대표 변호사 / 법무법인 산하
전체 상가가 주 상가와 분산 상가로 분리되어 있는 경우 주 상가가 위치하고 있는 부지만을 도정법 제41조 토지 분할 소송의 대상으로 삼을 수 있을까.
1. 도정법 제16조 제2항
② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제47조 제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.
인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장·군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
2. 도정법 제41조(주택재건축사업의 범위에 관한 특례)
① 사업시행자 또는 추진위원회는 주택법 제16조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우, 제16조 제2항의 규정에 의한 조합 설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지안의 일부 토지에 대하여 ‘건축법’ 제57조의 규정에 불구하고 분할하고자 하는 토지면적이 동법 동조에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.
3. 소결
재건축사업에서 조합설립 인가를 위한 동의율 충족 시에는 주택단지 안의 부대복리시설 전체를 하나의 동으로 보는 것이 맞지만, 도정법 제41조는 그에 대한 특례 규정으로서 토지분할을 규정하면서 제16조 제2항 상의 동의 요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 ‘일부 토지’에 대해서 토지분할을 청구할 수 있다고만 규정하고 있지 토지분할의 경우에도 단지 내 부대복리시설 전체를 모두 토지 분할의 대상으로 삼아야 한다는 제한을 두고 있지 아니하다.
즉 토지분할 소송의 결과 주 상가 부분만이 제척되는 것이며, 분산 상가는 이 사건 구역에 여전히 편입되어 있는 채로 향후 철거 및 신축을 앞두고 있으며, 도정법 제41조 제4항 제2호에서는 ‘분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것’을 토지 분할 소송 요건으로 규정하고 있는 바, 제척되어 나가게 될 부지 상에 위치하고 있는 주 상가 부분이 분할 선상에 위치하지 아니하도록 분할을 하면 되는 것이지, 주 상가 부분을 제척시킬 경우 그와 지리상·거리상으로도 떨어져 있는 분산 상가 대지까지 토지 분할의 대상으로 삼을 수도 없고, 삼아야 하지도 아니하다.
즉 도정법 제16조 제2항에서 주택재건축 사업에서 조합설립 인가를 위한 동의율 충족 시에는 주택단지 안의 부대복리시설 전체를 하나의 동으로 보는 것이 맞지만, 그에 대한 특례 규정인 도정법 제41조 규정을 통하여 주 상가가 위치하고 있는 토지 부분에 대해서 토지분할을 하게 될 경우 주 상가 및 그 대지는 재건축 사업구역에서 제외되어 결국 재건축 사업 구역 내의 전체 부대복리시설은 분산 상가들만으로 이뤄진 것이 되고, 분산 상가 전체를 하나의 동으로 봐야 하고 그와 같은 경우 동별 요건인 2/3 이상을 충족시키게 된다면 아무런 문제가 없다고 할 것이다.
그렇지 않고 주택단지 내 상가 전체를 제척 대상으로 삼아야 한다고 가정할 경우, 분산 상가의 경우 조합설립에 동의하여서 재건축 사업에 참여하고자 하는 의지가 명확한데도, 주상가 소유자들이 반대한다는 이유로 자신의 동의 의사와 상관 없이 제척 대상이 되어야 한다는 것인데 이것이야말로 다수(주상가 소유자들)에 의한 소수(분산 상가 소유자들)의 권리 침해가 명백하다고 할 것이다.
도정법 제41조의 취지는 법문언에서 확인할 수 있듯이 특례 규정으로서 특례 규정의 취지 상 제척 대상은 ‘필요한’ 경우에 한하여 ‘최소한’으로 인정되어야 할 것이며, 그와 같은 요건 충족에 문제가 없다면 주 상가 위치 부지만을 토지분할 소송의 대상으로 삼음에 하등 장애가 없다고 할 것이다.
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