정비사업구역 내에서 1인이 둘 이상의 주택을 소유하고 있는 다주택 소유 조합원의 경우에 그 조합원의 지위가 자주 문제되고 있다.
특히 이는 조합원들에게 중대한 이해관계가 있는 분양권 문제와도 직결되는 바 이번 호에서는 이러한 다 주택을 소유하고 있는 다주택 소유 조합원의 지위에 대하여 설명하고자 한다.
다주택 소유 조합원에 관하여 재개발 표준정관 제9조 제3항과 재건축 표준정관 제9조 제2항은 동일인이 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권(재개발의 경우), 주택 등(재건축의 경우)을 소유하는 경우에는 그 수와 관계없이 1인의 조합원으로 본다고 하고 있다.
그러므로 1인이 수 개의 주택을 소유한 상태로 조합설립인가가 이루어졌다면 주택의 수에 관계없이 통틀어 1인의 조합원 지위만을 갖는다.
문제는 1인이 수개의 주택을 소유하다가 각 주택을 처분 등으로 다른 사람에게 이전되어 수인이 소유하게 되는 경우이다.
예를 들면 갑이 A건물, B건물을 모두 소유하다가 B건물을 을에게 양도한 경우(이런 경우를 속칭 ‘지분쪼개기’라고 한다)에 갑과 을은 각각 조합원 지위를 취득하게 되는 것인지 아니면 여전히 둘이 합하여 1인의 조합원 지위만을 갖게 되는지 여부이다.
도시정비법 제19조 제1항 제3호
2009. 2. 9. 도시정비법이 개정되면서 투기를 목적으로 하는 속칭 지분쪼개기를 방지하기 위하여 도시정비법 제19조 제1항 제3호를 신설하여 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하였다.
따라서 위 도시정비법 제19조 제1항 제3호가 신설된 후에는 조합설립인가를 기준으로 그 이전에 수개의 주택을 수인이 소유하게 된 경우에는 그 수인이 각각 단독 조합원의 지위를 갖게 된다.
하지만 조합설립인가 이후에는 수인이 소유하게 된 경우에도 수인을 합하여 1인의 조합원지위만을 갖게 되는 것이다.
결국 위 예에서 갑이 조합설립인가 이전에 을에게 B건물을 양도한 경우에는 갑과 을이 각각 단독조합원의 지위를 갖게 되고, 조합설립인가 이후에 양도한 경우에는 갑과 을을 대표하는 1인을 조합원으로 보게 되어 결국 1인의 조합원 지위만을 갖게 되는 것이다.
다세대주택으로 전환한 경우
한편 실무에서는 위와 같은 지분쪼개기 방법으로 단독주택을 다세대주택으로 전환하는 경우가 자주 발생하고 있다. 예를 들면 1개의 단독주택을 101호, 201호, 301호로 3개의 건물로 나누어 각각 구분소유하는 다세대주택으로 전환하는 경우이다.
이러한 경우에도 앞서 살펴본바와 같이 도시정비법 제19조 제1항 제3호에 따라 조합설립인가를 기준으로 수인의 조합원 지위를 갖을 수도 있고, 1인의 조합원 지위만을 갖게 되는 경우도 있는 것이다.
그런데 여기서 주의할 점은 조합원 지위와 분양대상자 지위 즉 분양권의 개수는 보통은 같지만 반드시 일치하지는 않는바, 위와 같이 여러 주택 소유자 또는 여러 주택으로 전환한 경우의 분양권에 대하여는 별도의 검토를 요하는 것이다.
