노석균  
청담 두산아파트 리모델링 조합장

 

강남구에 위치한 청담 두산아파트의 사업진행이 최근 주목받고 있다. 조합은 착공 준비에 나서며 사업 후반기를 준비 중이다. 지난달 부담금 확정총회를 개최해 시공자 본계약안을 승인했고, 조합원별 부담액도 확정했다. 내달 1일부터 이주를 시작하며 오는 5월 착공이 예정돼 있다. 도곡 동신아파트에 이어 강남구의 두 번째 리모델링 아파트가 될 전망이다. 청담 두산을 잇는 후발 주자들도 최근 부각되고 있다. 강남구 대치 현대1차와 대치 우성2차 아파트도 지난달 행위허가를 받아 후속 절차를 준비 중이다. 리모델링사업의 부활이 시작되는 것 아니냐는 기대가 나올 만하다.

 

2008년부터 청담 두산 리모델링조합을 이끌어 온 노석균 조합장을 만나 최근 강남 리모델링사업 추진 상황에 대한 의견을 들었다.

 

▲현재 국토해양부에서 TF팀을 구성해 리모델링 제도에 대한 재검토를 진행 중이다. 한 쪽에서는 사업이 안 된다는데, 다른 한 쪽에서는 사업이 진행되고 있다. 사업 진행이 안 된다는 주장은 엄살인가=그렇지 않다. 실제로 리모델링사업 상황은 매우 어렵다. 우리 단지 또한 매우 어렵게 사업을 진행해 왔다. 그나마 현재 리모델링 사업이 진행되고 있는 현장은 강남 등 도심지역에 위치한 극히 소수에 불과하다. 소수 사업장이 진행되는 것을 리모델링사업의 부활이라며 전체 상황으로 확대해 보는 것은 문제가 있다. 우리 단지는 청담동 한강변에, 최근 행위허가를 받은 두 개 현장은 강남구 대표 주거지역으로 평가받는 대치동에 위치하고 있다는 점이 이를 증명한다.

 

▲강남 중심 지역에서만 사업이 진행되는 이유는=면적 증가에 따른 충분한 가치 상승이 뒷받침되기 때문이다. 아파트 건설사업은 특성상 공사비는 서로 비슷하지만, 그 결과는 다르다. 리모델링 공사비라 하더라도 사실상 지역을 불문하고 비슷하다. 서울 강남 요지의 리모델링 공사비와 수도권 외곽의 리모델링 공사비 차이는 크지 않을 것이다. 그러나 완공 후 주택 가치는 확연히 다르다. 강남 요지에 있는 곳은 높게 상승하는 반면, 외곽 지역은 그렇지 못하다. 가치 상승 폭은 최근 개발사업이 진행되고 있는 인근 단지를 참고하면 가늠할 수 있다. 우리 단지 인근의 재건축단지에서는 21평형의 시세가 8억원을 형성하고 있다. 개발 후 면적당 가격이 3.3㎡당 4천만원에 육박한다는 얘기다. 소형주택의 가격이 이러니 대형주택의 경우 그 이상이 기대되고 있다. 증축 리모델링은 기본적으로 종전보다 대형화 한다는 의미다. 강남 주요 지역에서는 사업비를 제외하더라도 수익성이 뒷받침될 수 있기 때문에 사업이 진행될 수 있다. 그러나 이처럼 시세가 뒷받침되는 곳은 강남 중심지에 분포한 소수의 단지들만이 해당한다. 우리 단지의 경우 3억원 안팎의 부담금이 받아들여질 수 있었던 이유도 이 때문이다. 이러한 근거로 현행 리모델링 제도는 강남 등 일부 지역에서만 사업이 가능한 제도로 굳어질 가능성이 높다. 전체 리모델링 시장 활성화를 위해서는 별도의 추가적인 대책이 필요하다.

 

▲기존 30% 증축 방안대로 사업을 속행하는 이유는 무엇인가. 정부의 활성화 방안이 나오면 그것을 적용해 사업추진하는 것이 더 낫지 않나=현재 행위허가를 받은 내용으로 추진하는 것이 더 낫다. 제도개선으로 거론되는 소위 ‘총량제’의 특징은 일반분양 세대 허용이다. 그러나 이를 적용하기 위해서는 현재 시점에서 볼 때 여러 가지 제약 요인들이 많다. 우선 시간 비용이 커진다는 점이 가장 큰 문제다. 이미 우리 단지는 행위허가를 받았고 시공자와의 공사비도 시간에 따라 변화될 가능성이 높다. 또 대지지분이 적어진다는 문제점도 있다. 일반분양자에게 토지도 제공해야 하기 때문이다. 그리고 엄밀히 따져보면 아직까지 정부가 리모델링 활성화 대책을 내놓겠다고 공언한 것도 없다. 재검토하겠다는 의미를 활성화로 보기에는 아직 이르다는 말이다. 게다가 활성화 방안이 결정되었다고 하더라도 그 내용의 입법화 과정에 또한 상당 시간이 소요될 수 있다. 이미 행위허가를 받은 상황에서 이같은 시간을 소모하는 것은 부담이 너무 크다. 이처럼 발생가능한 경우의 수를 검토한 결과 현행 제도로 추진하는 것이 조합원들에게 더 이익이라는 결론을 얻었다.

 

▲현재 거론되고 있는 ‘총량제’와 같은 활성화 제도가 도입되면 어떤 영향을 미칠 것으로 예상하나=강남 이외의 지역에 대해서는 활성화에 큰 역할을 할 수 있을 것이다. 일반분양으로 인해 가구당 3천만~4천만원 가량 부담이 낮아질 수 있다는 계산 때문이다. 따라서 아직까지 사업이 본격화되지 않은 사업장이나 지금 사업을 시작하는 현장들은 충분히 도입을 검토해 볼만하다. 그렇다고해서 이 제도가 모든 단지들에 영향을 끼친다고 볼 수도 없다. 강남 등 주요 단지들 중에는 일반분양 제도를 활용하지 않는 단지들도 나올 수 있을 것이다. 일부 단지에서는 일반분양 제도가 있더라도 종전 방식대로 추진하겠다고 하는 곳들도 있다.

 

▲현행 제도에 대해 평가한다면=많이 부족하다. 미완성 제도인 셈이다. 사업성 개선 방안 도입과는 별개로 절차와 기준에 대한 분명한 제도 개선이 가장 시급하다. 사업 절차와 판단 기준이 명확치 않기 때문에 일선 공무원들도 어려움을 겪는다. 용적률 기준이 대표적인 문제다. 아직까지도 용적률에 대한 정부의 명확한 기준이 없다는 게 문제다. 한때 국토해양부 내에서도 도시정책과, 주택건설공급과, 건축기획과 등 유관 부서의 의견이 각기 달라 혼선을 빚었던 적이 있었는데 아직도 기준이 정립된 것이 없다.