Q : 저는 2010년 서울 동작구에 소재하는 재개발조합의 조합원으로서 기존 주택에 대한 조합원권리를 취득했습니다. 이 당시에 약 9억원의 취득금액에 대하여 취득세를 납부했습니다. 권리가액 7억원인 조합원 분양 44평형은 2012년 12월에 사업 준공이 되었고 2013년 2월 하순에 조합으로부터 현금청산금 2억원을 받았습니다. 이에 대해 양도소득세 부과 대상인지 궁금합니다. 관리처분계획인가는 6개월 전에 취득하였습니다.
A : 부동산 또는 입주권, 분양권 등 권리를 양도하고 대가(현금 등)를 받게 되면 1세대 1주택 2년 이상 보유 등 특별히 비과세 요건을 충족하지 못할 경우는 양도소득세 과세대상입니다.
귀하의 경우 관리처분(환지 처분)된 아파트는 나중에 그 아파트를 타인에게 양도할 경우 양도세 과세대상 또는 비과세 대상이 될 것입니다. 현금청산금을 받게 되면 비과세대상자가 아닌 경우에는 과세대상이 됩니다.
다만, 귀하의 경우 9억원에 취득하여 7억원으로 권리가액을 인정받아 그 중 2억원을 환급받았으므로 결국 양도가액은 2억원이므로 ‘9억×2억÷7억=2억5천만원’이 취득가액이 되어 양도차익은 마이너스 5천만원이 되어 납부할 양도소득세는 없으나 양도소득세 신고는 해야 합니다.
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Q : 서울의 A아파트를 1987년 취득했습니다. A아파트는 재건축사업으로 2005년 관리처분계획인가를 받아 2008년 8월에 준공되었습니다. A아파트에 12년 이상 거주하다 2000년 용인시에 소재한 6억이하 B아파트를 취득해 거주 이전하여 현재 거주 중에 있습니다. 이러한 상태에서 2009년 6월에 용인소재 B아파트를 양도했는데 B아파트가 1세대1주택 비과세 대상 주택이 되는지요?
A : 보유하던 A아파트 주택이 재건축사업을 통해 새로 완공되는 경우 완공된 주택은 종전주택의 연장으로 보아 새로운 취득에 해당되지 않으며 소득세법에 의한 일시적 2주택 비과세 규정은 적용되지 않습니다.
따라서 용인소재 B아파트가 양도소득세 비과세 주택의 적용을 받기 위해서는 A아파트가 재건축으로 준공되는 2008년 8월 이전에 B아파트를 양도해야 합니다.
본건 사례는 관리처분계획 인가가 2005년 12월 이전에 이루어진 경우이므로 A아파트는 2008년 8월 준공 이전에는 주택이 아닌 것으로 보아 B아파트가 1세대1주택 적용 대상이 되는 것입니다.
☞ 문의 : 세무법인 이레 02-557-0082
