전체 일반분양 물량 중 계약한 세대에만 해당
분담금 대상범위 줄어 조합 부담금 감소될 듯
“학교용지부담금은 분양공급계약이 실제로 체결돼 분양계약자 및 분양가격이 정해진 세대에 한해서만 부과할 수 있다.”
학교용지부담금 부과에 대한 구체적 적용 범위에 대한 서울행정법원의 판단이 나왔다.
학교용지부담금의 부과 범위는 분양공급계약자, 즉 일반분양자와 공급계약이 실제로 체결된 물량에 한해서만 부과해야 한다는 것이다. 일반분양 물량으로 분류됐다는 사실만으로 부담금 부과가 진행될 수 없다는 판단이다.
서울행정법원 제12부(재판장 장상균)은 강동구 고덕주공1단지 재건축조합이 강동구청을 상대로 제기한 학교용지부담금 부과 처분 취소 소송에서 원고인 조합 의견을 받아들여 부과 처분을 취소한다고 지난달 25일 밝혔다.
▲현행 부담금 기준=현행 학교용지부담금은 〈학교용지확보 등에 관한 특례법〉 규정에 의해 부과된다. 현행 부과 기준 및 절차는 다음과 같다. 법 제5조의2제1항과 제2항에 따르면 가구별 공동주택 ‘분양가격’을 기준으로 그 8/1000을 부담금으로 산정한다.
또 법 시행령 제5조의2제1항과 2항에서는 개발사업시행자가 공동주택을 ‘분양한’ 때에 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일부터 30일 이내에 시·도지사에게 제출하여야 하고, 시·도지사는 분양자료를 받은 때에 즉시 납부고지서를 개발사업시행자에게 발부하도록 규정하고 있다.
소송 쟁점은 부담금 산출 범위다. 구청에서는 ‘분양가격’을 ‘분양예정가격’으로 해석해 전체 일반분양 물량을 대상으로 부담금을 부과했다. 이에 대해 법원은 판결문에서 “‘분양가격’은 ‘분양예정가격’이 아니며, 부담금 부과 이전에 실제 분양공급계약자 및 그 내역을 제출하도록 하는 등의 이유를 들어 부담금 부과 범위는 실제로 분양계약자 및 분양가격이 정해진 세대에 한해 부과할 수 있다”고 밝혔다.
그 결과 고덕1단지 조합의 일반분양 물량 238가구 중 강동구청의 부과 처분 당시 일반분양된 30가구에 대해서만 부과하는 게 적법하다고 판시했다.
▲학교시설 등 기부채납한 경우 그만큼 부담금 면제=법원은 또 학교시설 등을 기부채납한 경우에도 해당 금액만큼을 부담금에서 면제받을 수 있다고 판시했다. 고덕주공1단지는 2006년 사업시행인가를 받는 과정에서 사업인가 조건으로 인근 초등학교에 교육환경 확보 방안 협의를 부여받았다. 그 결과 약 4억원의 인조잔디 및 우레탄 트렉을 설치해줬는데 이 시설들은 관련 규정에 의해 자치단체 소유의 공유재산에 속하게 된다는 것이다.
따라서 법원은 인조잔디 및 우레탄 트렉 설치에 소요된 비용 약 4억원을 학교용지부담금에서 면제해야 한다고 판시했다.
〈학교용지특례법〉에서는 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우 학교용지부담금 부과를 면제할 수 있다.
2009년 부산지법에서도 이와 유사한 사건에 대해 부담금 부과가 부당하다는 판결이 있었다. 부산지법 행정2부(문형배 부장판사)는 부산 수영구의 한 재건축조합이 해당 자치단체를 상대로 낸 학교용지부담금부과처분 취소 소송에서 부과 처분이 부당하다며 조합측 손을 들어줬다.
재판부는 “학교용지확보 등에 관한 특례법은 개발사업 시행자가 학교용지를 교육비 특별회계에 기부하는 경우 학교용지부담금을 면제해야 한다고 규정하고 있으며, 학교용지가 아니라 현금으로 낸 경우에도 교육비 특별회계에 세입돼 학교 증축에 사용됐다면 같은 성질의 것으로 봐야 한다”고 판시했다.
그동안 학교용지부담금 산출 범위와 관련해, 부과 주체인 구청과 부담 주체인 조합이 의견을 달리해 왔다. 결국 구청에서는 일반분양 물량 전부에 대해 산출해 부담금 고지서를 발부했고, 조합에서는 과도한 부담을 지우는 것이 부당하다며 소를 제기했다. 이번 판결 내용이 최종 확정된다면 조합들의 부담이 다소 감소될 것으로 기대되고 있다.
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인구증가 따른 학교 필요… 개발사업자가 일부 부담
■ 학교용지 부담금 왜 물리나
학교용지부담금이 개발사업과 무슨 상관이 있을까. 개발사업이 진행되면 대개 인구가 증가한다. 인구 증가는 학교의 취학 아동 증가를 수반한다. 개발사업으로 인구가 증가했으니 그에 따른 이익 일부를 학교시설 확충에 일부 비용을 부담하라는 것이 현행 우리 법 규정이다.
부담금 관련 쟁점은 부담 범위에 대한 인식 차이에서 발생했다. 부담금 부과 주체인 구청에서는 부과 범위를 폭넓게 해석해 일반분양 물량 전체라고 해석한 반면, 조합에서는 실제 일반분양 계약이 완료된 물량에 한해 부담금이 산정돼야 한다고 봤다.
소를 제기한 고덕주공1단지는 지난 2009년 전체 1천142가구 중 일반분양 물량 238가구를 대상으로 입주자 모집승인 처리 통보를 강동구청으로부터 받았다. 그 후 실제로 일반분양 계약을 체결한 30가구에 대해 분양자료 등을 구청에 제출했다. 이 과정에서 조합은 관내 취학 인구가 최근 3년 이상 지속적으로 감소해 학교 신설 수요가 없다며 강동구청에 부담금 면제를 요청했으나 받아들여지지 않았다. 그리고 구청은 실제 일반분양된 30가구가 아닌 전체 일반분양 물량인 238가구에 대해 약 15억원의 학교용지부담금을 조합 측에 부과했다.
▲부담금 부과 예외 사항=특례법에서는 부담금 부과 예외의 경우도 규정하고 있다. 개발사업이라 하더라도 인구 증가를 수반하지 않는 경우 부담금 부과 대상에서 제외한다. 특례법 제5조 제1항에서는 〈도시 및 주거환경정비법〉 규정에 따른 정비사업지역의 기존 거주자와 토지 및 건축물의 소유자에게 분양하는 경우, 〈주택법〉 규정에 따른 리모델링주택조합의 구성원에게 분양하는 경우 등이다.
또 동조 제4항에서는 구체적인 학교시설 확충 필요와 관련이 없는 경우 등에도 부담금 부과대상에서 제외시켜 주고 있다. 그 사례는 △최근 3년 이상 취학 인구가 지속적으로 감소해 학교 신설의 수요가 없는 지역에서 개발사업을 시행하는 경우 △개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시·도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우 등이다.
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현금청산 대상자 나올 경우
인구변동 없는데 부과 부당
■ 서울행정법원 위헌심판 제청
종전 거주 가구였던 매도청구자 및 현금청산자 물량이 일반분양 물량에 포함돼 학교용지부담금이 증가하는 것은 불합리하다.”
법원이 〈도정법〉에 따른 정비사업의 경우 학교용지부담금이 불합리하게 부과될 수 있다는 가능성을 지적하며 〈학교용지 특례법〉 제5조제1항제5호 관련 조항에 대한 위헌법률 심판을 제청했다.
서울행정법원 제4부(재판장 이인형)는 길동진흥아파트 재건축조합이 제기한 위헌법률심판제청에서 현행 특례법 제5조제1항제5호 내용의 위헌 여부에 대한 심판을 제청한다고 지난달 19일 밝혔다.
현행 특례법은 〈도정법〉 규정에 따른 정비사업 지역의 기존 거주자와 토지 및 건축물의 소유자에게 분양하는 경우 이에 해당하는 개발사업분에 대해서는 부담금을 부과·징수하지 않고 있다.
기존 거주 가구의 경우 추가적인 취학수요를 발생시키지 않기 때문에 부담금을 징수하지 않는 것이 법적 취지라는 게 재판부의 판단이다.
문제는 기존 거주 가구가 매도청구 및 현금청산자로 분류될 경우다. 정비사업 과정에서 조합설립에 동의하지 않은 미동의자 및 분양신청을 하지 않은 현금청산 대상자가 발생했을 때, 이 분양 물량은 기존 거주 가구 수에서 추가적으로 발생하는 물량이 아님에도 불구하고, 절차상 일반분양 물량으로 바뀌어 특례법 제5조제1항제5호에 명시된 부담금 징수 면제 조항의 적용이 어렵게 된다는 것이다.
결국 개발사업에 의해 새로 공급되는 가구 수가 똑같아 학교용지 확보의 필요성 역시 똑같더라도 매도청구 대상 또는 현금청산 대상 가구 수에 따라 부담금 부과 정도가 달라지게 되는 불합리한 경우가 발생할 수 있다는 것이다.
현행 특례법 제2조제2호에서는 ‘개발사업’의 범위에 대해 도정법에 따라 시행하는 100가구 이상의 공동주택을 건설하는 사업이라고 명시하고, 제3호에서는 학교용지부담금의 정의를 통해 “학교용지를 확보할 수 없거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위해 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비”라고 규정하고 있다. 또 동법 제5조제1항제5호에서는 정비사업 지역의 기존 거주자와 토지 및 건축물 소유자에게 분양하는 경우의 개발사업분은 학교용지부담금을 부과할 수 없도록 정하고 있다.
재판부는 “사업에 의해 새로 공급되는 가구 수가 동일하여 학교용지 필요성의 정도가 동일하더라도, 매도청구 대상 또는 현금청산 대상 가구 수라는 우연한 사정에 따라 부담금이 달라지게 되는 불합리한 결과를 초래한다”며 “이는 헌법상 보장된 신청인 조합의 재산권과 평등권 등을 과도하게 제한한다고 할 것”이라며 위헌법률 제청 이유를 밝혔다.
▲길동진흥 소송 제기 이유=길동진흥 정비사업 구역의 기존 가구 수는 770가구이고 재건축을 통해 800가구를 신축했다. 기존에 비해 30가구가 증가했지만 사업진행 과정에서 매도청구 및 현금청산자 증가로 일반분양 물량이 109가구가 됐다. 이에 대해 강동구청은 일반분양 물량 전체인 109가구를 기준으로 학교용지부담금 5억6천여만원을 부과했고, 조합은 이에 불복해 소송을 제기했다.
