이우진
세무법인 이레 대표세무사
부동산학 박사(www.rtax.co.kr)

Q : 저는 경기도 광주에서 주택을 2006년부터 소유하면서 거주하고 있습니다. 그러던 중 2009년 7월에 서울특별시 성동구에 있는 재개발구역의 아파트 입주권을 취득했습니다.

그리고 조합원 명의 변경도 하였습니다. 이 조합은 2009년 4월에 관리처분계획인가를 받은 조합이며 현재 공사를 진행 중이며, 약 4년 후 준공될 예정입니다.

이러한 경우 광주에 있는 주택을 7년 보유했으므로 지금 양도해도 세금 비과세 가능한지요? 아니면 비과세 받기 위한 조건은 무엇인가요? 과세될 경우 세금이 1천만원 정도라서 걱정됩니다.

A : 우리 세법은 1세대 1주택자가 그 1주택을 양도할 경우에는 국민의 주거 안정을 위해 그리고 기본 생활권을 보장하기 위해 특별히 양도차익(소득)이 발생해도 비과세 하는 제도가 있습니다.

그런데 재건축, 재개발 등으로 조합원 입주권(관리처분계획인가를 받은 조합의 조합원으로서 미래에 주택을 받을 권리를 말함)을 취득하는 경우의 세법상 취급이 특이하므로 유의해야 합니다.

첫째, 기존 주택을 소유한 상태에서 입주권을 취득한 경우에는 그 취득일로부터 2년에 기존 주택을 양도해야 합니다. 위의 사례와 같이 2009년 7월 취득하여 2013년 12월 현재 3년이 초과되었기 때문에 지금 양도할 경우에는 비과세 받을 수 없습니다.

둘째, 사정상 기존 주택이 양도가 3년 내에 이루어지지 못할 경우로서 비과세 받기 위해서는 ①재개발·재건축 사업으로 아파트 준공이 되기 전 또는 준공 후 2년 내에 기존 주택을 양도하고 ②준공 후 2년 내에 그 재건축 된 아파트로 이사할 것 ③새 아파트로 입주 후 1년 이상 거주할 것 등 3가지 조건을 모두 갖춘 경우에는 실수요 목적으로 재개발 등 사업구역 내 입주권을 취득한 것으로 보아 기존 주택을 비과세하도록 하고 있습니다.

귀하의 경우 약 1천만원의 세금을 절세하기 위한 방안을 강구하시기 바랍니다.
일반적으로 1세대 1주택자가 기존 주택을 보유하다가 신주택을 취득한 후 그 날부터 3년 내에 기존주택을 양도하면 비과세하는 제도가 있습니다만, 이 경우에는 거주이전과 1년 이상 거주 요건이 없으나 입주권을 취득한 경우에는 이주와 거주요건이 있어 형평성의 문제는 있지만 입법 취지는 재건축 주택의 투기를 예방하고 실수요자 취득을 권장하기 위한 제도입니다.

 ☞ 문의 : 세무법인 이레 02-557-0082