주거환경+개발이익+내집마련의 꿈 ‘3色 아파트’ 실현
재건축·재개발 수주 1위… 시세·프리미엄도 ‘넘버원’
박 상 국
GS건설 상무
■박상국 상무 프로필
△2009년 영남영업담당 임원
△2010년 분양마케팅담당 임원
△2011년 수도권정비사업담당 임원
지난 1969년 창립한 GS건설은 2002년 새로운 주택브랜드 ‘자이’를 론칭하며 국내 고급 주택문화를 선도해 온 건설의 명가이다. 지난 2005년 57년간 성공적 동업관계에 있던 LG그룹과 ‘아름다운 이별’을 통해 GS그룹으로 새롭게 출범하면서 지금의 GS건설㈜로 사명을 변경했다. 특히 GS건설은 대한민국 대표 건설사로서 재개발·재건축 사업에 대한 풍부한 경험과 노하우, 업계 최고의 기술력이 바탕이 된 탁월한 시공능력으로 전국 각지에 걸쳐 최고의 수주실적과 시세, 프리미엄을 기록하고 있다. GS건설의 정비사업을 담당하고 있는 박상국 상무를 만나 2011년 GS건설의 수주전략에 대해 들어봤다.
▲GS건설은 재개발·재건축 등 정비사업의 강자로 건설사별 수주실적 리스트에서 항상 상위에 랭크됩니다. 2010년 GS건설의 수주실적과 2011년 수주목표에 대해 말씀해 주십시오.
=지난 해에는 여러가지 변수로 인해 수주목표에 약간 미달된 실적을 보였습니다. 서울에서 공공관리제가 시행되면서 수주물량이 줄어 들었고, 강동지역에 불어 닥친 지분제 열풍으로 사업참여를 보류하는 등 수주에 차질을 빚었습니다. 올해 역시 공공관리제 시행에 따라 물량감소가 예상되면서 수도권 지역에서 건설사간의 수주경쟁은 더욱 더 치열해질 것입니다. 당사는 그동안 쌓은 경험과 노하우 등을 십분 발휘해 약 3조원을 상회하는 수주목표를 계획하고 있습니다.
앞서도 말씀 드렸듯이 서울지역은 공공관리제의 영향으로 당분간 수주물량이 대폭 줄어들 수밖에 없기 때문에 분양성이 양호한 경기도내 재개발·재건축 지역에 수주 역량을 집중할 수밖에 없습니다. 특히 부천, 광명, 안양, 하남, 구리, 덕소 등의 경우 재정비촉진지구로 지정된 이후 현재 주민들이 추진위원회 구성을 준비하고 있어 수주지역으로 급부상하고 있습니다.
이미 이곳에서는 각 건설사들이 영업활동을 강화하고 있어 치열한 경쟁이 예상됩니다. 일부 과열경쟁에 따른 ‘제 살 깍기’식 수주 추진 등 바람직하지 못한 모습도 보이고 있습니다. 하지만 GS건설은 ‘마구잡이’식 수주행태에서 벗어나 사업성과 분양성 등을 고려해 조합과 건설사가 함께 ‘윈-윈’(Win-win)할 수 있는 구역을 선별해 수주할 계획입니다. 현재 수주경쟁력 강화를 위해 각 지역에 사업소를 개설해 보다 적극적인 수주활동을 전개하고 있습니다.
▲GS건설은 아파트 한 채에 3가구가 각자 독립적인 생활이 가능하도록 주방과 욕실을 배치해 주인집을 제외한 2가구는 임대를 통해 수익을 올릴 수 있도록 한 ‘더블 임대수익형’ 평면을 개발, 제안해 흑석3구역 재개발 사업을 수주했습니다. 정비사업 수주의 해답은 ‘조합원들의 마음을 어떻게 담아 내느냐’에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다. 그런 점에서 GS건설의 세심한 배려와 남다른 전략이 돋보입니다.
=GS건설이 매년 정비사업 수주에서 최상위에 랭크되는 데는 그 만한 이유가 있다고 봅니다. ‘일단 따고 보자’는 식의 수주가 아니라 조합원의 니즈(Needs)를 사전에 파악하고 조합원 이익 실현을 위해 꾸준히 기술개발을 하는 준비된 건설사이기 때문입니다. ‘더블 임대수익형’ 평면은 흑석3구역 뿐만 아니라 타 구역에도 입찰제안시 적용될 예정이고, 지난 9월 저작권 등록을 마쳤습니다.
또 태양, 바람 등 탄소 발생이 없는 신재생 에너지를 활용해 기존 전기 에너지 사용을 줄이는 친환경 미래주택인 ‘그린스마트자이‘ 건설에 본격 착수해 실용화 단계에 있습니다. 나아가 에너지 절감형 주택에서 한층 더 발전된 개념으로 ’3-Zero House‘(Energy Zero, Air Pollution Zero, Noise Zero) 개발을 한창 진행 중입니다. GS건설의 최첨단 기술은 정비사업 신규 수주시 제안하겠습니다.
▲GS건설 하면 빼놓을 수 없는 게 디자인입니다. 올해 GS건설은 세계 최고 권위의 디자인 공모전에서 4년 연속 수상의 영예를 안았습니다. 독일 iF 디자인 어워드가 그것인데, 1953년 독일에서 제정된 iF 디자인 어워드는 ‘레드닷(독일)’, ‘IDEA(미국)’와 함께 세계 3대 디자인 공모전으로 꼽힙니다. 그런 독일 ‘iF 제품 디자인 어워드’에서 홈 네트워크 제품인 ‘자이 유홈 시스템 2.0’ 등 2개 작품이 수상작으로 선정됐습니다.
=세계적으로 권위 있는 독일 iF 디자인 어워드의 4년 연속 수상의 쾌거는 지속적인 투자개발을 기울여 온 GS건설 디자인 경영의 결실이라고 말할 수 있습니다. 또한 GS건설은 2008년과 2010년 세계 3대 디자인 공모전을 모두 석권하는 등 국제적으로 우수한 실적을 거두고 있으며, 사내 디자인 전문가 육성을 위한 ‘자이 디자인 전문과정’ 등을 통해 자체 디자인 경쟁력 강화에 주력하고 있습니다.
2011년 iF 디자인 어워드 수상작인 ‘자이 유홈 시스템 2.0(Xi Ub Home System 2.0)’은 세대내 설치되는 홈 네트워크 제품들(월패드, 온도조절기, 배선기구류 등 10개 제품군)의 통합 디자인입니다. ‘자이 유홈 시스템 2.0’ 은 지난달 부산에서 분양한 해운대자이에 월패드를 제외한 모든 홈네트워크 제품에 적용된 바 있으며, 일체형 욕조 샤워수전인 ‘프뉴마’는 내년에 분양할 프로젝트의 적용을 검토 중입니다. 앞으로 자이만의 디자인 철학인 ‘Intelligence with Emotion(섬세한 감성을 담은 지성의 추구)’을 담은 혁신적이고 감성적인 상품 개발을 통해 앞선 주거문화를 선도할 것입니다.
▲입주민 편의시설인 ‘자이안센터’도 조합원들에게 크게 어필하고 있습니다. 다른 건설사의 편의시설과 차별화된 점은 무엇입니까?
=‘자이안센터’는 업계 최초로 지난 2004년 대구 상인 자이 분양 당시 주민공동시설에 ‘자이안센터’라는 명칭을 부여해 브랜드화 한 것입니다. ‘자이안센터’는 개인 스튜디오를 비롯해 게스트 하우스, 독서실, 리셉션 라운지, 명상휴게실, 원기회복실, 요가실, 피트니스센터, 수영장, 클럽하우스 등 단지별 특성에 맞게 다양한 커뮤니티 공간으로 구성됩니다.
특히 반포지역 랜드마크 단지인 반포 자이에 위치한 ‘자이안센터’는 연면적 9천㎡로 국내 아파트 단지 커뮤니티시설 중 최대 규모를 자랑합니다. 이곳엔 골프연습장, 수영장, 고급 피트니스 센터뿐 아니라 사우나, 독서실, 클럽하우스, 게스트룸, 키즈룸, 실버룸 등이 들어서 말 그대로 입주민의 커뮤니티를 전담하고 있습니다. 1층에 올라가면 입주민들의 여가와 사교 장소로 활용할 수 있는 클럽하우스와 연회장이 있고 2층에는 독서실, 북카페 등이 위치하고 있으며 혁신적인 게스트룸도 갖추고 있습니다.
반포 자이, 서초아트 자이 등지에 설치된 게스트룸은 호텔보다 훨씬 저렴한 가격으로 호텔 수준의 서비스를 제공해 호평을 받고 있으며, 비용은 단지별로 차이는 있지만 1박에 5만~7만원 선으로 관리사무소에서 예약제로 운영하고 있고 수익금은 단지 내 공용시설 보수 등 입주민 공익을 위해 사용됩니다. 또한 각 단지별 ‘자이안센터’의 디자인 일관성을 위해 인테리어 및 사인물 디자인을 특별히 신경 쓰고 있습니다. 아울러 각 지역 및 선호도가 높은 시설을 선별해 설치하고 있습니다.
▲지난해 7월 16일부터 서울에서는 공공관리 제도가 본격 시행됐습니다. 하지만 시행 5개월만에 사업의 투명성 확보와 분담금 1억원 절감 등 서울시가 내세웠던 대표 공약들이 거의 물거품이 될 위기에 처해 있습니다. 공공관리 제도에 대한 평가와 개선해야 될 점이 있다면 무엇입니까.
=정비사업에서 공공의 참여는 과거에도 있어 왔고 현재도 수많은 정비구역에서 이뤄지고 있지만 결론부터 말하면 ‘빠르고, 투명하고, 분쟁 없는’ 정비사업은 결코 쉽지 않다는 것입니다. 물론 공공관리제를 시행하면서 클린업시스템을 통한 정보공개, 업체 선정과정 투명성 제고, 선거관리위원회를 통한 임원선출 등의 순기능도 있겠지만 제도 시행 취지에 맞게 실현될 것인지 처음부터 우려의 목소리가 많았습니다.
특히 시공자 선정 전 추진위나 조합은 위원장과 조합장의 보증이나 담보제공이 전제돼야 대출이 가능합니다. 벌써 추진위와 조합들의 저항이 만만치 않습니다. 일례로 추진위에서는 업체 선정시 부족한 재원을 입찰보증금으로 납부케 하는 경우가 발생하고 있으며, 일부 실력있는 정비업체 등도 과도한 입찰보증금 요구로 인해 입찰참여 여부를 고민하고 있는 상황이며 불법적인 자금지원도 우려되고 있습니다.
돌이켜 보면 지난 2003년 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행 당시 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 바꾼 적이 있는데 그 당시에도 조합에 자금지원이 안 되다 보니 사업추진이 장기간 유보되거나, 업체 선정을 대가로 불법적인 자금지원이 있어 일부 사업장은 사회적으로 큰 무리를 일으킨 것으로 기억됩니다. 제도적 보완 또는 인식의 변화가 없으면 과거 안 좋은 경험을 답습하는 결과가 나올까 우려됩니다.
또한 공공의 역할과 책임을 강화해야 한다고 생각합니다. 의사결정은 추진위 또는 조합이 하고 공공은 운영메뉴얼 준수여부만 확인하게 되어 있어, 준수여부 확인과정에서 조합과 공공이 상충되는 의사결정에 대한 명확한 판단기준도 필요할 것으로 봅니다. 일각에서는 법률에서 정한 공공관리의 위임사항도 문제 제기를 하고 있으므로 법률에 반영시켜 보다 명확하게 규정해야 한다고 생각됩니다.
시공자 입찰과정도 문제입니다. 입찰 33일전 현장설명회를 하도록 되어 있으나, 정확한 물량 산출이 전제돼야 하기 때문에 현실적으로 내역입찰을 준비하기에는 너무 촉박한 일정이라 과연 입찰에 참여할 수 있을지 의문입니다. 시공자 선정시 충분한 입찰일정이 고려돼야 할 것입니다.
특히 ‘분담금 1억원 절감’은 솔직히 공공관리의 선언적 의미로 생각됩니다. 물론 내역입찰 등을 통해 공사비 등의 일부 절감은 가능할 것으로 생각됩니다. 하지만 공공이 하든 민간이 하든 정비사업은 매 단계별 의사결정 과정을 거쳐야 하고 의사결정 과정에서 이해 관계가 상충된다면 사업은 지연될 수밖에 없는 것입니다. 나아가 조합설립인가 등 행정처분 패소, 국공유지 매입, 무허가건축물 처리, 세입자 명도 등 합의 또는 분쟁이 있을 수밖에 없는 상황이기 때문에 합의비용과 금융비용 등의 증가로 조합원 분담규모는 예측하기 힘든 게 현실입니다. 끝으로 시공사로서 공공관리제를 통한 공명정대한 수주환경 변화를 기대하며, 제도적 보완 등을 통해 공공관리제가 조속히 안착되기를 기원합니다.
▲올해 부동산 시장을 압축적으로 표현하는 한 마디가 ‘거래 실종’입니다. 다만 최근 들어 조금씩 기지개를 켜는 모습을 보이고 있고, 정부도 건설 경기 활성화에 적극 나서는 분위기입니다. 하지만 적체된 미분양의 악순환은 여전히 계속되고 있습니다. 국내 경기 활성화를 위해서는 건설경기가 먼저 살아나야 하는데, 건설경기 활성화를 위해 개선돼야 할 제도나 정책들이 있다면 무엇입니까?
=최근 부산 등 지방시장에서 분양이 잘 된 것은 사실입니다. 이는 수 년간 지방시장에 공급물량이 없어 공급 불균형에서 기인한 일시적인 현상이고, 수도권을 포함한 대부분의 지역에선 거래가 실종됐다고 봐도 과언이 아닙니다. 물론 정부에서도 주택거래 활성화를 위해 대책을 내놓고 있으나 일시적 처방식의 제도 개선이 아니라 전폭적인 개선이 필요하다고 봅니다.
먼저 분양가상한제를 폐지했으면 합니다. 거래가 되지 않는 상황에서 분양가상한제를 유지한다는 것은 무의미다고 생각합니다. 특히 정비사업의 경우 조합수익 감소에 따른 분쟁의 씨앗이 되고 있습니다. 최근 들어 종전평가 금액은 높은데, 분양수입은 분양가상한제로 제한되어 비례율이 낮아 관리처분이 제대로 되지 않고 있으며, 이로 인해 사업이 중단되는 현장도 다수 발생하고 있습니다.
다음으로 거래 활성화를 위한 세금 감면 혜택이 절실히 필요합니다. 최근 부동산 대책을 내 놓으면서 취·등록세 50% 감면을 1년 연장했으나, 다주택자와 9억원 초과 주택은 대상에서 제외하고 있어 당초 거래세 완화를 통한 주택거래활성화는 무색케 됐습니다.
따라서 포괄적인 감면 대책이 필요합니다. DTI규제도 완화해야 합니다. 무주택자나 1가구 1주택자만 DTI를 완화할 것이 아니라 실질적으로 구매력이 있는 다주택자도 포함해 은행이 자율적으로 대출을 결정할 수 있도록 하면 거래 활성화에 기여될 것으로 생각합니다.
▲날씨가 추워질수록 사회 공헌에 분주해지는 기업들이 있습니다. 대표적인 곳이 GS건설입니다. 지난 2006년 2월부터 ‘자이사랑나눔 봉사단’을 중심으로 봉사를 펼치고 있는데, 봉사 활동자와 봉사 수혜자를 1대1로 연결해 가려운 곳을 긁어 주는 ‘매칭그랜트 방식’이라는 점에서 주목을 받고 있습니다.
=GS건설은 허창수 회장의 확고한 ‘나눔 경영’ 철학 속에 올해도 다양한 사회 공헌활동을 펼치고 있습니다. 2006년 2월 출범한 ‘자이사랑나눔 봉사단’은 본사 59개, 사업장 103개 등 총 162개 조직으로 구성돼 연간 약 400여회의 봉사활동을 벌였습니다. GS건설은 단순 시혜적인 사회 봉사활동을 뛰어넘어 기업의 사회적 책임을 다한다는 차원에서 사회복지, 교육문화, 환경안전 등 3대 핵심영역을 꼽아 다양한 사회공헌활동을 전개하고 있습니다.
예를들어 GS건설 본사가 있는 서울 중구청과 자매결연하고 지역 독거노인을 돌보는 한편 경남 통영생산기지 인근 지체장애인 지역문화 탐방활동 등 ‘찾아가는 봉사활동’을 벌이고 있습니다. 지난해에는 어린이재단과 연계해 매월 소년소녀 가장에게 장학금을 지원하고 기아대책과 공동으로 결손가정 청소년을 대상으로 한 ‘푸른 꿈나무 영어캠프’를 개최했으며, 환경운동연합과 서울 송파지부와는 ‘생명의 강 한강을 살립시다’라는 환경정화 활동도 펼쳤습니다.
연말에는 남촌재단 및 어린이재단과 공동으로 경기도 광주 한사랑 마을에서 임직원 200여명이 참석한 가운데 김장김치 담그기 행사를 해 약 1천200가구에 김장김치와 난방유를 전달했습니다. GS건설은 앞으로도 어려운 이웃과 지역사회에 공헌하는 방법을 찾아 꾸준히 실천할 것입니다.
▲대부분의 건설업체가 건설경기 침체에 대비해 사업조직을 통합·슬림화하고 있습니다. 재개발·재건축 부서도 예외가 아닙니다. 이에 비해 GS건설은 정비사업관리팀을 신설해 종전에 수주한 재개발·재건축사업을 맡기기로 하는 등 핵심인력 재배치로 재개발·재건축에 집중하는 모습입니다.
=그동안 GS건설 정비사업조직은 서울·수도권 8개팀, 지방 3개팀 총 11개팀으로 운영되어 왔으나 2011년부터는 서울·수도권 6개팀, 지방 1개팀의 총 7개 대팀제로 운영됩니다. 각 팀에는 2개 이상 사업소를 개설해 지역별로 수주와 관리업무를 전담토록 했습니다. 또 정비사업관리팀을 신설해 수주 및 관리의 컨트롤 타워(Control Tower) 역할을 강화했습니다.
지역별로 서울은 공공관리제 시행에 따라 기 수주한 물량의 사업화에 치중하고, 수도권의 경우 주력 수주사업지로 역량을 집중해 나갈 방침이며, 공공관리제 하에서의 입찰에 대비해 영업, 견적, 기술 등 각 부문에 TFT를 구성해 사전 준비를 계속해 나갈 계획입니다.
내년부터는 수주환경이 열악해 각 시공사별 출혈경쟁을 우려하는 목소리가 나오고 있는 것이 현실입니다. 조합원들에게 반목과 질시를 조장하고, 시공사간 ‘출혈경쟁’식 제안 보다는 선의의 경쟁을 통해 조합원들이 현명하게 판단할 수 있도록 업계간 자정노력이 필요한 상황입니다. GS건설은 정정당당한 경쟁 속에 최고의 사업조건으로 2011년에도 재개발·재건축 수주 1위를 기필코 달성코자 회사의 전 역량을 집중할 생각입니다.
GS건설은 오랜 경험과 노하우를 바탕으로 다양한 조합원님들의 의견을 경청하고, 조합원님들이 이익이 될 수 있도록 끊임없는 고민해 나갈 것입니다. GS건설을 지지해 주신다면 최고의 아파트로 보답해 GS건설 ‘자이’의 프리미엄 신화를 다시 한번 확인시켜 드리겠습니다.
