Q : 서울소재 2주택 소유자입니다. 올해 3월 장모의 사망으로 처가 재건축 조합원 분양권을 상속받게 되어 본인 소유의 1주택은 아들에게 증여하고 1주택은 매각 하고자 이와 관련하여 질의합니다.
1) 증여세 질의=1주택을 아들(29세, 결혼, 직장인)에게 증여(시가 7억원, 전세 1억8천만원)하고, 증여 후 아들 내외와 증여한 집에서 거주(주민등록)하고자 합니다. 이 경우 증여한 주택이 기존 남은 1주택과 합산하여 종부세 대상이 되는지요? 또 부담부 증여없이 시가 전액(7억)을 증여하고 전세보증금을 아들의 증여세 재원으로 인정받을 수 있는지요?
2) 상속세 질의=처가 분양권을 상속(08년 9월 입주예정)하면 상속주택으로 계산하는지, 또는 입주권(분양권 취득권리)으로 계산하는지요? 그리고 상속에 따른 취·등록세 납부는 어떻게 계산하는지요?
3) 양도세 질의=증여후 남은 1주택을 매각시 1세대 1주택의 비과세혜택을 받을 수 있는지요? 또 언제까지 매각하여야 혜택이 가능한지요?
A : 1) 증여세=2주택 중 1주택을 자녀에게 증여할 경우에는 증여세가 과세되며 이 경우 부담부 증여가 아닌 경우에는 증여당시의 그 주택과 유사한 주택의 매매사례 가격 등 시가가 있으면 그 가격으로 하고, 시가가 없으면 공시가격을 과세표준으로 합니다. 증여세 부담측면에서는 부담부증여가 유리한 경우가 많습니다.
2) 종합부동산세=부모와 결혼한 아들(29세)로서 직장이 있는 경우라 하여도 동거가족인 경우에는 세법상 1세대로 봅니다.
3) 상속세, 취득세=배우자(처)가 장모의 사망으로 받게 된 재건축 조합원 입주권도 당연히 재산권이 있는 것으로써 세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리(부동산+권리)로 보아 상속세 과세대상입니다. 이때 취득세도 신고·납부대상이 되며 시가표준액에 따라 세액 계산합니다.
4) 양도소득세=부모가 자녀에게 증여한 후 남은 1주택을 매각할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있는지에 대하여 검토한 결과 부모의 주택 1개와 동거하는 자녀의 주택(부모로부터 증여받은 것)을 각각 소유한 1세대가 1주택을 소유하고 또 입주권 1개를 소유한 귀하께서 하나의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 없는 것으로 판단됩니다.
상속받은 입주권 제외한 1세대 2주택인 경우 자녀가 실제 분가하여 따로 거주한다면 해당 주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세 가능할 수도 있으니 전문가와 직접 상담하실 것을 권장합니다.
☞ 문의 : 세무법인 이레 02-557-0082
