김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며
관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일) 당시 A 토지를 갑과 을, B 토지를 병과 정이 공유하고 있을 때 이들 모두에게 각 분양권을 인정할 수 있을까? 일반적으로 갑과 을에 1개, 병과 정에게 1개 총 2개의 분양권만 인정할 수 있다고 알고 있을 것이다. 그러나 쉽게 단정질 수 있는 문제가 아니다. 아래에서는 필자가 진행했던 위 쟁점과 관련된 소송의 판결 결과를 소개하고 평석을 하고자 한다.
2. 판결
관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일)은 2005.10.10, 관리처분총회일은 2005.11.12, 관리처분계획인가일은 2006.1.25 관리처분계획기준일 당시 A 토지를 갑과 을, B 토지를 병과 정이 공유하고 있었는데, 그 후 관리처분계획인가일 전까지 각 다른 4명에게 소유권을 이전하였고, 재개발조합(서울 소재)은 위 다른 4명에게 각 1개의 분양권, 즉 총 4개의 분양권을 부여하는 내용으로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았는데, 당시 조합장이 조합을 대표하여 위와 같은 내용으로 관리처분계획을 수립한 것이 위법한 것은 아닌지에 관한 사안이다.
1심(서울서부지방법원 2012.5.17. 선고 2009가합14296)은, 당시 시행되었던 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조제1항제3호가 정비구역안의 토지등소유자에게 분양하되 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있을 뿐 시·도조례가 정하는 기준(당시 서울시 정비조례는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 규정하였음)에 따른다고 규정하고 있지 않았다는 점을 주된 근거로, 당시 조합장이 여러 사정을 고려하여 서울시 정비조례 상 기준을 적용하지 않고 4명 모두에게 분양권을 인정한 것은 선관주의의무 위반 또는 배임행위라고 할 수 없다고 판시하였다.
그러나 2심(서울고등법원 2013.8.21. 선고 2012나50997)은 관련 법령, 서울시 조례의 내용과 체제 등에 비춰볼 때, 토지의 필지별 소유자, 공유자가 서로 다를 경우 각 부동산별로 1인, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지를 공유하고 있는 경우 그 수와 관계없이 1인에게 분양권을 인정해야 한다고 전제한 후, 위 사안에서 갑과 을에게 분양권 1개, 병과 정에게 분양권 1개만을 인정해야 했음에도 불구하고 4개의 분양권을 인정한 것은 위법하다고 판시하였다.(현재 상고심 계속 중)
3. 평석
이 사안에서 당시 적용되던 구 도정법 시행령 제52조제1항제3호 단서는, “다만, 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정하는 금액, 규모, 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시, 도조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다”고 정하고 있다.
이에 1심은 ‘제외할 수 있다’에 착안하여 관련 조례 기준을 적용할지 여부는 조합의 재량사항이라고 판단하였으나, 위 규정은 조례가 해당 기준 적용 여부를 재량사항으로 정할 경우를 염두에 둔 것일 뿐 조례가 정한 기준에 따라 관리처분계획을 수립해야 한다는 취지로 해석하는 것이 타당하다.(대법원 2009.4.23. 선고 2008두22853 판결도 같은 취지로 보임)
이 사건에서 관리처분계획기준일 이후 관리처분계획인가 전에 서울시 조례 제24조제2항제3호가 개정되면서 단서 “다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조제1호의 규정에 의한 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다”가 추가되었고 이에 관한 특별한 경과규정은 없었는데, 피고 측은 관리처분계획인가 전에 개정된 위 규정이 적용되어야 한다고 주장했다. 그러나 비록 경과규정은 없더라도 도정법 제48조제1항, 서울시 조례 제24조제1항 등에 의하면 관리처분계획기준일을 기준으로 분양대상자가 확정된다는 점을 고려하면 이미 분양대상자가 확정된 후 개정된 서울시 조례는 적용되지 않는다고 해석하는 것이 타당하다.
참고로 현 도정법령, 서울시 조례는 권리산정기준일(정비구역지정일 등) 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우 1필지 토지를 수인이 소유하고 있더라도 수인을 분양대상자로 본다고 규정하고 있다. 이렇듯 도정법령, 각 지자체의 정비조례, 특히 관리처분계획기준일 당시 적용되는 법령, 조례가 무엇인지 그 연혁을 꼼꼼히 살펴봐야 조합원 분양권 개수를 정확히 산정할 수 있음에 유의하여야 한다.
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