정비사업의 종류에 대하여 알아보니 너무 생소하고 복잡하였다. 안 그래도 머리가 복잡한데, 그렇게 복잡한 것을 우리가 어떻게 다 알겠는가?  그러니까 간단하게, 아주 간단하게 어떻게 진행되는지 한번 말해주는 사람이 있었으면 좋겠다!

 

▲ 자세하게 알면 너무 복잡해~
“아이고 죽겠다~.”
최 부장은 아침에 사무실에 들어가자마자 자신도 모르게 이 말이 나왔다. 아니나 다를까?
“부장님, 왜 그러세요? 어디 편찮으세요?”

 

사무실의 김 대리가 최 부장을 보고 반신반의하면서 물었다.
“아냐~. 그냥 해본 소리야. 나이 먹어서 공부를 하려니 힘이 드는구만. 김 대리, 아이고 말마라. 내가 성격이 한번 한다면 하는 성격 아니냐. 그래서 재건축인가 재개발인가에 대해서 사장님께 자세하게 보고해 드리려고 시중에 나와 있는 책이란 책은 다 사서 읽어 보았는데, 아~ 읽으면 읽을수록 점점 더 어려운 것 같아. 사람들이 말이야, 책을 쓰려면 제대로 써야지, 무슨 자기만 알도록 책을 쓰면 우리는 어쩌란 말이야. 그리고 어떤 책을 보면 책 쓴 사람 자신조차도 제대로 알지도 못하고 책을 쓰는 것 같더라. 참말로 죽겠다.”
“하하하, 네~ 그러세요?”

 

김 대리는 최 부장의 그런 말을 듣고 배꼽을 잡고 웃었다.
“아니 왜 웃어? 남은 심각하게 이야기 하는데?”
“아니에요, 부장님. 제가 부장님 하는 말을 무시하는 것이 아니고, 그 분야는 너무 어려운 것 같던데요? 그런데 이 분야의 베테랑인 부장님까지 재건축·재개발이 어렵다고 하니 정말 그 분야가 어렵긴 어려운 모양이네요?”
“아, 몰라! 사업진행에 관해서 설명을 하면서 너무 복잡하게 설명하니까 이 사업이 어떻게 진행이 되는지 오히려 헷갈리기만 하는 것이야. 누가 좀 알기 쉽게, 그리고 간단하게 설명을 해 줄 사람 없을까?”

 

 

김변호사의 강의
하하하, 네~, 위에서 대화를 나눈 최 부장님, 김 대리님의 말씀처럼 정비사업을 진행하는 절차가 상당히 어려운 것은 사실입니다. 하지만 반드시 어려운 것만은 아닙니다. 오히려 쉬울 수도 있습니다. 다만 평소에 접하는 경우가 드물어서 생소하여 어렵게 느껴지는 면도 있지요.

 

정비사업이 어떻게 진행되는지를 알고 그 절차를 제대로 따라서 사업을 진행하면 쉽다고도 할 수가 있는데, 사람들이 사업의 진행절차를 제대로 공부도 하지 않고 무작정 사업을 진행하다 보니 정비사업 분야가 더 어렵게 느껴지는 것입니다.

 

  최 부장님! 만약에 우리가 전자제품을 사서 그 사용법을 제대로 익혀야 하는데, 귀찮다고 그 제품의 사용매뉴얼을 제대로 읽어 보지도 않고 전자제품을 사용하다 보면 여러 가지 면에서 작동하는데 어려움을 많이 느낄 수가 있겠죠? 자동차를 사고서 자동차 조작법을 모르고 운전을 하기가 쉽지 않은 것처럼 정비사업 분야도 제대로 배우려는 노력을 많이 하여야 할 것입니다. 따라서 정비사업이 어떻게 진행되는지에 관하여 정확하게 알 필요성이 있다고 하겠습니다.

 

먼저 정비사업이 어떻게 진행되는지에 관하여 개략적으로 그 진행과정을 보면 왼쪽 〈도표〉와 같습니다. 이 도표에 있는 순서대로 개략적으로 사업진행과정을 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 정비기본계획, 정비계획(재정비촉진계획)결정 및 구역지정
가장 먼저 도시 및 주거환경정비기본계획, 정비계획(재정비촉진계획)결정 및 구역지정이라는 과정을 거치게 됩니다. 예를 들어 여름에 비가 많이 와서 건물의 한 부분이 빗물이 새어 벽지가 손상되고 폭풍우에 한 귀퉁이가 떨어져 나가는 일이 발생하였다고 가정해 봅시다.

 

여러분들이 만약에 그 건물의 주인이라면 이 손상된 부분을 보수하기 위하여 수리전문가를 부르게 될 것입니다. 그래서 수리전문가가 집으로 오면 여러분들은 제일 먼저 무슨 말을 하지요?

 

“이 부분이 젖어서 망가졌으니 이 부분을 좀 고쳐주세요.”라고 말하지 않을까요? 바로 이때 “이 부분을 고쳐주세요”라고 말하는 ‘이 부분’이 바로 보수를 하여야 할 부분이고, 보수하여야 할 그 부분이 도시계획적인 측면에서 보면 바로 정비하여야 할 구역인 것으로서 이를 ‘정비구역’이라고 말하는 것이고, 어떤 지역을 정비할 것인지 구역을 정하고 정비는 어떻게 할 것인가 하는 점을계획하는 것이 바로 ‘정비계획결정’인 것입니다.

 

그런데 비에 젖어 망가진 벽을 수선하면서, 주인인 여러분은 얼룩진 벽지의 자국 선을 따라가면서 새로 수리할 부분을 비뚤비뚤하게 지정을 하겠습니까, 아니면 가급적 크게 직선을 그어서 수선할 부분을 네모나게 정할 것입니까? 당연히 가급적이면 수선할 부분을 크게 네모나게 정할 것 같지요? 그리고 이왕이면 수리하는 김에 그 옆 부분도 함께 수리하여 전체가 깨끗하게 수리되게끔 하는 것을 원하겠지요?

 

이렇게 정비할 계획을 수립하고 정비구역을 결정하기 위하여 가장 먼저 특별시장·광역시장 또는 시장은 10년 단위로 ‘도시·주거환경정비 기본계획’이라는 것을 수립하게 됩니다.

 

서울특별시도 2004년도에 ‘2010 도시·주거환경정비 기본계획’을 고시하였으며, 2010년 3월에 도시환경정비사업 부문에 관한 ‘2020 도시·주거환경정비 기본계획’을 변경하여 고시한 바가 있습니다.

 

아래 소개하는 내용은 대전광역시에서 2011년 5월에 수립한 ‘2020 대전광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획’입니다.

 

어떤 내용들이 이 기본계획에 포함되어 있는지를 간단히 알아보기 위하여 목차 및 구역지정의 일부분만 우선 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

아래 예시한 2020 대전광역시 도시·주거환경정비기본계획을 보면 다음과 같은 내용들을 알 수 있습니다.
① ‘Ⅰ. 계획의 개요’를 보면, 무엇보다 기본계획을 수립한 절차 및 경위를 알 수 있고,
② ‘Ⅱ. 현황 및 여건분석’을 보면, 이 기본계획을 수립할 때에 반드시 참고하여야 할 상위계획 및 관련계획이 기재되어 있습니다. 이 상위계획 및 관련계획은 기본계획을 수립할 때에 기준이 되고, 또 기본계획을 수립할 때에 지켜야 하거나 참조하여야 할 계획이기 때문에, 기본계획의 내용이 위 계획내용대로 나올 수밖에 없는 연유를 어느 정도 알 수가 있을 것입니다.

 

그리고 관련법규를 나열하고 있는데, 이 부분을 보면 법령집을 복잡하게 찾을 필요없이 우리가 궁금해 하고 필요한 법률내용을 전부다 알 수가 있을 것입니다.

 

또 기본계획이 고시되는 지역의 현황을 종합분석한 자료가 아주 상세하게 기재되어 있습니다.

 

③ ‘Ⅲ. 계획의 기본방향’을 보면, 기존계획에 대한 평가를 하고 향후 기본계획을 수립함으로 인하여 어떤 방향으로 도시를 정비할 것인지에 관하여 자세하게 기재되어 있습니다.
④ ‘Ⅳ. 정비예정구역 선정’을 보면, 계획의 기본방향, 정비계정구역의 선정절차, 정비사업 추이 변화, 정비예정구역 조정검토 와 실지 정비예정구역을 선정하는 원칙 등을 상세하게 볼 수 있습니다.
⑤ ‘Ⅴ. 부문별계획’을 보면, 도시환경부문, 주거환경부문에 관하여 각종 계획이 기재되어 있으며,
⑥ ‘Ⅵ. 집행계획’을 보면, 단계별 추진계획과 재원조달에 관한 계획이 기재되어 있으며,
⑦ ‘Ⅶ. 관리운영 계획’에서는, 정비예정구역을 변경하는 것과 정비계획의 입안 및 결정 등을 기재하고 있고,
⑧ 가장 중요한 ‘Ⅷ. 정비예정구역별 계획’을 보면, 각 지역별로 실제 예정구역이 어떻게 지정되어 있는지를 자세하게 볼 수가 있습니다.

 

 

이와 같이 도시·주거환경정비기본계획이라는 것이 수립되면, 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 일정한 요건에 해당하면 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정하게 되는데, 정비구역은 가급적 네모반듯하게 구획을 지어서 결정하게 됩니다.

 

〈그림1〉은 위 대전광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획 중 정비구역 지정도면을 그린 것으로서 그 구역 1개, 1개가 가급적 네모반듯하게 지정되어 있음을 알 수 있습니다.

 

이렇게 정비계획수립 및 정비구역을 지정하게 되면 정비할 범위가 구체적으로 지정이 된 것이기 때문에, 바야흐로 다음에서 설명하는 추진위원회설립승인, 조합설립인가 등의 절차를 거쳐서 정비사업을 본격화할 수 있는 것입니다.
 〈서울시 도시계획위원, 경기도 고문변호사 / 02-592-9600〉