봉재홍
변호사/ H&P법률사무소
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도시정비법 제47조 제1항은 “사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다”라고 규정하고 있다.
그리고 도시정비법 제47조 제1항의 현금청산의 의미에 관하여 대법원은 판결(2010.8.19.선고 2009다81203)을 통해 “분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다”라고 판시하고 있다.
따라서 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나, 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하거나, 조합에서 정한 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자 등은 조합원의 지위를 상실하게 된다.
그리고 현금청산자가 되어 조합원의 지위를 상실한 자들은 조합과 협의가 이루어질 경우 협의로 정해진 보상금을, 협의가 이루어지지 못할 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 정한 절차(수용재결 등)를 통해 보상금을 지급받게 된다.
그런데 조합원 지위를 상실하면 조합으로부터 사업진행 상황 등에 관한 통지를 못받게 될 것이며, 조합 총회 등에 참석하여 의결권을 행사할 수 있는 권리 또한 상실하게 된다.
현금청산자라고 하더라도 보상금을 지급받을 때까지는 최소한 보상금 지급과 관련해서는 조합의 사업에 이해관계가 있어 이들을 조합에서 완전히 배제할 경우 이들의 이해관계를 보호하지 못하는 문제점이 발생하게 된다.
이 점을 고려해 대법원은 판결(2012.7.26.선고 2011도8267)을 통해 “도시정비법 제2조 제9호 (가)목에서 주택재개발사업의 토지등소유자 개념에 관하여 ‘정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’라고 규정하고 있고, 도시정비법 제81조와 제86조 제6호에서 규정한 토지등소유자도 이와 같은 의미라고 보아야 하는 것이 위 각 조항의 문언에 부합하는 점, 도시정비법 제47조에 의하여 분양신청을 안했거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자가 현금청산을 해야 하는 경우에 해당하여 조합원 지위를 상실하였더라도, 재개발사업에서 그에 관한 현금청산 절차에 관하여 보면 재개발조합은 현금청산대상자에게 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 재개발조합과 현금청산대상자가 협의하여 산정하게 되고, 협의가 성립되지 않을 때에는 ‘공익사업법’에 의한 수용절차로 이행되므로, 재개발조합과 협의하여 청산금을 지급받거나, 협의가 성립되지 않을 경우 ‘공익사업법’에 의한 수용절차를 거쳐 보상금을 지급받을 때까지는 조합의 운영상황, 자산 등의 현황 등에 관하여 이해관계를 여전히 가지고 있는 점 등에 비추어 보면, 도시정비법 제47조에 의하여 분양신청을 안했거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지등소유자라도 아직 현금청산이 이루어지지 않아 토지 등의 소유권을 상실하지 아니한 경우에는 도시정비법 제81조 와 제86조 제6호가 규정한 토지등소유자에 해당한다고 보아야 하므로 도시정비법 제81조 에 의하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련자료에 대한 열람·등사를 요청할 권한이 있다”라고 판시하여 조합원의 지위를 상실한 현금청산자에 대하여도 보상금을 지급받고 토지 또는 건축물의 소유권을 상실하기 전까지는 정보공개를 청구할 수 있다고 보고 있다.
한편 어떤 토지등소유자가 일정한 사유로 현금청산자가 되어 조합원의 지위를 상실하였으나, 현금청산금 내지 보상금을 지급받지 못하여 여전히 종전의 토지 또는 건축물의 소유권을 보유하고 있는 동안에 조합이 사업시행계획을 변경하였고, 이 자가 변경된 사업시행계획에 따른 정비사업에 다시 참여하고자 할 경우 이 자에게 다시 정비사업에 참여할 기회를 부여할 수 있을까?
이는 사업시행계획이 변경되었을 경우 분양신청을 다시 받아야 하는지와 관련된 문제로 이에 대하여는 다음 지면을 통해 계속 논의하기로 한다.
☞ 문의 : 02-584-2581
