법무법인 산하

가. 원고는 주택재개발정비사업 시행을 위하여 설립된 재개발조합으로, 2008년 4월경 구청장으로부터 도정법 제49조 제3항의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받았고, 구청장은 같은 날 위 관리처분계획인가를 고시하였다.

나. 피고는 2010년 4월경 위 원고의 사업구역 내 특정부분 지상에 가건물을 설치하고, 그 때부터 2011년 10월경까지 위 가건물에서 식당을 운영하였다.

다. 원고 조합은 이 사건 재개발사업에 관하여 관리처분계획의 인가고시가 있었던 이상 도정법 제49조 제6항에 의하여 사업시행자인 원고가 정비사업 시행구역 내의 종전 토지인 이 사건 식당 부지의 사용수익권을 취득하였는데, 피고는 아무런 권원 없이 2011년 10월경까지 이 사건 식당부지를 점유·사용함으로써 위 기간 동안 임료 상당의 부당이득을 얻고 있음을 이유로 부당이득반환청구 소송을 제기하였다.

2. 1심의 판단(원고 청구 기각)

일단 관리처분계획이 인가를 받아 해당 지방자치단체의 공보에 고시된 때에는 그 효력으로 관리처분계획에서 정한 바에 따라 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 더 이상 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없는 반면, 사업시행자로서는 기존의 건축물을 철거하기 위해서라도 정비사업 시행구역 안의 종전 토지나 지상물에 대한 사용수익권을 취득한다고 볼 것이다.

이러한 사용수익권에 터 잡아 종전의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자를 상대로 해당 토지나 건물의 인도를 구할 수 있다고 할 것이다.

그러나 이는 어디까지나 관리처분계획에서 미리 예정한 바에 따라 그 효과로서 발생하는 것일 뿐 관리처분계획에서 전혀 포섭하지 아니한 범위까지 그 고시의 효력이 미친다고는 볼 수 없다.

뿐만 아니라, 사업시행자의 소유권 취득 등 별도의 절차 없이 관리처분계획의 인가 고시만으로 발생하는 위와 같은 사업시행자의 사용수익권은 도정법이 정비사업의 원활한 진행을 위하여 종전의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자와의 관계에서 사업시행자에게 특별히 부여한 권한이라고 할 것이다.

따라서 관리처분계획에 포함되지 아니한 이해관계인에 대한 관계에서까지 사업시행자가 그 정비사업 구역 안의 토지나 그 지상물을 사용·수익하는 등의 권리를 직접 취득하는 것은 아니라 할 것이다.

이 사건 피고는 관리처분계획의 인가 고시가 이루어진 이후에 이 사건 식당 부지를 점유하기 시작하였는 바, 원고가 별도로 이 사건 식당 부지의 종전 소유자들과의 사법상의 계약 등을 통해 취득한 소유권에 기하거나 종전 소유자의 권리를 대위하는 것은 별론으로 하고, 관리처분계획의 효력을 직접적인 권원으로 삼아 이 사건 식당 부지의 사용수익권한을 가지고 있음을 주장할 수는 없다고 하면서 원고의 청구를 기각하였다.

3. 항소심의 판단(원고 측 항소 인용)

관리처분계획이 인가 고시된 경우 사업시행자가 취득하게 되는 사용수익권의 범위는 아래와 같은 이유로 관리처분계획에 포함되지 아니한 제3자에게까지 미친다고 보아야 한다.

인가된 관리처분계획이 고시된 경우 위 조합에 의하여 종전 권리자가 가지는 소유권 등 물권에 관한 변동이 생기게 되는데, 종전 권리자의 물권이 사업시행자와의 관계에서만 제한되고, 대외적으로는 제한되지 않는다고 보면 물권의 기본적 성격인 절대적 효력에 부합하지 않게 되고, 상대적 효력만 갖는 새로운 종류의 물권을 창설하게 된다.

만약 인가된 관리처분계획에 의한 권리변환이 대외적 효력을 가지지 못한다고 보게 되면, 사업시행자로서는 정비사업과 아무런 관련 없는 제3자가 사업시행구역 안의 토지를 무단으로 점유한 경우 그러한 제3자에게 직접 퇴거 및 지상물의 철거를 청구할 권원이 없게 되며, 결국 종전 권리자들과 사법상의 계약을 통해 취득한 권리에 기하거나 종전 권리자의 권리를 대위행사할 수밖에 없게 되어 정비사업 시행 과정에 심각한 장애를 겪게 된다.