최고 법인보다 ‘고객 신뢰 법인’ 만드는 게 목표
대형업체 독식 현상은 시장 건전성과 발전에 장애

 

정비사업 업계 전문가 중 ‘Best of the best’로 불리는 통일감정평가법인 정비사업부문의 곽기석 대표.

 지난 30년간 한국감정원에서의 공직생활을 끝내고, 지난해 통일감정평가법인으로 옮겨 새로운 둥지를 틀었다.

 곽 대표는 ‘감정평가와 컨설팅’이 동시에 가능한 멀티플레이어로 평가받고 있다. 그동안 통일감정평가법인은 감정평가업무와 정비사업전문관리업무를 아우르는 ‘원스톱 프리미엄 서비스’를 지향해 왔다.

이러한 통일감정평가법인이 업계 최고의 실력과 경험을 겸비한 곽 대표를 영입하면서 업계 최고를 향한 도약을 실행해 나가고 있다.

▲통일감정평가법인이 설립된 지 8년여가 지났지만 아직 재건축·재개발 등 정비사업 시장에서는 낯설게 느껴집니다. 통일감정평가법인에 대해 소개를 해주십시오

통일감정평가법인은 지난 2006년 7월 당시 건설교통부로부터 설립인가를 받아 현재 임직원 200여명이 근무하고 있고, 본사를 포함해 전국에 18개 지사를 두고 있습니다.

주요업무는 감정평가와 정비사업전문관리업 및 부동산컨설팅 등을 수행하고 있습니다.

통일감정평가법인은 감정평가 외에도 건축, 금융, 도시계획, 세무, 법률 등 다양한 경력의 전문인력을 보유하고 있다는 게 최대 장점입니다.

특히 감정평가업계에서는 유일하게 정비사업전문관리 업무를 수행하는 회사로 재건축·재개발 감정평가 및 정비사업전문관리 업무에 능통한 전무가 팀을 구성해 체계적이고 통합된 ‘One-stop’ 프리미엄 서비스를 제공하고 있습니다.

▲대표님께서는 정비사업 최고의 전문가로서 명성이 자자합니다. 이제 통일감정평가법인의 정비사업부문 대표로 활동하고 계시는데, 앞으로의 각오를 말씀해 주십시오

한국감정원 재직 당시 우리나라 재건축·재개발 등 정비사업 분야에 새로운 패러다임을 만들기 위해 노력했고, 그 결과로 저 스스로도 전문가라고 자신 있게 말할 수 있는 자리에 있게 됐습니다.

하지만 전문가라는 자리는 과거의 전문성을 말하는 위치가 아니라 현재와 미래의 전문성을 말할 수 있어야 한다고 생각합니다.

남들은 저를 과거 한국감정원의 도시정비사업을 대표하는 인물로 인식들을 하시는데, 지금의 저는 통일감정평가법인 정비사업부문의 대표로서 과거가 아닌 현재와 미래의 정비사업의 주역이 되는 것을 목표로 하고 있습니다.

저는 통일감정평가법인을 업계에서 잘 나가는 법인으로 만들기보다는 감정평가와 정비사업 분야에서 고객에게 가장 신뢰받는 법인으로 만들겠습니다.

▲감정평가와 정비사업전문관리업을 동시에 구현하면 어떤 시너지 효과를 기대할 수 있다고 생각하십니까

정비사업에 있어 감정평가와 정비사업전문관리 업무는 상당히 밀접한 관계를 갖고 있습니다.

전체 사업단계 중에서도 관리처분계획은 정비사업의 꽃이라고 표현할 만큼 가장 중요한 단계입니다.

관리처분계획에서의 핵심은 종전자산평가와 종후자산평가입니다. 이 두 가지는 단순히 가격만을 평가하는 것이 아니라 조합원들의 권리분석과 사업검토에 대한 이해가 없으면 불가능한 업무입니다.

추진위원회부터 청산시까지의 전체적인 정비사업에 대한 이해와 감각이 있어야만 감정평가 업무에 있어서도 조합과 조합원들이 만족하는 정확하고 세밀한 서비스를 제공할 수 있습니다.

이러한 관계에서 볼 때 감정평가와 정비업무가 합해진다면 두 분야 모두에 커다란 시너지 효과를 나타낸다고 생각합니다.

▲대부분의 조합원들은 감정평가에 대한 이해가 부족한 게 사실입니다. 감정평가의 종류는 어떻게 되며, 유의해야 할 점은 무엇인지 설명해 주십시오

정비사업에서의 감정평가는 종전자산, 종후자산, 국공유지처분, 추정분담금산정, 무상양여, 보상, 매도청구소송, 조세평가 등이 있습니다.

이 중에서 조합원들이 가장 관심을 갖는 것은 종전자산평가입니다. 도로개설에 따른 보상평가나 택지개발에 따른 보상평가는 평가금액이 본인의 수중에 들어오는 현금입니다.

하지만 정비사업의 종전자산평가는 조합원들의 지분율을 결정하는 것으로 개개인의 가격보다 전반적인 밸런스 유지가 중요합니다.

정비사업 감정평가는 종전자산평가액이 높다고 분담금이 적은 것은 결코 아닙니다. 반대로 종전자산평가액이 낮다고 해서 분담금이 높은 것도 아닙니다.

가격의 높낮이에 따라 지분율이나 분담금은 1원 한 장 변하지 않습니다. 따라서 전체적인 가격균형이 가장 중요합니다.

▲현재 정비사업 업계에서는 일부 대형법인들이 독점하는 현상이 벌어지고 있습니다

저희 법인이 소위 대형법인에 속하지 못해 안타까운 점이 많습니다. 특히 내실 있고 실력 있다고 감히 자부하는 저희 법인이기에 더욱 그렇습니다.

그런데 이런 문제가 비단 감정평가 분야만이 아닙니다. 우리나라 많은 영역에서 대형업체가 독식하는 현상은 수없이 많습니다.

정말 안타까운 것은 이렇게 대형업체들이 독식하는 체계는 시장 건전성과 발전에 저해가 될 뿐이지 결코 발전이 없다는 점입니다.

실적 많고 인원이 많은 대형업체가 독식하는 시스템은 결국 기득권층을 위한 시장체계라는 말로 표현될 수 있습니다.

특히 신규 업체의 진입이 불가능하고, 신생 업체들의 창의적이고 발전적인 생각이 반영될 수 없다는 것이 큰 문제입니다.

즉 경쟁력을 잃고 스스로 족쇄에 묶여 감정평가 업계의 퇴보를 가져오지 않을까하는 우려가 큽니다.

이러한 시스템을 올바르게 고치려면 대형법인들을 우선하는 제도를 고쳐야 할 것입니다.

단지 감정평가사 수만 많다고 대형법인들을 우선한다면 사실 감정평가사 자격증도 필요 없는 것 아닐까 싶습니다.

자격증은 개인자격인데 대형법인에 속하지 않으면 일을 하기 힘들다는 것이 아이러니 합니다. 실력으로 승부하는 제와와 시장이 되었으면 하는 바람입니다.

▲그래도 대형법인이 일처리를 잘 할 것이라는 선입견을 가지고 있는 조합에 해주고 싶은 말이 있다면

절대 그렇지 않다는 점을 강조하고 싶습니다. 대형법인에게 맡긴다고 해서 대형법인 전체 구성원이 업무를 수행하는 것이 아니기 때문입니다.

결국 조합의 감정평가 업무를 맡아서 일을 수행하는 사람은 해당 법인의 한두 명의 감정평가사입니다.

때문에 대형법인에 아무리 실적이 있다고 해도 일과는 아무런 관계가 없습니다. 대부분의 재건축조합들이 감정평가 업무라는 전문영역에 대해 잘 모르기 때문에 13개 대형법인만을 찾게 된다고 생각합니다.

조합 관계자나 조합원들께서 유념하셔야 할 것은 대형법인이 모두 감정평가를 잘한다는 것은 잘못된 편견입니다.

어느 감정평가사가 일을 하는지, 정비사업에 대해 얼마나 이해도가 높은지 등을 중점적으로 보시는 것이 더 정확하고 충분한 서비스를 받을 수 있을 것입니다.

▲일각에서는 감정평가업자 선정방법 등의 기준을 마련해 대형법인이 독식하는 현상을 막아야 한다는 의견이 나오고 있습니다

현재 서울시의 경우 중구, 마포구 등 8곳에서는 법인의 규모와 상관없이 모두 입찰에 참여할 수 있도록 하고 있습니다.

이처럼 지자체에서도 선정기준이 점차 바뀌고 있습니다. 이는 앞서 말씀드린 여러 가지 사유로 대형법인이 독식하는 현상을 막기 위한 것으로 보입니다.

시공자 선정기준, 정비업체 선정기준 등은 국토부 고시로 강제하고 있지만 감정평가는 지자체에 선정방법만 위임을 해놓고 있지 정확한 기준이 없는 상황입니다.

따라서 감정평가도 국토부 고시로 명확한 기준을 마련해 선정절차 등을 강제하는 것이 급선무라고 생각합니다.

▲현행 공공관리제도에 대한 진단을 내리신다면

공공관리제도는 도시 및 주거환경정비법 제77조의4에서 ‘사업시행과정의 지원’이라고 정의하고 있습니다.

그런데도 서울시의 경우 ‘지원’보다는 ‘관리·감독’에만 편중하고 있습니다. 그래서 업계에서는 폐지를 요구하고 있습니다.

또 과장홍보를 하고 있다는 점도 서울시의 공공관리제도를 부정적으로 볼 수밖에 없는 이유입니다.

다만 다른 측면에서 볼 때 정보공개의 방법인 클린업시스템과 사업비 지원 등은 긍정적일 수 있습니다.

그러나 개선해야 할 점이 많은 것은 분명합니다. 우선 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 규제하면서 조합들이 자금난에 허덕이고 있습니다.

또 설계자 및 정비업체 선정를 선정하는데 있어서도 신규업체가 진입하기 어렵게 만들어 제대로 된 공개입찰이 되지 않는다는 점도 문제입니다.

이는 서울시 공공관리제도가 스스로의 발목을 잡는 문제점이라고 생각합니다. 그래서 업계에서는 제도의 폐지를 주장하고 있습니다.

서울시가 전향적으로 제도를 개선해 추진위와 조합, 주민들과 호흡을 맞추는 방향으로 진행했으면 하는 바람입니다.