조합원들의 신탁등기가 없을 경우 재건축조합은 조합원들의 보존등기 또는 일반분양에 따른 소유권이전등기시 전체 조합원의 인감증명서와 인감도장이 필요했으며, 일부 재건축사업장에서는 조합이 조합원들의 인감도장을 보관하거나 조합원들의 동의하에 도장을 작성하여 사용하기도 했다.

그러나 조합원들의 부동산 전부가 조합명의로 신탁등기가 경료되어 있을 경우 재건축조합은 조합원들의 인감도장 또는 인감증명서 없이도 조합원들의 보존등기 또는 일반분양에 따른 소유권이전등기 절차를 신속하게 진행할 수 있게 되었다.

신탁등기는 법률의 규정에 의하여 강제되는 것이 아니라 원활한 정비사업의 수행을 위한 필요성에 따라 소유자인 조합원들의 합의(정관 및 신탁계약)에 의해 시행되어 왔고, 구 주택건설촉진법 당시 건교부의 표준정관 제37조에는 출자의무로서 조합원의 신탁규정을 두고 있었다.

도시정비법 또는 국토해양부의 표준정관에는 조합원의 신탁규정을 두고 있지 않으나, 많은 재건축조합은 ①사업완료후 토지소유권을 신축 구분건물의 공급면적 비율에 배분, 조정하기 위한 목적으로, ②신탁등기에 따른 압류 및 강제집행을 금지함으로써 조합원들의 재산을 보호하기 위한 목적으로, 조합 정관에 부동산신탁관련 조항을 신설한 후 조합원들로부터 부동산신탁등기를 받고 있다.

현행 도시정비법 제18조에 의하면 조합은 법인으로 하고, 조합은 조합설립의 인가를 받은 날부터 3일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 일정한 사항을 등기함으로써 성립하게 된다. 즉 구 주택건축촉진법상 재건축조합과 달리 도시정비법상 재건축조합은 법인등기를 함으로써 법인격을 취득하게 된다.

도시정비법 제54조에 의하면 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 이전고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 된다.

조합원들은 위 이전고시에 의하여 이전고시가 있은 날의 다음날에 분양아파트에 대한 소유권을 취득하게 된다.

구 주택건설촉진법상 보전등기에 의해서만 신축 아파트에 관한 소유권을 취득하였으나, 현행 도시정비법상 조합원들은 이전고시만으로서 신축 아파트에 관한 소유권을 취득한다.

대법원규칙으로 정한 ‘도시및주거환경정비 등기처리 규칙’에 따라 재건축조합만이 신축 아파트 및 상가에 관하여 일괄적으로 보전등기를 신청할 수 있다.

도시정비법상 재건축조합은 단독으로 신축 아파트에 관한 보존등기를 경료한 후 조합원들의 별도 협조 없이도 자신의 명의로 일반분양자들에게 소유권이전등기를 경료할 수 있다.

구 주택건설촉진법상 재건축조합은 신탁등기를 활용하여 원활한 사업을 진행할 수 있었으나, 현행 도시정비법상 재건축조합은 신탁등기를 활용하지 않더라도 재건축사업을 진행함에 있어 아무런 지장이 없다.

오히려 신탁등기를 함으로 인하여 재건축조합은 재산세의 과세와 관련된 어려가지 문제점에 노출되게 된다.

2년전에는 신탁등기가 되어 있다하더라도 세무서는 신탁자, 즉 조합원에게직접 재산세를 부과하였으나, 현행 세무서는 신탁등기상 소유자인 재건축조합에게 재산세를 합산하여 과세 및 통지하고 있다.

이에 따라 재건축조합은 조합원별로 재산세를 별도로 통지해야 하고, 조합원들로부터 재산세를 징수한 후 일괄적으로 세무서에 재산세를 납부하고 있다. 일부 재건축조합은 가산세를 피하기 위해 사업비로 먼저 납부한 후 정산하는 사례도 있다.

주택재개발사업에 있어 신탁등기를 하지 않는 것에 비추어 재건축사업에 있어서도 신탁등기가 사업진행을 위한 필수적인 것이라고 보기 어렵다. 또한 현행 도시정비법하에서는 신탁등기에 관한 필요성 또는 유용성도 거의 없다고 보인다. 

문의 : 02-2046-0641