“수익증축 리모델링 법률 실무서 발간
 위기에 빠진 시장 구원투수 되고 싶어”

시공자와 계약 가장 중요
재건축·리모델링은 각기 제영역 찾을 것

 

지난 4월 25일 수직증축 리모델링 제도 시행 후, 첫 번째 수직증축 리모델링 법률 실무서가 나왔다.

 

김은유 법무법인 강산 대표변호사와 강경호 법무사가 집필했다. 아직 열악한 리모델링 제도 상황에서 업계 관계자들에게 좋은 이정표를 제시해 줄 것이라는 평가다.

 

하지만 최근 재건축 연한 완화로 리모델링이 위기에 빠졌다. 김 변호사를 통해 리모델링의 현주소를 짚어본다. 

▲최근 재건축 연한 완화가 공동주택 리모델링에 끼칠 영향은

 

리모델링 시장에 상당한 악재인 것은 틀림없다. 주민들은 좀 더 기다려 재건축을 하겠다는 움직임이 강할 것이다.

 

재건축 연한뿐만 아니라 소형주택 의무비율 폐지 등 다른 규제완화 조치도 그러한 추세에 가속도를 붙일 것이다.

 

그러나 어차피 리모델링과 재건축은 다른 점이 분명히 있다. 제도적으로도 그렇고 추진하는 목적도 그렇다.

 

특히 재건축을 하면 오히려 리모델링보다도 사업성이 떨어지는 경우도 있다. 결국 리모델링이 가지고 있는 장점을 어떻게 살릴 것인가가 중요하다.

 

그런 측면에서는 정부의 역할이 매우 크다. 재건축만 규제완화를 할 것이 아니라 리모델링에서도 규제완화 조치가 있어야 한다.

 

특히, 리모델링 업계에서는 이런 점을 요약해 정부에 지속적인 제도개선 주문을 해야 한다.

 

최근의 사선제한 폐지 제도도 리모델링에 도입되어야 한다. 여기에 일조권 완화, 주택건설기준 완화, 이주기간 동안 재산세 감면, 취득세 감면 등이 이루어지면 리모델링도 상당한 경쟁력을 갖출 것이다. 정부의 관심을 촉구한다.

▲책을 쓰게 된 배경은

 

그동안 침체에 빠져있던 공동주택 리모델링 시장에 수직 증축 허용으로 훈풍이 돌고 있다.

 

그런데 정부는 수직증축만 급하게 허용하고, 이에 따른 후속 법률문제는 개정하지 않고 있다.

 

수직증축이 허용되면서 일반분양분이 생겼고, 이에 대해서 후속 조치가 있어야만 세대수가 증가하는 수직증축 리모델링을 할 수 있다.

 

이러한 문제를 지적하고 나름대로 해결책을 제시하기 위해 이 책을 집필하게 됐다. 또한 아직 국내에 아파트 수직증축을 다룬 리모델링 법규 해설책이 없어 공무원, 실무자들이 어려움을 겪고 있다.

 

이에 따라 나름대로 해설서 역할을 하도록 집필하게 된 것이다. 물론 개인적으로는 리모델링 시장에 나름대로 선도적인 역할을 수행하고 싶은 마음도 있었다.

 

아울러 사단법인 한국리모델링협회 자문위원이 되면서 제대로 된 법률자문을 하기 위해 관련 전문가들과 스터디 모임을 결성해 연구에 나섰다.

 

나아가 성남시 리모델링기본계획수립 용역을 맡고 있는 경기개발연구원의 자문을 맡으면서 얻은 귀중한 자료들을 사장시키고 싶지 않아 책으로 출판하게 됐다.

▲이 책은 누가 읽으면 좋은가

 

공무원이나 조합관계자·협력업체·조합원 등 리모델링에 참여하는 모든 사람들이 읽기를 바란다.

 

이 책은 올해 7월을 기준으로 리모델링 관련 법률을 살펴보고, 개선점을 지적하려고 노력했다.

 

나아가 대법원 판례 검색 시스템을 통해 리모델링에 관한 판례는 모두 수록했다고 자부한다.

 

따라서 리모델링에 관한 기본 지식습득에 도움이 될 것이고, 공무원들 입장에서는 어느 것이 문제인지를 파악하는데 도움이 될 것이다.

 

조합관계자들은 특히 조합규약안이 크게 도움이 될 것이다. 조합규약안은 국토교통부가 제시해야 마땅하나, 아직까지 방치하고 있어, 지금까지의 연구성과를 집대성해 어렵게 만든 것이다.

 

이를 기초로 조합에서 규약안을 작성하되, 나름대로 해당조합의 특성을 반영하면 될 것이다.

 

특히 권리변동계획 부문이 어려워 공개하는 것을 많이 망설였지만 누군가는 해야 할 일이라고 생각하고 과감하게 제시한 것이니, 독자들이 읽고 비판을 해주면 더 발전할 것이다.

 

특히 국토교통부에서 조속히 법에 근거해 표준규약안을 제정·공표하고, 이에 따른 업무규정안도 만들어 공표하기를 기대해 본다.

▲조합 집행부가 가장 세심하게 신경을 써야 할 사안은

 

뭐니뭐니 해도 협력업체와의 계약내용이다. 특히 시공자와의 계약은 중요하다. 리모델링 공사계약은 신축계약과는 다르다.

 

단순히 ‘㎡당 000원’으로 계약하는 경우가 많으나 이는 바람직하지 못하다. 리모델링은 공사계약이 전부라고 해도 과언이 아니다.

 

재건축과 달리 전면 철거가 없고, 자신의 집에 다시 들어가기 때문이다. ㎡당 단가는 불확정 개념이므로, 공사가 이루어지지 않는 부분과 보수보강이 이루어지는 부분, 즉 증축되는 부분이 명확히 구분되어야 한다.

 

또한 공사비 산정의 기초가 되는 전제조건, 공법 등이 제시될 필요가 있으며, 부분철거공사가 난해하므로, 부분철거공법과 기간 등에 대한 세부적인 명시가 필요하다.

 

이외에도 전문가의 도움을 받아 공사계약서를 작성해야 추가부담을 막을 수 있다.