정비사업 기간 단축
관리비용 최소화
주민 부담금 줄여야
정비업체 도시재생미래전략연구원이 최근 강동구 삼익그린맨션아파트에서 회사 창립 후 첫 재건축 관리처분계획 수립을 완료했다.
조합원들과의 지속적인 협의 및 의견수렴 과정을 통해 관리처분총회를 원활하게 마무리했다는 평가다.
이 과정에서 도시재생미래전략연구원은 향후 정비사업 및 분양 시장 상황과 관련해 많은 검토와 분석을 진행한 것으로 알려졌다.
정비사업 전문가인 윤병천 도시재생미래전략연구원장에게 최근 정비사업의 이슈에 대해 물었다.
▲최근 정비사업 정책 변화에 대한 의견은
박원순 시장의 뉴타운·정비사업 출구전략은 깊이 있는 연구 없이 무리하게 추진된 점이 없지 않다.
이러한 정책은 추진위·조합 등 사업추진 주체가 구성되지 아니한 정비예정구역 등에서는 순항했다.
그러나 사업추진 주체가 구성되어 있는 구역에서는 갈등이 해소되기보다 오히려 더욱 커지는 등 역풍에 직면했다.
특히, 구역해제 이후의 대책이 없는 상태다. 구역 해제 시 매몰비용을 보조하는 정책도 재원마련 문제로 인해 제대로 시행되지 못하고 있다.
현재까지 중앙정부와 지방정부간의 매몰비용 책임을 떠넘기는 공방만 지속되고 있는 등 구역해제 위주의 출구전략은 한계를 드러낸 상황이다.
구역해제 위주의 출구전략은 주민과 지자체 간의 상생 전략으로 변화되어야 한다. 상생 전략은 주민이 지자체 업무지원의 한계 등 지자체의 입장을 잘 이해하도록 하고, 지자체는 주민이 추진하는 정비사업이 잘 될 수 있도록 지원하되 반대주민의 입장도 잘 살펴 갈등이 최소화 되게 만드는 전략이어야 한다.
실무경험이 부족한 지자체 공무원의 경우 실무경험이 많은 민간전문가와 함께 다양한 방법을 통해 상생 방법을 강구하는 전략을 마련할 필요가 있다.
▲향후 분양시장 전망은
2014년 7월 기획재정부 장관으로 취임한 최경환 경제부총리가 재건축 규제완화, 주택금융 규제완화 등 7.28대책과 초이노믹스로 대표되는 9.1 대책을 발표하면서 2014년 주택시장의 아파트 가격이 3년 만에 반등한 상태다.
이 같은 반등은 2017년까지 LH공사가 대규모 택지공급을 중단키로 한데다 정부에서 청약제도를 개편하겠다는 계획을 발표한데서 기인된 점도 있다.
미분양 물량도 주택매매시장 회복에 대한 기대심리에 힘입어 빠르게 소진되었는데, 수도권의 경우 2013년 8월 3만 6천여 호 미분양을 기록했으나 최근 빠르게 소진되어 고점대비 37%가 감소됐다.
그러나, 회복세를 보이던 분양시장은 2014년 11월에 들어서면서부터 가격상승폭이 둔화되고 있어 분양시장이 안정적으로 회복되었다고 보는 것에 신중을 기할 필요가 있다.
향후 분양시장은 박근혜 정부가 지속적인 경기부양 정책을 추진하겠다는 의지가 강하고 이를 뒷받침하고 있는 최경환 경제부총리의 추진능력에 대한 기대감으로 분양시장은 완만한 회복세가 지속될 것으로 전망된다.
▲경기침체 상황에서 정비사업이 성공하기 위한 조건은
조합·추진위 집행부는 정비사업에 대한 이해도와 추진능력을 보유해야 하고, 주민을 위해 이권에 개입하지 않고 투명하게 운영해 가려는 의지가 높아야 한다.
이 같은 의지가 주민과 집행부와의 갈등을 최소화시킴으로써 ‘사업기간 단축→관리비용 최소화→주민부담금 최소화’라는 선순환 구조를 만들게 된다.
또한 협력업체인 정비업체는 주민과 집행부간의 갈등이 최소화 되도록 중간역할의 수행을 잘하고, 정비사업이 차질없이 원활하게 추진되도록 행정지원을 할 수 있는 능력이 있어야 한다.
설계업체는 사업성이 극대화 될 수 있는 토지이용 및 단지계획을 함으로써 주민부담을 최소화 시킬 수 있는 전문성을 보유해야 한다.
시공사의 경우 과도한 이윤을 추구할 경우 주민부담금이 높아져 사업이 좌초될 수 있으므로 적정한 이윤을 추구하되 사업추진에 차질이 없도록 자금을 적기에 지원하고 차별화된 시공을 통해 입주 후 프리미엄이 형성될 수 있도록 해야 한다. 부동산경기 여건도 중요한 조건이다.
▲도시재생미래전략연구원을 소개해 달라
도시재생미래전략연구원에서는 주민의 자산가치 보전과 삶의 질이 향상될 수 있도록 하는데 목표를 두고 현장 실무경험이 많은 직원과 전문성이 높은 협력사 네트워크를 통해 다양한 학술연구와 컨설팅 업무를 수행하고 있다.
학술연구의 경우 노후화된 신도시에 대한 도시재정비 선진화 정책연구, 정비사업 제도개선 종합계획 수립, 신개념주거지 재생모델 개발, 재개발·재건축 업무편람 제작 등의 다양한 연구에 참여하고 있다.
컨설팅 업무의 경우 많은 사업 구역을 컨설팅 하기보다 선택과 집중을 통해 당해 사업구역이 성공적으로 추진될 수 있도록 최선을 다하고 있다.
