고 설명을 하라고 말합니다.”
“네? 조합에서 먼저 공사계약서 초안을 만들라고요?”
“네, 공사계약서 내용을 보면 사업제안서에 포함될 내용은 물론 여러 가지 중요한 내용들이 포함되어 있습니다. 따라서 이러한 내용에 대하여 조합에서 객관적으로 공정하고 유리한 내용으로 먼저 계약서 초안을 만들어서 시공자들에게 제공하고 그 내용대로 계약하는데 따른 사업제안을 하라고 한 뒤 나중에 시공자선정 총회때 ‘시공자선정의 건’, ‘공사계약체결의 건’등 2개의 안건을 상정하여 의결하면, 선정총회가 있는 뒤 1주일 이내에 공사계약체결이 가능합니다. 만약에 그렇지 못하고 나중에 공사계약서를 새롭게 체결하게 되면 체결하는데 상당한 진통이 있고, 결국에는 시공자에게 유리하게 계약이 체결되는 경우가 많이 있습니다. 그 이유에 관하여는 제가 굳이 설명을 드리지 않겠습니다.”
“네, 변호사님, 그러면 조합이 제시할 공사계약은 어떻게 만드나요? ”
“조합이 제시할 공정한 공사계약서에 관하여는 저의 홈페이지에 가보면 전부 게재가 되어 있습니다. 그것을 참조로 하시어 조합에서 수정하여 완성을 하시면 되겠습니다.”
3) 공사계약서 초안 작성
고 조합장은 변호사의 홈페이지에 들어가서 공사계약서 초안을 다운 받은 뒤, 이사들과 함께 자신의 조합에 맞는 공사계약서 초안을 만들었다. 만들면서 검토해 보니까, 정말로 일반적인 건설회사의 사업제안서에 없는 내용 중에 조합원들의 이익을 크게 좌지우지하는 내용들이 많이 있음을 발견하였다.
그리고 이에 대하여 이사들과 충분히 검토한 뒤에 대의원회의 의결을 거치기 위하여 제2차 대의원회를 소집하였다.
7. 제2차 대의원회 개최
총무이사는 공사계약서 초안을 만들에 된 경위와 초안의 내용에 대하여 대의원들에게 전부 설명을 하였다.
“아~ 조합장님과 총무이사님이 설명하시는 내용과 지금 배포되어 우리가 보고 있는 공사계약서 초안을 살펴보니, 이 초안대로 해야 우리 조합이 유리하겠다는 생각이 확실하게 듭니다. 대의원 여러분들 고생하신 조합장님과 총무이사님에게 감사의 박수를 보냅시다”
강 대의원이 말하였다.
“짝짝짝~”
“그런데요, 우리 조합이 유리하게끔만 하면 시공사들이 입찰에 참여할까요? 자신들도 남는 게 있어야 입찰에 참여할 것이 아닙니까?”
어느 대의원의 발언을 하였다.
“그리고 다른 조합들은 다 이렇게 안하던데 왜 우리 조합만 이렇게 하여야 하는가요?”
또 다른 대의원이 발언하였다.
그때 갑자기 강 대의원이 화를 버럭 내었다.
“아니 지금 무슨 말씀들을 하고 계시는 겁니까? 지금 벌써 건설회사와 무슨 연관이 있어요? 일반적으로 시공자선정총회를 하게 되면 가장 의혹을 많이 받는 것이 조합장입니다. 조합장이 혹시 어느 특정 건설회사와 유착이 되어 조합원들의 이익을 해하고 뒷돈을 받아먹는 것이 아닌가 하고 말입니다. 제가 지난 번에 동네 어느 술집에서 술을 마시다 보니 옆자리에서 벌써 그런 말들을 하는 사람이 있더군요. 그런데 지금 우리 조합의 상황은 무엇입니까? 조합장이 먼저 스스로 조합원들의 이익을 위하여 조합에 유리한 공사계약서 초안을 만들어서 시행을 하겠다는데 무슨 말들이 그렇게 많아요? 나 참~. 빨리 통과시킵시다.”
조합장이 말했다.
“저에 대하여 너무나 많은 칭찬을 해 주셔서 감사합니다. 사실 조합장의 업무중 가장 힘든 일이 시공자선정인 것 같습니다. 제가 지금에서야 말씀드리지만 어느 특정회사와 유착이 되어서 그 업체에게 유리하게끔 하였으면 차라리 그것이 편할 것 같았습니다. 이상하게도 제가 공정하게 하니까 주변에서 제게 ‘왜 그렇게 공정하게 하느냐? 나중에 떡 고물은 커녕 손가락만 빨게 된다’라는 말을 하는 사람도 있었습니다. 하지만 저는 이 자리에서 분명히 말씀드립니다. 어느 특정 건설회사와 유착이 된 것도 아니고, 오로지 조합원들을 위하여 일하고 싶습니다.”
“와우~ 짝짝짝”, “조합장님 파이팅”
조합장의 말을 듣던 대의원들이 환호와 박수를 보내 주었다.
“자 그러면 우리가 지금 1시간이 넘게 공사계약서 초안에 대하여 조문 별로 설명을 듣고 검토를 하였습니다. 그리고 이 계약서 내용은 무조건 조합에게 유리하게끔만 한 것이 아니라 조합과 시공자의 이익을 적절하게 배분하여 시공자에게도 당연히 유리한 면이 있도록 작성하였습니다.
예를 들면 조합원들은 조합원 부담금을 분양계약체결후 한 푼도 내지 않고 입주시에 내기를 원하겠지만 그렇게 하면 시공자는 공사대금을 자신들이 융자를 받아서 공사를 하여야 하기 때문에 그런 사업비의 금융비용을 공사단가에 당연히 포함을 시켜서 제안을 할 것이고, 또한 사업도중에 공사비가 부담이 되어 공사가 중단될 가능성이 매우 높아집니다, 그래서 조합원들의 공사비지급시기도 당연히 일반 분양자들의 분양대금지급시기와 동일하게 하였습니다. 이런 것처럼 시공자에게도 공사를 제대로 진행할 수 있도록 규정을 두었습니다. 다만 시공자들이 조합원들을 속여서 진행을 못하도록 객관적으로 공정한 조항들을 둔 것입니다.” 총무이사가 설명을 덧붙였다.
2) 입찰보증금 20억원으로 정함
총무이사가 설명을 곁들였다.
3) 의결
총무이사는 투표를 진행하였고 투표를 진행한 결과 찬성 80명, 반대 22명이 되어 통과가 되었다.
그날 고 조합장은 고민이 되어 잠을 잘 수가 없었다. 솔직히 자기는 조합이 만든 공사계약서 초안이 거의 만장일치로 통과가 될 줄 알았다. 그런데 반대가 22명이나 나오다니. 아니 그러면 벌써 건설회사들이 대의원들까지 포섭을 한 것인가? 이 생각을 하다가 보니 만약에 이런 방법을 택하지 않고 그냥 시공자를 선정한 뒤 공사계약을 체결하였더라면 정말로 문제가 심각하였을 수도 있다고 생각이 들었다.
“아~ 조합장 하기 힘들어~”
8. 입찰 공고 및 현장설명회
고 조합장은 대의원회에서 도급제 및 일반경쟁입찰의 방법으로 시공자선정절차를 진행하기로 의결하였기 때문에 이에 따라 입찰공고를 일간지에 하기로 하였다.돈이 조금 들었지만 부수가 많은 종합일간지 1개와 경제신문 1개에 하단광고를 하기로 이사들과 협의를 하였으며, 그 내용은 [표]와 같다.
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2) 현장설명회
고 조합장 입찰공고를 한 뒤에 10일 뒤에 현장설명회를 개최하였다. 상당히 많은 건설회사 직원들이 현장설명회에 참석을 하였는데, 현장설명회 자료를 배포하고 건설회사들의 사업제안서를 제출해 줄 것을 독려하였다. 현장설명회 자료는 서울특별시 공공관리 시공자선정기준 뒤에 첨부된 자료대로 하였고, 덧붙여서 공사계약서 초안을 배포하고 그대로 공사계약을 체결할테니 그것을 참고하여 사업제안서를 제출해 달라고 하였다.
전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사 02-592-9600 . www.r119.co.kr
