관련법령 및 하급심의 태도
관리처분계획을 수립하기 위하여는 도시정비법 제48조 제1항 제4호에 따른 종전자산가격을 평가해야 하는바, 위 법 규정에 의하면 종전자산평가의 기준일은 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’이다.
그런데, 재개발 또는 재건축사업이 장기간에 걸쳐 이루어지고 사업시행기간이 만료되어 새로운 사업시행계획을 수립하거나 기존의 설계 등을 대폭 변경하여 사업시행변경계획을 수립하는 경우 종전자산가격의 평가기준일을 새로이 수립한 사업시행변경인가 고시가 있은 날을 기준으로 하여야 하는가가 문제된다.
이에 대해 하급심은 위 법령에서 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 종전자산가격을 산정하는 것으로 규정하고 있을 뿐, 사업시행인가가 변경된 경우에 관하여는 구체적으로 규정하고 있지 아니하며, 종전자산평가의 정확성은 조합원들의 비례율 산정에서 상당히 중요한 의미를 가지는데, 사업시행계획의 주요 부분에 변동이 생겨 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’ 등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀다면 새로운 관리처분계획의 기초가 되는 종전자산 및 종후자산의 평가도 새로운 사업시행계획 인가일을 기준으로 하는 것이 합리적이라고 판단하였다(서울행정법원 2014. 9. 19. 선고 2013구합19400 판결 참조).
종전자산가격의 기준시점은 최초 사업시행인가 고시일
이에 대해 최근 대법원은 종전자산가격의 기준시점은 최초 사업시행인가 고시일이라고 판단하면서 원심을 파기환송한 바, 그 이유로 ①종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ②도시정비법 제48조 제1항 제4호가 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ③사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, ④최초 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, ⑤종전자산의 가격이 사후에 상승하였다 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로, 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없는 점 등을 들고 있다.
실제 종전자산가격의 기준시점이 달라진다 하더라도 비례율에는 영향이 없고, 반드시 조합원들의 부담금이 줄어든다고 볼 수도 없으며, 이미 조합원들의 이주가 완료되어 종전 건축물이 철거된 후 사업시행변경계획을 수립한 경우에는 변경된 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산을 평가할 수도 없으므로 위 대법원 판결은 지극히 타당하다.
