무허가건축물 세입자는 공람공고 前 1년 거주해야
조합, 세입자 주거이전비 보상 부담 다소 줄어들듯
주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상기준일이 구역지정 공람공고 3개월 전이라는 법제처의 새로운 해석이 나왔다.
그동안은 〈도시 및 주거환경정비법〉 제9조의2제2항 규정에 따라 구역지정 공람공고일이 세입자 보상기준일이라고 판단해 왔다.
하지만 법제처는 현행 〈도정법〉에서 정하고 있는 구역지정 공람공고일은 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 상의 주거이전비 기준시점에 해당하기 때문에 3개월 전부터 거주한 세입자가 주거이전비 대상자가 된다고 해석했다.
또 법제처는 무허가건축물에 대해서는 구역지정 공람공고일로부터 1년 이상 거주한 세입자에게 주거이전비를 지급해야 한다는 해석도 내렸다. 이에 따라 재개발사업을 추진하는 추진위·조합들은 다소나마 세입자 보상비를 절약할 수 있게 됐다.
▲세입자 주거이전비, 구역지정 공람공고일 아닌 공람공고 3개월 전=법제처가 주거이전비 대상자는 허가건축물의 경우에는 구역지정 공람공고일 3개월 전부터 거주한 세입자이고, 무허가건축물의 경우에는 구역지정 공람공고일 1년 전부터 거주한 세입자라는 유권해석을 내렸다.
지난 4월 서울 양천구는 “도정법 시행규칙 제9조의2제2항에서는 주거이전비와 관련해 ‘공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자’를 대상으로 한다고 규정하고 있는데, 허가건축물 세입자와 무허가건축물 세입자의 구분 및 각 세입자별 거주기간에 관계없이 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있으면 도시정비사업에 따른 주거이전비 지급대상이 되는지 여부”에 대해 법제처에 질의했다.
즉 현행 〈도정법〉 시행규칙 제9조의2제2항에는 “주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다”고 규정하고 있기 때문에 허가건축물과 무허가건축물 세입자에 관계없이 모두 주거이전비 대상이 되는지를 묻는 것이었다.
이에 법제처는 “허가건축물 세입자와 무허가건축물 세입자의 구분 및 각 세입자별 거주기간과 관계없이 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있다고 해서 무조건 주거이전비 지급대상이 되는 것은 아니다”고 회신했다.
이 같은 회신의 근거로 법제처는 “도정법 제9조의2 규정은 주거용 건축물 세입자에 대한 주거이전비의 보상 기준 시점에 혼란을 방지하기 위해 마련된 것”이라며 “구역지정 공람공고일은 주거이전비 보상대상자를 정하는 기준시점이므로 공익보상법에 따라 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 주거이전비를 지급해야 한다”고 설명했다.
다시 말해 세입자 보상대책 기준일을 〈도정법〉 조항 그대로 ‘구역지정 공람공고일’로 해석해서는 안 되고 〈공익보상법〉을 준용해 보상대책 기준일 3개월 전, 즉 구역지정 공람공고 3개월 전으로 봐야 한다는 것이다.
또 법제처는 무허가건축물 세입자에 대해서는 구역지정 공람공고일 전에 1년 이상 거주해야 주거이전비 대상자가 된다고 해석했다.
법제처는 “무허가건축물 세입자의 경우 공익사업법 시행규칙 제54조제2항에서는 사업인정고시일 당시 공익사업시행지구 안에서 1년 이상 거주한 자로 규정하고 있다”며 “정비사업의 주거이전비 보상 기준 시점인 구역지정 공람공고일 당시 1년 이상 거주한 무허가건축물 세입자를 대상으로 주거이전비를 지급해야 한다”고 설명했다.
다만 법제처는 “도정법 시행규칙 제9조의2제2항은 허가건축물 세입자와 무허가건축물 세입자의 구분, 각 세입자별 거주기간에 관계없이 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있으면 주거이전비의 지급대상이 되는지에 대해 혼란이 있을 수 있다”며 “입법적으로 명확히 규정할 필요할 있다”고 덧붙였다.
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주거이전비는 공익사업으로 이주할때 주는 보상금
■ 이사비·이주정착금은 뭘까
공익사업으로 인해 보상을 받을 수 있는 종류는 이주정착금과 주거이전비, 이사비 등이 있다. 이러한 보상 항목들은 일반적으로 이주비라는 명칭으로 혼용해서 사용하는 경우가 많다.
하지만 주거이전비와 이사비, 이주정착금은 각각 지급 대상자와 보상금액 등에서 차이가 있기 때문에 잘 알아둬야 한다. 우선 주거이전비는 주거용 건축물에 거주한 사람이 공익사업 등으로 이주를 해야 하는 경우 지급하는 보상금이다.
〈도정법〉에 따른 재개발, 도시환경정비의 경우에는 세입자에게만 지급하지만 〈공익보상법〉에서는 주거용 건축물 소유자와 세입자 모두에게 지급하도록 하고 있다.
주거이전비는 도시가계조사통계, 근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 기준으로 산정하는데 소유자의 경우 2개월 분, 세입자의 경우 4개월분이 지급된다.
이사비 역시 소유자와 세입자 모두에게 지급되는데 실제 이사할 때 쓰인 실비 기준으로 노임, 차량운임비, 포장비 등 최근 물가수준을 고려하여 보상한다. 정비사업에서는 시공자가 조합원에게 무상 또는 무이자로 지급하는 것이 일반적이다.
이주정착금은 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활 근거가 상실되는 자를 위해 지급하는 보상금으로 해당 주거용 건축물에 대한 평가액의 30%에 해당하는 금액이 지급된다. 다만 건축물 평가액의 30%가 500만원 미만인 경우에는 500만원을, 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원을 지급한다.
〈공익보상법〉에는 이주정착금을 건축물 소유자에게만 지급하도록 정해져 있다. 따라서 건축물소유자가 사업시행자가 되는 정비사업에서는 특수한 경우를 제외하고는 이주정착금을 지급하지 않는 것이 일반적이다.
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“현금으로 청산했어도 주거이전비 지급해야”
■ 부산지법 판결 의미
조합원이 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실해 이주를 해야 하는 경우 주거이전비를 지급해야 할까, 지급하지 않아도 될까? 최근 부산지방법원에서 이 같은 질문에 대해 판단을 내렸다. 결과부터 이야기하면 주거이전비를 지급해야 한다는 판결이다.
소송의 원고인 박모씨는 부산 해운대구 A재개발구역의 주거용 건축물을 소유하고 있던 조합원이었다. A재개발구역은 부산 해운대구청으로부터 지난 2005년 조합설립인가를 받고 지난 2006년 7월 사업시행인가를 받아 재개발사업을 추진해왔다. 사업시행인가를 받은 조합은 지난 2006년 11월부터 조합원 분양신청을 받았지만 박씨는 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았고 현금청산대상자로 분류돼 지난 2007년 2월 조합에 건물을 매도했다.
이후 박씨는 재개발사업에 편입된 주거용 건축물 소유자이므로 〈공익보상법〉에 따른 이주정착금과 주거이전비, 이사비를 받을 권리가 있다며 조합에 주거이전비 등을 지급할 것을 요구했다. 이에 조합은 분양신청 기간동안 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 것은 수용절차가 아닌 협의에 의한 청산이므로 주거이전비 등의 지급대상이 될 수 없다고 주장했다. 결국 박씨는 A조합을 상대로 주거이전비 등을 지급하라며 ‘주거이전비 등’ 소송을 제기했다.
이에 대해 부산지방법원 제1행정부(재판장 고규정)는 “재개발사업으로 인해 생활근거지를 떠나 이주하게 된 건축물소유자 박모씨에게 이주정착금과 주거이전비, 이사비를 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다.
재판부는 “공익보상법 시행규칙 제55조제2항에는 ‘공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 거주자에 대해 이사비를 보상한다’고 규정하고 있으므로 협의취득과 수용을 구별하지 않고 공익사업시행지구에 편입되는 건축물 소유자에게 이주정착금을, 소유자와 세입자 모두에게 주거이전비와 이사비를 지급하도록 하고 있다”며 “공익보상법이 협의취득과 수용을 구별하지 않고 이주정착금, 주거이전비와 이사비를 지급하는 제도의 취지는 자신의 의사와 상관없이 생활근거지를 떠나게 된 이주자들로 하여금 수용이 없던 것과 같은 상태로 생활이 돌아갈 수 있도록 지원하고자 함에 있다"고 설명했다.
이어 재판부는 “이러한 제도의 취지에 비춰볼 때 공권력에 의한 주택재개발사업으로 인해 생활근거지를 떠나 이주하게 된 건축물소유자가 공익사업법상 협의취득과 유사한 현금청산을 했다는 사유만으로 수용된 건축물소유자 또는 공익사업법상 건축물소유자와 달리 취급될 이유가 없다”며 “공익사업법 상 협의취득과 유사한 제도인 현금청산에 의해 건물을 매도한 원고도 공익사업법을 준용해 이주정착금, 주거이전비와 이사비를 청구할 수 있다”고 판단했다.
다만 이번 판결은 하급심에서 내린 판결에 불과하기 때문에 상급심에서도 같은 판단을 내릴 것인지에 대해 관심이 모아지고 있다.
