이우진
세무법인 이레 대표세무사
부동산학 박사(www.rtax.co.kr)
Q : 구주택을 소유하고 있는 상태에서 신주택을 취득하여 부득이하게 2주택을 소유하게 된 경우도 종전주택 양도시 비과세를 받을 수 있다고 하는데 해당 주택은 무엇이고 언제부터 시행된 것인지 상세한 내용을 알고 싶습니다.
A : 현행 소득세법은 원칙적으로 양도 당시(잔금청산일과 등기일 중 빠른 날)에 1세대(부부, 또는 부자간 등 같은 집에 살고 있는 동거 가족을 말함)가 1주택을 보유한 상태에서 과거 2년이상 보유한 1주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 비과세 합니다.
단, 2008년 9월 7일 이후부터는 양도가액이 9억원(종전 6억원)이 초과되면 초과되는 부분만 과세하고 9억원까지는 양도차익이 크든 작든 비과세 합니다. 9억원까지는 전액 비과세하여 전혀 세 부담이 없습니다.
그러나 부득이 종전 주택을 양도하기 전에 새로운 주택(새집으로 이사해야하는 것은 아님)을 먼저 취득하는 경우가 있을 수 있습니다.
즉, 선취득 후양도의 경우입니다. 이때는 구주택을 양도하는 시점에 신주택이 있어 2주택이 된다 해도, 신주택 취득 후 일정기간 내에 구주택을 양도하면 구주택의 양도시점에 2년 보유요건만 갖추었다면 비과세 하는 제도가 있습니다. 거주이전 자유를 보장하기 위한 제도입니다.
2008년 11월 27일까지는 신주택 취득 후 1년 내에 구주택을 양도해야 했으나, 2008년 11월 28일 이후부터 2년 내에, 2012년 6월 29일 이후부터는 3년 내에 구주택을 양도할 경우에도 구주택을 비과세 대상으로 합니다(다만, 2012년 6월 29일 이후 양도하는 경우에는, 종전 주택을 취득하고 최소한 1년이 지난 후에 신주택을 취득한 경우에만 1세대1주택 비과세를 적용합니다).
취지는, 주택 경기가 어려워 2년 내에 구주택을 양도하지 못할 경우가 많아 3년으로 연장하여 선의의 피해를 예방하기 위한 제도개선이라고 봅니다.
다만, 재건축된 주택의 경우는 세법내용이 복잡하므로 적용상 유의해야 합니다.
즉 관리처분 계획인가 이전에 이미 2주택이었던 자로서 이미 신주택 취득 후 2년이 경과한 경우에는 이 법의 적용대상이 아닙니다.
재건축으로 준공된 주택은 준공시점에 취득으로 보아 그날로부터 2년 계산하는 것이 아니고 당초 재건축전에 낡은 주택 취득일로 소급적용하기 때문입니다.
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