〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도정법’이라고 함) 제19조, 동법 시행령 제30조에서는 조합원의 자격에 관하여 아래와 같이 규정하고 있다. 조문을 나열하는 이유는 조문을 읽어 보는 것이 가장 정확하기 때문에 딱딱하지만 조문을 상세하게 읽어 보시기 바란다.

 

 

■ 도시 및 주거환경정비법 제19조
제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 〈개정 2005.3.18, 2009.2.6〉
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. 〈신설 2003.12.31, 2005.3.18, 2009.2.6〉
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 〈신설 2003.12.31, 2009.2.6〉

 

 

■ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조
제30조(조합원) ① 삭제 〈2005.5.18〉
②법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 조합의 설립인가후 양도·증여·판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다.
③법 제19조제2항제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 〈신설 2005.5.18, 2009.8.11〉
1. 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
2. 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
3. 착공일부터 3년 이내에 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시및주거환경정비법중개정법률 부칙 제2항의 규정에 의한 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
5. 국가·지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제44조제2항제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우 』

 

 

위 조문이 조합원자격을 규정하는 것인데, 그중에 제19조제1항제3호만을 다시 한번 보면 아래와 같다.

 

“3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때”

 

즉, 조합설립인가후에 1인이 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 여러개 가지고 있다가 그 중에 일부를 팔아서 수인이 소유하게 된 때를 의미하는 것인데 이 해석과 관련하여 여러 가지 분쟁이 발생하여 아래와 같이 경우의 수를 나누어 생각을 해 보도록 하겠다. 대전제로 현재 조합설립인가 후이고 현재 조합원은 A가 조합원으로 되어 있다는 것을 가정하여 아래의 경우를 보도록 하겠다.

 

① 현재 조합원은 A로 되어 있다. 그런데 A가 101호, 102호 2개의 주택을 가지고 있다가 조합설립인가 후에 그 중에 102호를 B에게 매도하여 101호는 A, 102호는 B가 소유하게 된 경우=위 제3호에 해당한다. 따라서 제19조제1항 본문에 따라서 A, B중 대표하는 1인이 조합원이 되는 것이다. 기존에 A가 조합원이 되어 있기는 하지만 새롭게 102호를 소유한 B와 기존에 A의 대표자가 1인의 조합원이 되도록 규정되어 있기 때문에 조합의 입장에서는 A와 B가 협의하여 대표조합원을 구성해 오지 않는 이상 그 어느 누구에게도 분양권을 인정해 줄 수가 없다.
② 조합원 A가 101호 1개만을 소유하고 있는데, 이 101호중 1/2지분을 B에게 매도하여 101호를 A와 B가 1/2씩 소유하게 된 경우=이 때는 제19조제1항제3호에 해당하는 것이 아니라 제1항제1호인 “1.토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때”에 해당되어 당연히 A, B중 대표자 1인이 조합원이 될 것이다.

 

따라서 이 경우에도 조합에서는 A, B가 협의하여 대표조합원을 선정해 오지 않는 이상 그 어느 누구에게도 분양권을 인정해 줄 수가 없다.

 

③ 현재 A가 101호, 102호 2개를 소유하고 있는데, 101호중 1/2지분만 B에게 소유권을 이전하고 102호는 그대로 A가 소유권을 가지고 있다. 즉, 101호는 A와 B가 1/2지분씩, 102호는 A가 단독으로 소유하고 있는 경우=이 경우도 제3호에 해당하여 A, B가 협의하여 대표조합원을 선정하지 않는 이상 조합으로서는 누가 분양권을 가진다고 인정해 줄 수가 없는 입장이다.
④ A가 101호, 102호 2개를 소유하고 있다가 101호는 B에게, 102호는 C에게 매도한 경우=이 경우는 제3호에 해당하여 조합원자격을 가진 A의 조합원지위가 B 와 C가 협의한 사람에게 이전이 되게 된다.

 

 

위에서 보시는 바와 같이 조합설립인가후에 기존에 여러 채의 주택 또는 상가를 소유하고 있던 자가 그 중 일부를 제3자에게 매도하였을 경우에 매수인의 입장으로서는 매도인이 몇 개의 주택을 소유하고 있다가 매도하는 것인지를 알 수가 없고, 또 조합에서도 기존의 조합원들이 몇 개의 주택을 소유하고 있는지, 또 서로 부부간인지 아닌지 등을 파악할 수가 없는 경우가 종종 발생하게 된다.

 

특히 매수인의 입장에서는 기존의 소유자가 몇 개의 주택을 소유하고 있는지를 알기가 쉽지 않기 때문에, 매수인이 조합원자격을 인정받지 못하여 분쟁이 많이 발생되어 왔었던 것이다.

 

이러한 선의의 매수인을 보호하기 위하여 이번에 〈도정법〉을 개정하여 2011년 9월 16일부터 시행하게 되었는데, 그 개정내용이 법 본문을 개정한 것이 아니라 부칙조항에 아래와 같은 경과조치규정을 두어서 개정을 하게 되었다. 개정된 내용을 보면 아래와 같다.

 

 

도정법 일부를 다음과 같이 개정한다.

 

법률 제9444호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙에 제10조를 다음과 같이 신설한다.

 

 

제10조(조합원 자격에 관한 경과조치) 제16조에 따라 조합설립인가를  받은 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제19조제1항제3호의 개정규정에도 불구하고 조합원자격의 적용에 있어서는 종전의 규정(2009. 2. 6, 법률 제9444호로 개정되기 전의 법률을 말한다)에 따른다.
1. 다음 각 목의 합이 2 이상을 가진 토지등소유자로부터 2011년 1월 1일 전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우
    가. 토지의 소유권
    나. 건축물의 소유권
    다. 토지의 지상권
2. 2011년 1월 1일 전에 다음 각 목의 합이 2를 가진 토지등소유자가 2012년 12월 31일까지 이를 양도하는 경우
    가. 토지의 소유권
    나. 건축물의 소유권
    다. 토지의 지상권

 

 

부칙
이 법은 공포한 날부터 시행한다.

 

 

◇ 개정이유 및 주요내용
조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인만을 조합원으로 인정하고, 그 외의 자에게는 조합원 자격이 인정하지 아니하는 내용으로 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정(법률 제9444호, 2009. 2. 6. 공포ㆍ시행)됨에 따라 부동산 투기와 관계없는 토지등소유자들이 재산권 행사에 제약을 받는 등 선의의 피해사례가 발생하고 있으므로, 현행 규정은 유지하면서, 법률 제9444호 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률’의 부칙에 조합원자격에 관한 경과조치를 두어 선의의 피해자를 구제하려는 것임.

 

 

그리고 2009년 2월 6일 개정전의 법률을 적용하도록 되어 있는데, 2009년 2월 6일 이전의 제19조의 규정은 아래와 같이 규정되어 있다.

 

 

제19조 (조합원의 자격 등  〈개정 2003.12.31〉) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 〈개정 2005.3.18〉

 

 

즉, 다주택소유자가 그 중 일부를 조합설립인가후 매도하더라도 매수한 자가 조합원지위를 가지도록 되어 있었던 것이다.

 

개정된 법률부칙에 의하면 선의의 피해자를 보호하려는 것인데, 그 내용을 보면 ① 2011년 1월 1일 이전에 이미 다주택자로부터 토지 또는 건축물을 양수한 자는 조합원 자격을 취득하게 된다. ② 2011년 1월 1일부터 다주택자가 소유한 주택등의 일부를 매도하게 되면 조합원 자격을 취득할 수가 없게 되는데, 단 2011년 1월 1일 이전부터 소유하고 있던 토지 또는 건축물에 대한 소유권과 지상권을 2012년 12월 31일까지 양도하면 매수인을 조합원으로 인정해 주고 그 이후에는 안된다는 것이다. 즉, 2011년 1월 1일부터 매수한 것에 대하여는 더 이상 구제를 해 주지 않겠다는 것으로 개정이 된 것이다.

 

 

선의의 피해자를 구제해 주겠다는 생각은 좋다. 그러나 선의의 피해자를 구해 줌으로 인하여 다주택자가 부동산투기를 한 것을 결국 인정해 주는 결과가 되어 정책의 일관성에 문제가 발생하였으며, 이번에 경과조치를 두려면 법이 개정되고 나서 일정기간후부터 더 이상 구제를 해 주지 않는 것으로 하여야 하는데, 법 시행일인 2011년 9월 16일 이전인 2011년 1월 1일부터 새롭게 매수한 건에 대하여는 구제를 해 주지 않는 결과가 되어 상대적으로 경과조치가 부족한 면이 있는 것 같다. 예를 들면 개정법 시행일 이전까지의 경우에는 최소한 구제를 해 주어야 하지 않는가 하는 아쉬움이 있다.

 

하지만 이 정도로 구제를 받은 것만 큰 다행인 것 같다. 그동안 조합과 다주택자, 그리고 신 소유자간에 있었던 분쟁을 이것으로 전부 해결을 하고 사업이 잘 진행이 되었으면 하는 바람이다.
(현)경기도,(전)국토해양부 고문변호사 
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