1. 공사계약서 초안은 조합에서 작성하여 배포할 것
조합설립인가를 하고 나면 가장 먼저 조합에서 시행하여야 할 업무가 시공자를 선정하는 일일 것입니다.
서울특별시의 경우에는 공공관리제하에서 시공자선정 시기를 사업시행인가 후로 정하고 있지만 서울특별시의 이 시기규제의 적법성에 대하여는 여전히 법률적인 논쟁이 남겨져 있습니다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉 제11조에는 시공자선정시기가 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 시공자를 선정하는 것으로 규정되어 있습니다.

 

따라서 서울특별시를 제외하고는 전국적으로 조합설립인가 후에 바로 시공자를 선정할 수 있도록 되어 있는데, 이 시공자를 선정함에 있어서 회사선정에 버금하게 중요한 것이 선정된 시공사와의 계약체결 내용입니다.

 

 그런데, 시공자를 선정하는 절차를 진행함에 있어 조합에서는 현장설명회 때 입찰에 응할 시공사들에게 사업참여제안서를 제출해 달라고 설명을 하면서, 사업참여제안서에 기재하여야 할 내용에 대하여 아무런 기준을 정해 주지 않으면 각 시공사들의 사업참여제안서마다 그 내용 및 기준이 달라 서로 비교하여 판단을 하는 것이 아주 곤란한 경우가 많이 발생합니다.

 

따라서 조합에서 사업참여제안서 작성 기준을 정하여 현장설명회 때에 배포를 하여 동일한 작성기준에 따라 사업참여제안서를 작성하여 제출토록 하는 것이 가장 타당한 방법입니다.

 

이 사업참여제안서 작성기준에 관하여는 서울특별시에 적용되고 있는 서울특별시 고시 제160호 ‘공공관리 시공자 선정기준’(2011.6.23.)을 보면 입찰참여안내서, 입찰제안서 작성 기준 등 참고로 할 서식들이 많이 있으니 꼭 이것을 참고로 하여 기준을 작성하시기 바랍니다.

 

아울러 현장설명회 때에 조합측에서 미리 공사계약서 안을 작성하여 참석자들에게 배포를 하고 총회에 이 공사계약서 안과 시공자선정의 건을 각각 별개의 안건으로 상정하여 의결을 하면 선정된 시공자와 그 다음에 바로 공사계약을 체결할 수가 있습니다. 때문에 반드시 미리 조합에서 공사계약서 안을 만들어서 현장설명회 때 배포하고 이대로 공사계약을 체결한다는 점을 알리는 것이 좋겠습니다. 따라서 본 지면에서는 앞으로 조합과 시공사간에 가장 합리적이고 객관적으로 타당한 모범공사계약서를 게재하오니 많은 참조가 있기를 바랍니다.

 

 

2. 국토부 표준계약서와 모범공사계약서 내용 비교
현재 정비사업조합에서 사용하고 있는 국토해양부 재건축·재개발 공사계약서는 2000년 6월에 구 건설교통부가 작성 배포한 것인데, 그 후로 아직까지 개정된 적이 없습니다.

 

반면 〈도정법〉 등은 자주 개정되었고, 또 시공자선정시에 계약체결하는 내용도 점점 달라지게 되어, 실무에서 공사계약을 조합과 시공사가 체결할 때에 많은 논쟁과 어려움을 겪고 있습니다.  따라서 조합과 시공사 모두에게 공정하게 계약을 체결할 수 있도록 모범 공사계약서안을 작성하였습니다.

 

 

다음과 같은 원칙하에 모범 공사계약서를 작성하였습니다.
① 조합과 시공사의 공정한 이익을 위하여 양자 모두에게 공정하도록 작성하였습니다.
② 일부 내용을 보고 “어? 이 조항은 조합에 유리한데?” 또는 “어? 이 조항은 시공사에게 유리한데?”라는 생각을 하신다면, 그것은 지금까지의 관행이 잘못되어 있기 때문일 것입니다.

 

지금까지는 시공사가 사업제안서를 제출하여 조합총회에서 그 사업제안서에 따라 시공사를 선정해 놓고서도 계약체결 단계에서는 조합이 더 유리하게끔 시공사에게 사업제안내용을 수정해 달라는 경우도 있었고, 시공사는 사업제안서에 없는 내용중 이익에 관계된 조항을 최대한 시공사에게 유리하도록 작성하는 것이 관행이었습니다. 따라서 이러한 양자간의 억지를 없애고 처음부터 공정하게 제대로 된 공사계약서를 만들어서 서로간의 신뢰 속에 공사계약을 체결하도록 하였습니다. 국토해양부 표준계약서와 비교하여 다른 부분에 대하여 밑줄을 쳐서 표시를 하였습니다.
 (현)경기도,(전)국토해양부 고문변호사
  02-592-9600, www.r119.co.kr

 

 

 

 

아래 사업의 공동사업주체인 ○○재건축조합(이하 “갑”이라 한다.)과 ○○건설회사(이하 “을”이라 한다.)는 ○○아파트 재건축사업에 필요한 사항을 정하기 위하여 상호간에 아래 및 별첨 공사계약조건과 같이 약정하고, 이를 증명하기 위하여 본 계약서 2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 기명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.

---  아      래  ---

1. 사업의 명칭 : ○○아파트 재건축사업
2. 사업의 위치 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지
3. 사업부지면적 : ___________㎡ (__________평)
4. 사업의 내용 : 관할 지방자치단체장이 승인한 건축시설의 신축공사
5. 계 약 금 액 : 일금______________원정
6. 공 사 기 간 : 착공신고일로부터 ○○개월
7. “갑”과 “을”은 주택건설촉진법 및 동법 시행령·동법 시행규칙과 주택건설기준등에관한규정 및 규칙, 주택공급에관한규칙, 집합건물의소유및관리에관한법률 등 관련 법령과 조합의 규약을 준수하여 계약조건에 따라 당해 재건축사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 이 계약을 이행하기로 한다.

8. 별첨서류 :
 가. 공사계약조건 1부
 나. 공사계약특수조건 1부
 다. 설계도서 1부 
 라. 공사비 산출내역서(수량산출서 및 원가계산 포함) 1부
 마. 공사시방서 및 자재선정 목록 1부
 바. 공사예정 공정표 1부
 사. 공사계획서 1부
 아. 기타 부대서류 1부

년       월       일

“갑”
주 소 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
명 칭 : ○○아파트 주택재건축정비사업조합
            조 합 장 :  ○○○      (인)

“을”  
주 소 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
명 칭 : ○○건설회사
            대표이사 :  ○○○      (인)

“갑”의 연대보증인

주        소 :
직        책 :
성        명 :                      (인)
주민등록번호 :
   
주        소 :
직        책 :
성        명 :                      (인)
주민등록번호 :

 

 

 

 

제1조 (목적) 이 계약은 ○○(시·도) ○○(시·군·구) ○○(읍·면·동)  ○○번지 소재 ○○아파트 재건축사업에 관하여 “갑”과 “을”의 지위, 권리·의무 등을 규정함으로써 상기 재건축사업의 성공적인 완성을 목적으로 한다.

 

 

제2조 (공사의 범위) “을”이 시공할 공사의 범위는 “갑”이 제공한 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 승인한 주택건설사업계획(변경 승인을 포함한다. 이하 같다.)상의 아파트 및 부대복리시설 등의 건축을 공사범위로 한다.

 

 

제3조 (당사자간의 지위 및 사업원칙) ① “갑”과 “을”은 공동사업주체로서 주택건설촉진법 등 관계법령에 따라 그 책임과 의무를 지며 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의성실의 원칙에 따라 계약을 이행하도록 한다.
【주】주택건설촉진법 제44조(주택조합의 설립 등)규정에 의하여 재건축조합은 등록업자(시공자)와 공동으로 사업을 시행하도록 하고, 이 경우 조합과 등록업자를 공동사업주체로 보고 있으므로 이를 명확히 규정한 것임.
② 본 계약과 관련하여 “갑”은 조합원 전체를 대표하며, 본 계약조건에 따라 행한 “갑”의 행위는 조합 전체의 권한·의무 행위가 성립되는 것으로 간주한다. 동시에 “갑”의 조합원은 “을”에게 일체의 권리행사를 직접 요구할 수 없으며, “갑”을 통해서만 할 수 있다.

 

제4조 (사업시행의 방법) ① “갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 일대의 토지를 제공하고 공사계약금액을 지불하며, “을”은 “갑”이 제공한 토지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 내용에 따라 건축시설을 시공한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 “갑”이 토지의 소유권 및 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.
② “갑”의 조합원의 이주비 및 “갑”의 사업경비는 “을”이 “갑” 및 “갑”의 조합원에게 대여할 수 있으며, 이때 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만, “갑”과 “을”은 협의하여 이주비 및 사업경비를 금융기관을 통해 “갑”이 직접 조달할 수 있다.

 

 

 

○○아파트 주택재건축정비사업의 시행자인 ○○주택재건축정비사업조합(이하 “갑”이라 한다.)과 시공사인 ○○건설회사(이하 “을”이라 한다.)는 ○○아파트 주택재건축사업에 필요한 사항을 정하기 위하여 상호간에 아래 및 별첨 공사계약조건과 같이 약정하고, 이를 증명하기 위하여 본 계약서 2통을 작성하여 “갑”과 “을”이 기명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.
☞ 현행법에 맞게 용어정리

 

 

---  아      래  ---

1. 사업의 명칭 : ○○아파트 주택재건축정비사업
2. 사업의 위치 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지
3. 사업부지면적 : ___________㎡ (__________평)
4. 사업의 내용 : 관할 지방자치단체장이 승인한 건축시설의 신축공사
5. 계 약 금 액 : 일금______________원정
6. 공 사 기 간 : 철거완료일로부터 ○○개월
7. “갑”과 “을”은 도시 및 주거환경정비법 및 동법 시행령·동법 시행규칙과 주택법등 관련법령과 조합의 정관을 준수하여 계약조건에 따라 당해 주택재건축정비사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 이 계약을 이행하기로 한다.
☞ 착공신고일로부터라고 하면 시공사에서 의도적으로 착공을 늦게 할 수 있고 그렇게 되면 이주후 입주시까지 기간이 길어져서 조합원들의 금융부담이 증가됨. 따라서 ‘철거완료후’로 하였음.

8. 별첨서류
 가. 공사계약조건 1부
 나. 공사계약특수조건 1부
 다. 설계도서 1부 
 라. 공사비 산출내역서(수량산출서 및 원가계산 포함) 1부
 마. 공사시방서 및 자재선정 목록 1부
 바. 공사예정 공정표 1부
 사. 공사계획서 1부
 아. 사업참여제안서(입찰시 제출한 자료)
 카. 기타 부대서류 1부
☞ 사업참여제안서도 계약내용의 중요한 부분중 하나이기 때문에 사업참여제안서를 첨부하도록 하였음.

년       월       일

“갑”
주 소 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
명 칭 : ○○아파트 주택재건축정비사업조합
            조 합 장 :  ○○○      (인)

“을”  
주 소 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지
명 칭 : ○○건설회사
            대표이사 :  ○○○      (인)

☞ 갑의 연대보증인 없음

☞ 조합임원들이 연대보증인으로 서명을 하게 되면 임원자격상실후에도 연대보증인으로서의 책임을 그대로 지게 되고, 또 총 사업비나 공사비총액에 비교할 때에 임원들의 재산이 적어 계약담보능력이 없음에도 불구하고 임원들을 연대보증인으로 세워 실제적으로 시공사들의 압박용(가압류등)으로만 작용을 하게 됨. 따라서 연대보증인 서명란을 삭제하였음.

 

 

 

 

 

제1조 (목적) 이 계약은 ○○(시·도) ○○(시·군·구) ○○(읍·면·동)  ○○번지 소재 ○○아파트 주택재건축정비사업에 관하여 “갑”과 “을”의 지위, 권리·의무 등을 규정함으로써 상기 재건축사업의 성공적인 완성을 목적으로 한다.

 

 

제2조 (공사의 범위) “을”이 시공할 공사의 범위는 “갑”이 제공한 토지상의 기존건물 철거공사, 동 대지상에 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 사업시행계획(변경 인가를 포함한다. 이하 같다.)상의 아파트 및 부대복리시설 등의 건축을 공사범위로 한다.
☞ 시공사의 공사범위에 철거공사까지 포함되도록 법이 개정되었으므로 위와 같이 수정함.

 

 

제3조 (당사자간의 지위 및 사업원칙) ① “갑”과 “을”은 사업시행자와 시공자의 관계로서 「도시 및 주거환경정비법」과 「주택법」등 관계법령에 따라 그 책임과 의무를 지며 본 사업이 성공적으로 완료되도록 상호 신의성실의 원칙에 따라 계약을 이행하도록 한다.
② 본 계약과 관련하여 “갑”은 조합원 전체를 대표하며, 본 계약조건에 따라 행한 “갑”의 행위는 조합 전체의 권한·의무 행위가 성립되는 것으로 간주한다. 동시에 “갑”의 조합원은 “을”에게 일체의 권리행사를 직접 요구할 수 없으며, “갑”을 통해서만 할 수 있다.
③ “갑”과 “을”은 동 대지에 관계법령에 따라 아파트 및 부대시설을 건설하여 “갑”의 조합원에게 우선 공급하고, 잉여 아파트 및 부대시설(상가 등)은 주택공급에관한규칙에 의거 일반분양을 원칙으로 한다.
④ “을”은 “갑”이 요구할 경우 "갑"의 총회, 이사회, 대의원회의에 참여하여 사업현안에 대한 설명을 하여야 한다.

 

 

제4조 (사업시행의 방법) ① “갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는  ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 ○○필지 일대의 토지를 제공하고 공사계약금액을 지불하며, “을”은 “갑”이 제공한 토지에 관할 지방자치단체장이 승인한 설계도서, 계약서 등의 내용에 따라 건축시설을 시공한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 “갑”이 토지의 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.
② “갑”의 조합원의 이주비 및 사업경비는 “을”이 “갑” 및 “갑”의 조합원에게 대여하고 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만, “갑”이 원할 경우에는 금융기관으로부터 위 이주비 및 사업경비를 직접 조달할 수 있으며, 이 경우 “을”은 지급보증을 해야 한다.
☞ 시공사로부터 자금을 대여받는 것보다 금융기관으로부터 직접 조합이 자금을 조달하는 것이 이자가 더 저렴하기 때문에 조합이 금융기관을 선정하면 대출금에 대하여 시공사가 지급보증을 하는 것으로 변경하였음.