II. 시공자 선정계획 결정
7. 경쟁입찰방법의 결정
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록업자를 시공자로 선정하여야 하는바(법 제11조제1항), 국토해양부장관이 고시한 ‘정비사업의 시공자 선정기준(국토해양부장관 고시 제2009-550, 2009. 8. 13)에서 정한 경쟁입찰의 방법에는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰이 있다.

 

조합은 건설업자등의 자격을 제한하거나 건설업자 등을 지명하여 경쟁에 부칠 수 있고, 입찰참여자격의 제한 또는 건설업자등의 지명은 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.

 

조합은 제한 또는 지명경쟁으로 입찰에 부치고자 하는 경우 입찰에 참가할 건설업체 등을 부당하게 제한할 수 없다. 조합은 건설업자등의 자격을 도급한도액·시공능력 또는 당해 공사와 같은 종류의 공사실적 등으로 제한할 수 있다(시공자선정기준 제6조). 실무적으로 ①부채비율 일정범위 이내 업체 ②컨소시엄에 한해서만 입찰 가능 또는 컨소시엄 불가 ③공고일 현재 워크아웃, 부도, 화의신청, 법정관리, 채권관리업체 제외 등으로 입찰자격을 제한하기도 한다.

 

서울시의 경우 조합이 부당하게 입찰참가자격을 제한할 수 없도록 하기 위하여 조합은 건설업자 등의 자격을 도급한도액·시공능력·당해 공사와 같은 종류의 공사실적 또는 공동참여 여부만으로 제한할 수 있고, 공사실적도 건설예정세대수 이내 범위에서만 제한하도록 하였다.

 

대한건설협회는 전국 1만1천825개 일반건설업체의 공사실적, 재무상태, 기술능력 등을 종합평가하여 매년 7월경 ‘건설업체 시공능력’을 공시하고 있는바, 조합은 대한건설협회가 공시한 ‘건설업체 시공능력’에 따라 시공능력 OO위 업체에 한하여 입찰자격을 제한할 수 있다.

 

조합은 지명경쟁에 의한 입찰에 부치고자 할 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여야 하는바(시공자선정기준 제7조), 조합은 대의원회에서 지명회사의 선정기준을 정한 후, 특정 수의 회사를 입찰참자가로 지명할 수 있다.

 

서울동부지방법원(2010. 8. 27.자2010카합1903 결정)은 “채권자들은 입찰참여규정 제7조제3항에서 ‘공동참여(컨소시엄) 구성시 2009년 국토해양부 발표 시공능력평가액 순위 1, 2위 업체는 동일 공동사업단을 구성할 수 없다’고 정하고 있는 것은 채무자의 재건축 사업 규모를 고려할 때 1, 2위 업체를 중심으로 상위 업체가 2개 컨소시엄을 구성케 하여 조합원에게 유리한 업체를 선정할 수 있도록 하기 위한 것인데, 위와 같은 지명으로 인하여 사실상 단독입찰이 이루어졌다는 취지로도 주장하나, 위 입찰참여 규정은 시공능력평가 1, 2위 업체가 하나의 컨소시엄을 구성하여 경쟁입찰이 무의미해지는 것을 막기 위한 규정으로 보아야 할 것이고 채권자들의 주장과 같은 경쟁관계를 형성하기 위하여 위와 같은 규정을 둔 것이라고 보기는 어렵다”라고 판시하였다.

 

 

8. 수의계약
미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다(시공자선정기준 제5조 단서). 제한 또는 지명경쟁으로 입찰에 부치고자 하는 경우에는 조합은 입찰에 참가할 건설업체 등을 부당하게 제한할 수 없다. 조합이 입찰조건을 무리하게 설정하여 어느 특정 정비업체 이외에 다른 업체의 입찰참여를 못하게 유도하고, 부당한 입찰제한으로 인하여 3회 이상 유찰이 되어 특정업체와 수의계약을 체결하게 된다면 이는 국토해양부가 선정기준에서 정한 경쟁입찰의 방법을 잠탈하게 되는 결과를 초래할 수 있다.

 

조합은 경쟁입찰의 방법을 잠탈하지 못하도록 수의계약을 체결할 수 있는 사유를 명확히 할 필요가 있으며, ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률’ 시행령 제27조제1항의 수의계약 요건을 갖춘 경우에 한해서만 수의계약을 허용하는 것이 바람직하다할 것이다.

 

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제27조제1항에 의하면 수의계약이 허용되는 사유는 다음과 같다.

 

①경쟁입찰을 실시하였으나 입찰자가 1인뿐인 경우로서 재공고입찰을 실시하더라도 입찰참가자격을 갖춘 자가 1인 밖에 없음이 명백하다고 인정되는 경우.
②재공고입찰에 부친 경우로서 입찰자 또는 낙찰자가 없는 경우.
제한경쟁입찰의 경우 4인 또는 지명경쟁입찰의 경우 2인이 입찰참가 신청을 함으로서 유찰된 경우 조합은 입찰방법을 일반경쟁입찰로 변경하여 총회에서 시공자를 선정하는 것이 바람직하다할 것이다. 
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