1. 현금청산 지연이자에 있어서 재개발과 재건축의 차이점
재개발, 재건축과 관련된 현금청산 소송을 하다 보면 지연이자가 문제되는 경우가 상당히 많다. 지연이자는 어떠한 법적 주체가 상대방에 대하여 일정시점까지 일정한 급부를 하여야 하는데도 불구하고 그 의무를 이행하지 아니할 경우, 상대방에 대하여 지는 일종의 손해배상입니다.
재개발의 경우 조합의 수용재결신청이 늦어지면, 수용보상금에 대한 연 15%의 지연이자를 받을 수 있다.
하지만 재건축의 경우에는 조합이 현금청산자에게 청산금 지급을 늦게함으로써 발생하는 지연이자를 얼마나 받을 수 있을 것인가를 다투게 된다. 현금청산자가 조합에 신탁등기를 넘기고, 인도까지 하였는데도 불구하고 조합이 현금청산금을 지급하지 아니하면, 그에 대하여 지연이자가 발생하게 된다.
현금청산 소송과 같이 금전 의무에 있어서 손해배상은 민법상으로는 연 5%, 소송 촉진 등에 관한 특례법이 적용될 경우 연 15%에 달한다. 현금청산 소송의 원금인 현금청산금이 적게는 1억원 대에서 많게는 수억, 수십억까지 달하는 바 그 지연이자에 해당하는 금액도 상당히 큰 금액이 될 수 있다.
2. 동시 이행관계와 지연이자
집을 사고팔 때 매도인이 열쇠와 등기서류를 넘기지 않을 경우 매수인이 매매대금을 치룰 필요가 없듯이, 현금청산의 경우에도 매도인에 해당하는 현금청산자가 해당 부동산을 조합에게 인도하고 신탁등기를 해주지 않으면 매수인에 해당하는 조합이 현금청산금을 현금청산자에게 줄 필요가 없다.
이것은 현금청산자의 인도 및 등기이전의무가 조합의 현금청산금 지급의무와 동시이행의 관계에 있기 때문이다. 동시이행관계가 유지되고 있을 때에는 현금청산자와 조합 모두 지연이자 등의 손해배상책임을 지지 않는다. 서로 할 일을 하지 않고 있으니까 서로 손해배상책임도 물을 수 없다는 취지이다.
이러한 동시이행관계는 한 쪽이 자신의 의무를 이행하는 순간 그 효력이 없어진다. 즉 현금청산자가 조합에 대하여 등기서류 및 부동산 열쇠를 법무법인에 맡겨 두었다는 사실을 알리고 조합의 청산금 지급을 이행최고하는 순간, 조합의 동시이행항변권은 소멸된다.
3. 지연이자의 발생
만약 현금청산자가 신탁등기를 넘겨주고 인도까지 했는데도 불구하고 조합이 현금청산금을 지급하지 않는다면, 현금청산자는 조합에 대하여 현금청산금에 대하여 지연이자를 주도록 청구할 수 있다.
만약 현금청산금이 5억원이고 현금청산 소송이 6개월 정도 진행된다면, 조합이 부담해야 할 지연손해금은 적어도 1천250만원에서 많게는 3천750만원에 달하게 된다.
해당 부동산에 근저당이 걸려 있는 경우, 해당 실채무액 또는 채권최고액에 대해서는 이자 발생을 인정하지 아니하는 재판부도 존재한다. 그러나 이 경우도 근저당관련 금액을 제외한 금액에 대하여는 위와 같은 지연이자가 당연히 발생하게 된다.
지연이자를 받기 위해서, 실제 신탁등기를 하고 열쇠를 넘겨주지 않고서 조합의 동시이행항변권을 무력화시키는 경우가 종종 있는 바, 이와 관련하여 경험이 많은 변호사나 법무법인의 도움을 얻으시는 것이 좋다.
<문의 : 02-3468-3877>
