Q : 재개발사업 추진 중 조합입주권을 매매할 경우 양도세는?
A : 재개발`재건축사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그전에 기존 주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 ‘조합원입주권’을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 이 경우 관리처분계획의 인가일 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천 등 5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)했어야 하며, 관리처분계획 인가일뿐만 아니라 조합원입주권의 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 조합원입주권 1개 외에 주택 1채를 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 ‘조합원입주권’을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
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Q : 건축물을 임대해 장사하고 있는 상가세입자에 대한 보상은?
A : 사업 구역 내 상가세입자의 보상은 각 구역별 사업시행인가시 영업을 하고 있는 자에 대하여 4개월분의 영업보상과 이전비를 지급하게 됩니다. 만일 개발로 인하여 상가의 소유주와 계약기간이 남아있는데 중도에 영업행위를 하지 못하는 경우 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 준하는 수준으로 보상을 받을 수 있으나 개발 즈음에 계약 기간이 끝남으로 인하여 연장계약이 이루어지지 않을 경우 통상적인 임대차 계약 관계와 마찬가지로 별도의 보상은 주어지지 않습니다.
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Q : 완화되어 증가된 용적률로 건립되는 임대주택의 입주자격은?
A : 완화되어 증가된 용적률로 건립되는 임대주택은 주거전용면적 85제곱미터 이하로 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 시행령 제35조제4항 규정에 의거 국민임대주택으로 우선 공급하는 주택이며 도지사 또는 한국토지주택공사, 지방공사 등이 인수하는 임대주택입니다. 국민임대주택의 입주자격은 뉴타운사업으로 인하여 철거되는 주택의 세입자가 1순위, 뉴타운사업으로 인하여 철거되는 주택의 소유자가 2순위, 3순위는 1순위 및 2순위에 해당되지 아니한 자로 〈주택공급에 관한 규칙〉 제32조에 따라 정해진 자가 해당됩니다.
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Q : 조합원 입주권의 변경시 최초조합원과 승계조합원이 내야 하는 세금은?
A : 최초조합원이란 관리처분계획의 인가서에 분양신청을 하여 분양대상자로 기재된 ‘최초 취득한 조합원자격’을 말하며, 관리처분계획인가일을 기준으로 〈도시 및 주거환경정비법〉 상 조합원이 세법상 ‘최초조합원’으로 전환되는 것입니다. 그러나 〈도정법〉 상 조합원 자격이 있다고 하더라도 분양신청을 하지 아니하여 분양대상자로 기재되지 않으면, 토지등소유자가 조합에 양도하는 종전부동산은 입주권의 양도가 아니라, 부동산의 양도에 해당됩니다. 승계조합원이란 최초조합원이 보유하고 있는 조합원자격을 취득(매매, 상속, 증여, 판결 등)한 자를 말하며, 승계조합원이 입주권을 취득시의 신축주택 취득시기는 준공시점이 됩니다. 승계조합원은 조합원 자격취득시점에 토지의 취득세 및 등록세가 부과되며, 주택의 취득시점인 사용검사필증교부일에 건물의 취득세 및 등록세가 부과됩니다.
〈출처 : 경기뉴타운 웹진 제17호〉 | 
