2011-10-27 10:49 입력
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Q : 주택재개발사업과 관련하여 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 건폐율 또는 용적률이 확대되어 조합설립인가내용이 변경되어야 하는 경우라면 건폐율 또는 용적률이 얼마나 확대되는지와 상관없이 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 제27조제3호에 해당하는지 여부.
A : 주택재개발사업과 관련하여 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 건폐율 또는 용적률이 확대되어 조합설립인가내용이 변경되어야 하는 경우라면, 건폐율 또는 용적률이 얼마나 확대되는지와 상관없이 〈도정법〉 시행령 제27조제3호에 해당한다고 할 것입니다. 〈도정법〉 제16조제1항 단서의 위임을 받아 같은 법 시행령 제27조제3호에서는 조합원의 동의 없이 시장·군수(이하 ‘관할청’이라고 함)에게 신고를 하면 조합설립인가 내용을 변경할 수 있는 사항으로 “법 제4조에 따른 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항”을 규정하고 있는데, 〈도정법〉 제4조에 따른 정비계획 내용에 포함되는 건폐율 및 용적률과 관련하여 정비계획이 변경되어 건폐율 및 용적률이 확대되는 경우에는 그 확대 폭이 어느 정도인지와 상관없이 같은 법 시행령 제27조제3호에 해당하는지가 문제됩니다. 우선 〈도정법〉 시행령 제27조제3호의 문언을 살펴보면 같은 호 본문에서 조합설립인가 변경 신고대상을 “정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항”이라고 규정하면서 같은 호 단서에서 “정비구역 면적이 10퍼센트 이상 변경되는 경우”만을 명시적으로 신고대상에서 제외하고 있는 바 문언상 “정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항”에 대하여 건폐율 및 용적률의 변경에 대한 별다른 제한을 하거나 건폐율 및 용적률의 변경의 범위(상한선)를 규정하고 있지는 않습니다. 한편 〈도정법〉 제4조에 따라 같은 법 시행령 제12조에 규정된 정비계획의 경미한 변경에는 “건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위 안에서 확대하는 경우”(제7호)가 포함되어 있으므로 같은 법 시행령 제27조제3호에 규정된 경미한 변경 역시 동일하게 해석해야 한다는 의견도 있을 수 있으나, 같은 법 시행령 제12조의 경미한 변경은 정비구역 지정 관련 정비계획 변경시 주민에게 서면통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회 의견청취라는 절차를 거치지 않아도 되는 경우를 규정한 것인 데 반하여, 같은 법 시행령 제27조의 경미한 변경은 조합설립인가 변경 관련 정비계획 변경시 조합원의 동의를 받지 않고 신고만으로 가능한 경우를 규정한 것이라는 점 등을 고려해 보면, 〈도정법〉 시행령 제27조와 제12조를 동일하게 해석할 수는 없다고 할 것입니다. 더욱이 〈도정법〉 시행령 제27조제3호의 “법 제4조에 따른 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항”은 조합이 임의적으로 변경할 수 있는 것이 아니라 관할청이 필요에 따라 당초의 정비계획 내용을 변경하면 조합은 당연히 이를 따라야 하기 때문에 불가피하게 조합설립인가 내용을 변경하여야 하는 것이고, 당초 조합설립인가 내용의 경미한 변경대상을 규정한 취지가 사업장기화로 인한 피해 및 분쟁의 여지를 최소화하고 정비사업을 신속하게 진행하기 위한 것임을 생각해보면, 위 규정을 문언과 달리 해석할 여지는 매우 제한적이라고 할 것입니다. 따라서, 주택재개발사업과 관련하여 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 건폐율 또는 용적률이 확대되어 조합설립인가내용이 변경되어야 하는 경우라면, 건폐율 또는 용적률이 얼마나 확대되는지와 상관없이 〈도정법〉 시행령 제27조제3호에 해당한다고 할 것입니다. 법제처 11-0517 (2011.10.07)
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Q : 추진위원회가 빨리 승인된 구역이 사업시행인가를 우선으로 받을 수 있는 건가요?
A : 추진위원회 승인순위와 사업시행인가 우선순위와는 직접적인 상관관계가 없으나, 사업의 동시 시행에 따른 전월세 대란 및 도시공동화 방지 등을 위하여 해당 지자체에서 적정 사업량의 범위 내에서 사업시행인가 또는 관리처분계획인가 신청순위를 제한할 수 있을 것입니다.
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Q : 추진위원회 승인을 위하여 정비업체 및 OS요원이 동의서 징구하는 활동은 합법적인 것인지?
A : 정비업체 및 OS요원은 향후 사업추진을 목적으로 활동하는 사적단체로 주민동의를 얻기 위한 금품 및 향응제공 등의 명백한 불법 사유가 아니면 활동을 제재할 법적 규정은 없습니다. 다만, 주민들이 가칭 추진위에서의 고용 여부와 고용한 사람의 일당 등 향후 예상되는 경비 등을 어떻게 처리하는지 잘 파악하여 동의여부를 결정하여야 할 것입니다.
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Q : 주택재개발사업의 현금청산자는 조합원인가요?
A : 〈도정법〉 제13조제1항 규정에 ‘정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다’라고 규정되어 있고 같은 법 제2조제9호가목의 규정에 주택재개발사업의 토지등소유자는 ‘정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자’로 규정되어 있으며, 조합원 자격상실의 시점은 법령에 따라 현금청산을 완료하였다면 토지등소유자의 자격을 상실(토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권을 상실)하였다고 봐야 할 것입니다.경기뉴타운 온라인 소식지 제21호 발췌
