19. 청산금(지난호에서 계속)
2) 청산금 산정
(2) 조합원별 권리가액=‘조합원별 권리가액=종전토지및건축물평가액×추정비례율’
위 산식에서와 같이 조합원별 권리가액이 높아지려면 추정비례율이 증가되어야 한다.

 

(3) 청산금=‘조합원별 납부 또는 지급받을 청산금=조합원별 분양가액-조합원별 권리가액’

 

위 산식에서와 같이 조합원별 권리가액이 분양가액에 미달하면 청산금을 정비사업조합에 납부해야 한다. 반대로 분양가액에 비하여 조합원의 권리가액이 높다면 그에 해당되는 조합원은 정비사업조합으로부터 청산금을 수령하게 된다.

 

이때 수령하는 청산금은 양도소득세 대상이 된다. 왜냐하면 지급받는 청산금만큼 본인의 부동산이 유상으로 정비사업조합에 매각되었기 때문이다.

 

조합원에 분양되는 주택분양가액은 일반적으로 일반인에 분양되는 주택가액 보다는 낮은 편이다. 그렇지만 조합원의 권리가액 산출의 요건 중의 하나인 종전 토지 및 건축물의 평가액이 시세보다는 낮게 평가되므로 조합원은 분양가액이 일반인에 비하여 낮게 책정된 것으로만 사업성을 평가하지 말고 청산금의 산출 근거가 되는 여러 구성요소들을 분석해야 한다.

 

3) 청산금의 징수와 지급시기
대지 또는 건축시설을 분양받은 조합원이 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축시설과 가격에 차이가 있을 때에는 정비사업조합은 분양처분의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 한다.

 

정비사업조합이 청산금을 조합원(탈퇴조합원 포함)에게 지급하는 경우 정비사업조합은 청산금 지급에 관한 자료를 매년 일정 기한(1월31일, 4월30일, 7월31일, 10월31일)내에 관할세무서에 보고해야 한다. 관할세무서는 정비사업조합이 제출한 청산금지급 내역을 보고 양도소득세 과세자료로 활용한다. 이에 관련된 국세청 예규를 살펴보면 다음과 같다.

 

‘도시 및 주거환경정비법’에 의한 재개발사업의 조합원으로 참여한 자가 소유하던 토지건물의 대가로 재개발조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우, 그 청산금에 상당하는 종전의 토지건물은 유상 이전에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 종전의 주택 및 부수토지가 재개발조합에 편입된 경우로서 자산의 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 수령한 날이 되는 것이나 당해 자산의 양도대금을 3회 이상 분할하여 받은 경우에는 장기할부조건에 해당되어 첫 회 부불금 수령일이 자산의 양도시기가 되는 것임(재일46014,1999.12.31.).

 

4) 불공제되는 매입부가세가 비례율에 미치는 영향
국민주택규모 이하의 주택을 분양받는 조합원은 면세에도 해당되고 자가공급에도 해당되어 부가가치세를 납부하지 않는다. 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가를 분양받는 조합원은 자가공급에 해당되어 부가가치세를 또한 납부하지 않는다.

 

일반분양자는 국민주택규모 이하의 주택을 분양받아야 분양가액에 대하여 부가가치세를 면세 받는다.
정비사업조합은 국민주택규모를 초과하는 주택공사비와 상가공사비에 대해서는 공사비를 지급할 때 공사비에 부가가치세를 합하여 지급한다. 시공사 건축비, 기존건축시설물 철거비, 상·하수도관 및 소화전 철거비, 설계비 등 〈건설산업기본법〉에 의하여 등록된 업체가 국민주택규모 이하의 건설용역을 수행하면 부가가치세가 면세된다.

 

즉 국민주택규모 초과 주택건설을 정비사업조합이 할 경우, 조합원에 대해서는 부가가치세를 받지(자기공급이므로) 못하고 일반분양자에게는 부가가치세를 징수한다. 그런데 국민주택규모 초과주택 공사와 상가공사관련 비용을 지출할 때는 조합원분 공사대금이든 일반분양자분 공사대금이든 무관하게 부가가치세를 관계업체에 지급한다.

 

이렇게 지급한 부가가치세 중에서 조합원분 공사에 해당되는 부가가치세는 매입세액을 공제받지 못하므로 총사업비가 증가된다. 왜냐하면 부가가치세액을 매입세액으로 공제받지 못할 때는 이에 해당되는 불공제되는 부가가치세액을 공사원가로 회계처리하기 때문이다.

 

공사원가가 높아지면 추정비례율이 낮아지고 결국 납부할 청산금이 높아지게 된다. 이렇게 납부할 청산금이 높아지는 이유가 국민주택규모 초과주택과 상가를 분양받는 조합원에게 그 원인이 있기 때문에 국민주택규모 이하의 주택을 분양받는 조합원은 상대적으로 납부할 청산금이 과다계상되는 효과가 발생된다.

 

매입세액 불공제되는 부가가치세액(총공사비상승요인)을 국민주택규모 초과주택 분양자와 상가분양자에게만 부담시키지 않고 국민주택규모 이하주택 분양자에게도 매입세액 불공제 분을 안분시키기 때문이다 .
국민주택규모 이하의 주택을 분양받은 조합원이 국민주택규모 초과주택을 분양받은 조합원에 비해 상대적으로 불이익을 보았다고 주장하고 있는 조합이 있다. 그 조합이 화곡아파트지구 1주구 재건축주택조합인데 현재 비례율 산정의 적법성을 두고 소송 중에 있다. 
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