지난 호에서 보신 바와 같이 조합설립인가후에 시공사를 선정(서울특별시의 경우에는 사업시행인가 후)하게 된 뒤에 사업시행인가, 조합원분양신청, 관리처분계획인가, 이주 및 철거 착공 등의 순서로 사업이 진행됩니다. 이번호에서는 위와 같은 사업진행절차를 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

6. 사업시행인가
조합설립인가를 받고 시공사 등 협력업체를 선정한 뒤 사업시행계획을 수립한 뒤 사업시행인가라는 것을 받게 됩니다.

 

이 사업시행계획이라는 것은 일종의 건축허가와 비슷한 것이라고 이해하시면 될 것입니다.

 

우리가 주택을 지을 때에 우리 마음대로 짓는 것이 아니라 각종 법규에 맞게 지어야 하기 때문에 설계도면 및 각종 자료를 제출하여 관할관청으로부터 건축허가를 받아야만 집을 지을 수 있는 것 아니겠습니까?
만약에 건축주 마음대로 짓게 되면 건축주에게만 이익이 되고 주위 사람들에게 피해가 가는 방향으로 지을 가능성이 있기 때문에 관할관청에서 관련자료를 검토하여 건축허가를 해 주어야 공사를 진행할 수가 있는 것입니다.

 

정비사업의 경우에도 그 공사규모가 대규모이고, 또 많은 소유자들이 조합원이 되어 시행하는 사업이기 때문에 당연히 신축공사에 대하여 관할관청으로부터 인가받는 절차를 거쳐야 하는 것입니다.

 

따라서 정비계획에서 주어진 용적률, 건축규모 등을 고려하여 신축아파트와 부대복리시설의 규모(예를 들면 25평형 100세대, 32평형 250세대, 48평형 80세대, 상가·호수 등) 를 정한 뒤 이에 따라 설계도면을 작성하여 건축심의를 거쳐 최종적으로 설계까지 완료한 뒤 관할관청에 사업시행인가를 신청하게 되는 것입니다.

 

그리고 이러한 사업시행인가를 신청하기 위하여는 조합 자체내에서 먼저 사업시행계획을 수립하여야 하는데, 수립한 사업시행계획으로 바로 관할관청에 인가신청할 수 있는 것이 아니라 반드시 조합 총회를 개최하여 사업시행계획안에 대하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야만 합니다.

 

간혹 보면 사업시행인가를 받은 뒤에 사업시행계획이 잘못되었다고 뒤늦게 후회하거나 항의하는 경우가 많습니다.

 

사업시행인가를 받은 뒤에 조합원들이 분양신청을 하게 되는데 분양신청할 때에는 뒤에서 보시는 바와 같이 조합원들이 자신들이 분양받을 평형을 신청하게 됩니다.

 

예를 들어 ‘1순위로 32평형, 2순위로 25평형, 3순위 48평형’등의 방법으로 분양신청을 하게 되는데, 조합원들의 희망평형을 고려하지 않고 일방적으로 신축공사 평형을 정하여 사업시행계획을 작성하고, 조합원들은 사업시행계획 총회에서 아무런 생각없이 그냥 찬성을 하게 되면, 나중에 분양신청을 할 때에 자신이 희망하는 평형에 배정이 되지 않을 수가 있습니다.

 

즉, 32평형이 250세대밖에 안되는데 32평형으로 분양신청을 한 조합원이 350명이나 되면 결국에는 100명이 다른 평형대로 강제적으로 배정이 되게 되어, 조합원간에 분쟁이 발생하는 경우가 많이 있습니다.

 

따라서 사업시행계획안에 대하여 그냥 “조합이 하니까 알아서 잘 하겠지”하고 찬성을 하지 말고 조합총회에 상정된 안에 대하여 꼼꼼히 생각하고 찬성여부를 결정하여야 할 것입니다.

 

 

7. 조합원 분양신청
사업시행인가를 받게 되면 사업시행인가고시가 있은 날로부터 60일 이내에 조합원들을 대상으로 하여 분양신청을 받게 됩니다.
이 조합원분양신청은 자신이 분양받기를 원하는 평형대를 신청하는 것으로서 통상적으로 ‘1순위로 32평형, 2순위로 25평형, 3순위 48평형’등으로 신청을 하게 되는데 분양신청서 양식을 보면 아래와 같습니다.