이 동의서는 양식 제1면 우측상단에서 보시는 바와 같이 관할행정관청에서 연번을 부여하도록 되어 있습니다. 즉, 나누어 주는 동의서 양식의 숫자를 기재하도록 되어 있는 것이지요. 1/500, 2/500 과 같은 방식으로 연번을 기재하도록 되어 있습니다.

 

 

 

 

그리고 이 동의서 양식에는 제3면 하단에 기재된 바와 같이 토지등소유자의 인감증명서 1통을 첨부하여야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다. 위와 같이 정비사업조합설립추진위원회설립동의서를 해당 정비구역 토지등소유자의 과반수로부터 거두어 관할관청에 정비사업조합설립추진위원회설립승인신청을 하게 되는데 그 신청서 역시 아래와 같이 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행규칙에 정해져 있습니다.

 

 

 

 

이렇게 설립된 추진위원회는 아래와 같은 업무를 수행하면서, 조합설립을 준비하게 됩니다.

 

 

3 창립총회 개최
위와 같이 추진위원회가 관할관청으로부터 설립승인을 받은 뒤에 정비사업전문관리업자(속칭 ‘컨설팅업체’라고도 알려져 있음)를 선정하고 또 설계자도 선정하는 등 업무를 수행하다가 추진위원회가 하여야 할 가장 중요한 업무가 바로‘조합’을 설립하는 것입니다.

 

추진위원회는 조합을 설립하기 위한 조직에 불과한 것이지 본격적인 정비사업을 시행해 나가는 사업시행자는 조합이기 때문에,
 ① 조합을 설립하기 위한 ‘조합설립동의서’를  거두고
 ② 조합설립동의서를 제출한 사람의 비율이 해당 구역 토지등소유자숫자의 일정비율이상 충족되면 조합을 설립하기 위한 ‘창립총회’를 개최하여 ‘조합정관의 확정, 조합임원·대의원의 선임’등을 한 뒤
 ③ 관할관청에 조합설립인가신청을 하여 ‘조합설립인가’를 받고 조합법인등기를 하면 본격적으로 정비사업의 사업시행자가 되는 것입니다.

 

이 때 토지등소유자들로부터 거두는 조합설립동의서 양식도 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행규칙에 그 양식이 정해져 있는데 이를 살펴보면 다음과 같습니다.
※ 주택재건축조합설립동의서도 별도로 있으나 그 내용은 거의 동일함.

 

 

 

위에서 본 조합설립동의서 양식을 토지등소유자들로부터 거두어 일정비율의 동의율이 되면 창립총회를 개최한 뒤 조합설립인가신청을 하면 되는 것입니다. 창립총회개최를 하기 위해서는 조합설립동의율을 먼저 충족하여야 하는데, 주택재개발사업과 도시환경정비사업, 그리고 주택재건축사업에 있어서 각각 그 동의율 요건이 다르나 일반적으로 토지등소유자의 3/4이상의 동의를 받아야 된다고 생각하면 되고 자세한 동의율 및 동의율산정방식은 다음 기회에 자세하게 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

 그리고 〈도시 및 주거환경정비법〉상의 4가지 정비사업 중 하나인 주거환경개선사업은 사업시행자가 시장·군수 또는 한국토지주택공사등이 사업시행자가 되기 때문에(도시 및 주거환경정비법 제7조), 조합을 설립할 수가 없으며, 따라서 조합설립동의서를 거둘 필요가 없습니다.

 

4. 조합설립인가
조합창립총회를 개최하여 조합장 및 임원·대의원을 선출하고 조합정관을 확정하고 나면, 이미 조합설립동의율을 충족한 상태이기 때문에 바로 관할관청에 조합설립인가신청을 하면 됩니다.
조합설립인가신청서 양식 또한 정해져 있습니다.

 

 

 

 

그러면 위 신청은 아래와 같은 절차에 의하여 심리된 뒤 조합설립인가가 나게 됩니다.

 

 

5. 시공자 및 협력업체 선정
조합설립인가를 받고 난 뒤에 가장 중요하고 시급한 일이 조합의 시공자를 선정하는 일입니다. 조합에서는 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 변호사, 법무사, 감정평가사, 세무사등 여러 종류의 협력업체들이 있지만 그 중에 가장 중요한 부분이 시공자선정입니다.

 

 

시공자선정이 중요한 이유는 다음과 같습니다.

① 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 조합과 공동으로 사업을 시행할 수 있습니다. 즉, 공동사업시행자가 될 수가 있는 것이지요. (주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 건설업자가 공동사업시행자가 될 수 있으나, 주택재건축사업의 경우에는 건설업자가 공동사업시행자가 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제8조).

 

② 조합이나 사업주체에게 자금을 지원하는 거의 유일한 업체가 바로 시공자입니다. 조합은 추진위원회 단계부터 이주, 신축공사, 입주를 할 때까지 많은 자금이 투입됩니다. 가장 큰 비용이 공사비이고, 그 이외에 사업비용으로 추진위·조합운영비, 설계비, 정비사업전문관리업자 용역비, 그 이외의 협력업체인 변호사, 세무사, 법무사, 감정평가사등에 대한 용역비, 그리고 사업에 필요한 부지 매입비등 많은 자금이 필요합니다. 이러한 비용들을 사업초기에는 정비사업전문관리업자로부터 대여받아 사용하다가 시공자가 선정되면 시공자로부터 대여를 받거나, 조합이 직접 금융기관으로 대여를 받을 때에 시공자가 연대보증을 서기도 합니다. 따라서 정비사업에 있어서 시공자가 없으면 자금융통 및 지원이 거의 불가능하다고 하여도 과장된 말이 아닌 것입니다.

 

③ 사업이 진행되면서 시공자가 공사를 하게 되면 조합은 시공자에게 공사 중간 중간에 공사비를 지급하여야 하는데, 도급제 사업방식이 아닌 지분제 사업방식을 채택하면 사업비 대부분을 시공자가 부담하기 때문에 조합원들은 사업진행과정에서 별 다른 비용을 미리 부담할 필요가 없습니다. 다만, 도급제의 경우에도 사업비등을 은행으로부터 대여받아 투입하기 때문에 조합원들은 실제로 별 차이를 못느끼는 경우도 있을 것입니다. 이때 은행등으로부터 대여받을 때 시공자의 연대보증을 요구하기 때문에 시공자의 역할은 크다고 아니할 수 없습니다.

 

 

그리고 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가업자(주택재개발은 제외)의 선정 및 변경은 조합총회에서 하여야 하고, 시공사와 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여서는 아래에서 보시는 바와 같이 국토해양부에 선정기준이 있고, 또 서울특별시의 경우에는 공공관리 정비사업전문관리업자, 설계자, 시공자 선정기준이 있어 이에 따라 선정하여야 합니다.

 

 

다만, 서울특별시의 경우에 공공관리가 적용되는 사업장의 경우에는 시공자선정시기가 조합설립인가후가 아니라 사업시행인가후에 하도록 규정되어 있는데, 이에 대하여는 서울특별시의 그러한 기준이 법적으로 유효한지가 논쟁이 되고 있으나, 현실적으로 사업시행인가후에 하는 것으로 실무상 진행되고 있는 상황입니다.

 

 이 부분에 대한 자세한 내용은 다음 기회에 살펴보도록 하겠습니다.
 〈서울시 도시계획위원, 경기도 고문변호사 / 02-592-9600〉