용적률 600% 상향은 서울시의 일방적 주장… 과도한 상가비율 문제
이근용
여의도11개단지 아파트소유주 연합 대표
“63빌딩의 무려 4.5배에 달하는 상가를 지으라면 분양은 어떻게 하라는 것입니까? 여의도 전략정비계획은 완전 백지화돼야 합니다.”
이근용 여의도 11개단지 아파트소유주 연합(이하 여소연합) 대표는 여의도 전략정비계획을 서울시의 일방적인 억지계획이라고 비난했다. 40%가 넘는 기부채납비율도 문제지만 상가비율이 과도하게 높아 소유자들의 피해가 예상된다는 이유에서다.
이에 따라 이 대표는 여의도 전략정비계획을 백지화하고 주민들의 의견을 수렴해 새로운 계획을 수립해야 한다고 강조했다.
▲서울시의 여의도 전략정비계획에 대해 어떻게 평가하나=
‘한강 공공성’이란 명분을 억지로 끼워 맞춰 주민재산을 담보로 대규모 건설 사업을 진행하려는 계획이다. 여의도와 접한 한강변에는 매년 벚꽃축제와 불꽃축제, 하이서울페스티벌 등 각종 공공행사가 진행되고 있다. 이미 충분히 공공에 기여하고 있다는 의미다. 하지만 서울시는 한강변이 사유화됐다는 이유로 주민들에게 기부채납을 강요하고 있다.
▲여의도 전략정비구역에 가장 높은 공공기여율이 적용됐는데=서울시가 제시한 공공기여율은 대지 30%와 공공시설비용 10%를 합쳐 총 40%이다. 대신 용적률을 600%로 상향시켜 사업성을 보장해 주겠다는 입장이다. 하지만 기부채납 40%는 사전적 의미일 뿐 실질적으로 다르게 해석하고 있다. 한 예로 1-1지구의 경우 대지지분의 감소율을 살펴보면 우선 토지기부채납으로 30%가 줄어든다. 또 초고층 오피스빌딩에 포함되는 업무숙박시설 22%와 주상복합 건설로 인해 상업시설 30% 등이 들어서는데다 임대주택, 일반분양 등의 지분을 제외하면 기존 소유지분의 약 32%밖에 남지 않는다. 여기에 공공시설 비용 10%는 별도로 부담하게 된다. 여소연합에서는 이 같은 산식 비율을 활용한 대지지분 감소비율을 ‘실질적 기부채납’이라는 용어로 사용해 왔다. 하지만 서울시가 ‘여소연합이 틀린 계산으로 주민을 호도한다’고 주장함에 따라 현재는 ‘대지지분 감소율’이라는 용어를 사용하고 있다.
▲용적률 상향으로 사업성이 높아진 것 아닌가=도로나 공원 등을 조성하기 위해 공공기여율의 반대급부로 용적률을 600%로 상향하겠다는 것도 서울시의 주장일 뿐이다. 늘어나는 용적률은 대부분 상업시설로 지어지기 때문에 기존 주민들이 실질적으로 누릴 수 있는 혜택이 아니다. 오히려 상업시설 증가로 인한 리스크를 주민들이 감당해야 한다는 것이다. 현재 서울시는 여의도를 금융특구로 지정해 놓은 상황이다. 따라서 일반 아파트보다는 주상복합이나 상업시설이 더 잘 어울린다고 판단한 것이다. 문제는 상업시설을 짓도록 계획하고 있으면서도 상업시설에 분양에 대한 계획은 전혀 없다는 것이다. 바꿔 말하면 상가를 짓도록 강요하면서 상가 분양은 주민들에게 책임지라는 것이다.
▲현행 계획대로 사업을 추진할 경우 주민들이 받게 되는 피해 규모는=여의도 전략정비계획안의 가장 큰 문제가 바로 사업의 손익계산을 할 수 없다는 점이다. 현행대로 사업이 진행될 경우 가장 문제가 되는 것이 바로 상업시설이다. 서울시가 지난 1월 발표한 자료에 따르면 사업 완료 후 상업시설은 현재 2만2천㎡에서 72만2천㎡로 약 36배가 늘어난다. 또 지난 8월 자료에는 9천200㎡에서 73만2천㎡로 약 81배 증가하는 것으로 나타났다. 반면 주거면적은 임대주택을 제외하면 증가분이 거의 없는 실정이다. 결국 늘어나는 용적률이 대부분 상업시설로 채워지게 된다는 것이다. 쉽게 설명하면 63빌딩 4.5개에 달하는 엄청난 규모가 상업시설로 만들어진다는 것이다. 만약 미분양이 발생한다면 수십조에 이르는 피해를 받게 될 수도 있다는 것이다.
▲여소연합이 주장하는 구체적인 내용은=여소연합의 제1차 목표는 기존 서울시 계획안의 철회이다. 다만 서울시안 철회와 대안은 분리돼 해석해야 한다. 계획안이 발표된 후 일부 주민과 서울시 주택본부는 대다수 주민들의 의견을 수렴하지 않고 원안대로 사업을 추진하려는 움직임이 있다. 따라서 현행 계획안이 존재하는 상황에서 대안을 논의할 시기가 아니라는 것이다. 각 단지별로 추진하고자 하는 사업 방식이 다를 것이다. 재건축이 필요한 단지가 있고 리모델링이 필요한 단지도 있을 것이다. 주민들의 의견을 수렴해 각 단지별 소유자들이 만족할만한 계획안이 나온다면 반대할 이유가 없다. 따라서 여소연합에서는 우선 현행 계획을 백지화하고 충분히 논의할 수 있는 여건을 만들기 위해 활동하고 있다. 이후 통합재건축이나 일반 재건축, 1:1재건축, 리모델링 등 모든 대안을 가지고 논의할 계획이다.
▲여의도 전략정비구역 내 소유주들에게 하고 싶은 말이 있다면=철회동의서를 제출해 주신 소유주에게 진심으로 감사드린다. 그동안 서울시 계획안을 추진하려는 일부 세력으로부터 온갖 음해성 소문과 비방에 시달리고 생업에 지장이 생기면서도 우리의 재산을 지키기 위해 노력했던 고생이 헛되지 않았다는데 위안을 느낀다. 하지만 전임 시장이 물러나면 계획안이 없어질 것이라는 생각에 긴장을 풀거나 방심할 수는 없는 상황이다. 소유주 여러분은 여소연합 등에서 제공하는 정보과 재건축 관련 지식을 쌓아 서울시 행정에 대응해 가야 한다.
