이상훈
변호사 / 법률사무소 정비
1. 주택재개발사업과 주택재건축사업의 현금청산 절차
주택재개발사업은 주택재건축사업과 달리 정비기반시설이 열악한 지역에서 시행하는 사업으로, 도시기능을 회복하고 공공복리의 증진을 목적으로 다소 강제적인 방법으로 시행하는 공공사업이다.
따라서 본질상 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진이라는 공공성이 크게 강조되는 공익사업의 성격이 강하다.
반면 주택재건축사업은 주택재개발사업에 비하여 공공성이 상대적으로 약하고, 방법상으로 주택재개발사업보다 온건하며, 대상지역이 불량주거지가 아니고, 토지등소유자가 대체로 재건축사업에 자발적으로 합의한다는 점에서 공적 관여의 강도에 차이가 있다(헌법재판소 2012.11.29.자 2011헌바224 결정).
위와 같은 주택재개발사업과 주택재건축사업의 공익적 성격의 차이는 그 현금청산 절차에서 중요한 차이점을 나타내고 있다.
즉 도시정비법 제38조에서는 주택재개발사업의 경우에는 사업시행자에게 필요한 경우 공익사업법에 의한 토지 등의 수용권을 부여한다.
하지만 정비기반시설이 부족하여 추진하는 것이 아니어서 민간수익사업의 성격이 강한 재건축사업의 경우에는 사업시행자에게 일방적으로 소유자 등의 재산권을 시가보다 낮은 보상금을 지급하고 박탈할 수 있는 공익사업법에 의한 수용권을 인정하지 아니하고 사업구역내 소유자들의 동의를 얻거나 매도청구권의 행사를 통하여 시가로 매수하여 사업을 진행하도록 하고 있다.
2. 현금청산대상자에 대한 이주대책
이에 현금청산대상자에 대한 이주대책에서도 양 사업은 중요한 차이를 나타내고 있다.
즉 도시정비법상 주택재개발사업의 경우 주거용 건축물의소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 따라 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급해야 한다(대법원 2013.1.10.선고 2011두19031 판결). 그런데 주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업시행자가 도시정비법 제39조에 따라 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축 불참자의 토지 및 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다.
그리고 매도청구권의 행사에 의하여 매도청구권자와 상대방 사이에 체결된 것으로 보는 매매계약상의 매매대금인 ‘시가’는 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건축물의 객관적 거래가격이다.
이는 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.
따라서 주택재건축사업의 경우 사업시행자는 분양대상에서 제외된 조합원과의 사이에 청산에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 매도청구권을 행사할 수 있다. 이 때 현금청산대상자에게는 개발이익이 포함된 시가에 따른 보상이 이루어지므로, 수용절차를 통해 개발이익이 제외된 보상을 받는 주택재개발사업의 경우에 비해 불합리한 차별이 있다고 볼 수 없다. 따라서 주택재개발사업의 경우와 달리 현금청산대상자에 대한 이주대책 등을 마련하지 않았다 하더라도 이는 사업 성격의 차이를 반영한 합리적인 차별이므로 평등원칙에 반하지 않는다(헌법재판소 2012.11.29.자 2011헌바224 결정).
