II. 시공자 선정계획 결정
4. 공사도급계약서의 작성
조합은 공사도급계약서(안), 공사도급계약조건 및 특수조건(안), 공사도급 계약금액의 조정에 관한 사항, 기타 공사도급 계약조건에 관한 사항을 포함하여 현장설명회를 개최하여야 한다.

 

조합이 시장·군수로부터 조건부로 사업시행인가를 받은 경우 조합은 공사도급 특수조건(안)으로 사업시행인가에 부관된 조건을 명시할 수 있다. 공사도급 계약금액의 조정에 관한 사항으로 ①물가변동으로 인한 계약금액의 조정 ②공사기간의 연장으로 인한 추가 경비의 지급 ③공사의 변경으로 인한 계약금액의 조정 등이 포함된다.

 

국토해양부장관은 2000년 6월경부터 ①재건축사업 공사표준계약서(도급제 방식) ②재건축사업 공사표준계약서(지분제 방식) ③주택재개발사업 공사표준계약서를 보급하고 있는바, 조합은 위 공사표준계약서를 참고하여 공사도급계약서(안)을 작성할 수 있을 것이다.

 

 

5. 공사대금 지급방법(현금 또는 현물)
조합과 시공사 사이의 공사계약 체결방식은 시공사의 참여방식 및 공사대금의 지급방법에 따라 도급제와 지분제로 구분된다. 도급제의 경우 시공사는 일반적인 공사도급계약의 수급인과 마찬가지로 건축공사를 시공하고, 조합으로부터 이에 대한 공사비를 지급받는다. 반면, 지분제의 경우 시공사는 조합원이 제공하는 토지 면적에 대한 무상지분율만큼의 아파트 면적을 조합원에게 무상으로 제공하고, 나머지 면적에 대해 조합원들이 납부하는 부담금과 잔여 아파트 및 상가를 일반에 분양하여 얻는 분양수입금으로 공사비와 사업경비를 충당하게 되는 것이다.

 

조합은 시공자 선정계획안을 작성함에 있어 공사대금 지급방법을 현금으로 할 것인지, 현물로 할 것인지를 확정하여야 할 것이다.

 

조합이 시공자와 공사대금을 대물지불방식(지분제 방식)으로 계약을 체결하고자 하는 경우에는 입찰참여자가 제시하는 대물변제면적이 확정 또는 변동인지, 그리고 변동인 경우 그 조건을 명확히 제시하도록 하여야 한다. 또한 조합은 입찰참여자가 제시하는 대물변제면적이 객관적 비교가 될 수 있도록 산정기준이 되는 요소 중 ‘주택규모별 조합원 분양가, 조합원 분양주택의 규모별 세대수, 공사비 외의 운영비 등 사업비’ 등의 기준을 정하여야 한다.

 

 

6. 입찰참가자격(입찰보증금 포함)
(1) 국가계약법령상 입찰참가자격=다른 법령의 규정에 의하여 허가·인가·면허·등록·신고 등을 요하거나 자격요건을 갖추어야 할 경우에는 당해 허가·인가·면허·등록·신고 등을 받았거나 당해 자격요건에 적합한 자에 한해서 경쟁입찰에 참가할 수 있다(국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제12조 제1항).

 

국가가 발주하는 공사입찰에 있어 현장설명을 실시한 경우에는 현장설명에 참가한 자에 한하여 입찰에 참가하게 하여야 한다(국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제14조의2 제4항). 국가가 발주하는 공사입찰에 있어 입찰자는 입찰보증금으로 입찰금액의 100분의 5이상을 납부하여야 하고, 입찰자가 입찰보증금의 납부일시까지 소정의 입찰보증금을 납부하지 아니하지 않은 경우 해당 입찰은 무효가 된다(국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제44조 제2호).

 

(2) 입찰참여자격=경쟁입찰의 입찰참여자격은 ①건설산업기본법상 토목공사업과 건축공사업 면허를 가져야 하고 ②현장설명회에 참석하여야 하며 ③입찰보증금을 납부한 자이어야 한다. 경쟁입찰의 입찰참여자격은 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 모두에 적용된다.

 

조합은 서울시가 보급하고 있는 ‘입찰참여 안내서’의 입찰참가자격을 참고하여 입찰참가자격을 정하고, 입찰보증금은 입찰금액의 100분의 5이상으로 정하며, 입참보증금의 납부방법은 현금 또는 보증서로 정한다. 보증서는 ‘지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령’ 제37조제2항 각 호의 보증서로 할 수 있다.

 

(3) 서울시의 입찰참여자격 예=① 입찰보증금 OO원을 입찰마감 전까지 납부한 업체 ② 현장설명회에 참석하여 조합이 배부한 입찰참여안내서를 수령한 업체 ③ 입찰서를 입찰마감 전까지 제출한 업체 ④ 면허에 관한 사항
가) 건설산업기본법에 따른 토목공사업과 건축공사업 면허를 겸유하거나 토목건축공사업 면허를 보유하고,
나) 건설산업기본법에 따른 조경공사업 면허, 소방시설공사업법에 따른 전문소방시설공사업 면허, 전기공사업법에 따른 전기공사업 면허, 정보통신공사업법에 따른 정보통신공사업 면허를 겸유한 업체
다) 가)에 해당하는 자가 나)의 면허 보완을 위해 공동도급 가능
라) 각각의 면허를 만족하는 업체간 공동도급 가능
⑤ 개별홍보 등 입찰참여 규정을 위반한 업체는 입찰참여 자격이 박탈됨.