9. 사업시행인가에 따른 향후 절차 등
(4) 임차권 등 계약의 해지
정비사업의 시행으로 인하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다. 임차권 등의 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다. 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다. 사업시행자는 당해 토지등소유자에 대한 구상이 되지 아니하는 때에는 당해 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다(법 제44조).

(5) 소유자의 확인이 곤란하거나 조합원 전체 공유의 건축물 또는 토지
사업시행자는 정비사업을 시행함에 있어 조합 설립의 인가일 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있다(법 제45조제1항). 토지 또는 건축물의 감정평가에 관하여는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조제5항제2호를 준용한다(법 제45조제4항). 시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자지정의 고시일(도정법 제8조제5항)을 기준으로 한다.
그러나 동 규정만으로는 법원에 금액을 공탁하더라도 그 소유권을 취득할 수는 없다할 것이므로, 실효성 여부는 의문이라 할 것이다. 따라서 소유권을 취득하기 위해서는 재건축의 경우에는 공시송달의 방법에 의한 매도청구 소송이나 부재자재산관리인 제도를 이용해야만 할 것이며, 재개발의 경우에는 수용절차에 따라 소유권을 취득하는 것이 원칙이라 할 것이다.
재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다(법 제45조제2항). 조합 소유로 보는 토지 또는 건축물의 처분에 관한 사항은 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획에 이를 명시해야 한다(법 제45조제3항).

(6) 분양신청 통지 및 공고
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등의 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다(법 제46조제1항).

(7) 종전토지 등의 평가시점의 기준일
관리처분계획의 수립시 종전의 토지 또는 건축물에 대한 가격의 기준은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 감정평가를 시행한다(법 제48조제1항).

(8) 우선매각 국·공유지의 용도폐지
우선 매각하는 국·공유지는 사업시행인가의 고시가 있은 날에 그 용도가 폐지된 것으로 간주하며, 그 매각시 가격평가는 사업시행인가의 고시일을 기준으로 한다(법 제66조제5항, 제6항).
용도폐지된 도로의 점용에 대한 점용료부과와 관련 대법원(2000. 1. 18. 선고 97누19267) 판결은 “재개발사업의 시행에 관하여 당해 공공시설 관리청의 의견을 들어 인가를 한 경우에는 새로이 설치되는 공공시설 부지의 제공과 용도가 폐지되는 기존 공공시설 상호간에 사업시행계획상 실질적인 대가관계가 있는지 여부를 불문하고 구 〈도시계획법〉 제83조제4항이 적용되어 기존 공공시설에 관한 시행자의 점용 및 사용에 관하여 관계 법령의 규정에 의한 점용 및 사용료가 면제된 것으로 보아야 하고, 도시계획사업의 원활한 시행을 위하여 시행자의 재정상 부담을 경감하고자 하는 점용료 등 면제간주 규정의 취지에 비추어 재개발사업시행자가 위와 같은 내용의 사업시행인가를 받은 후 기존 공공시설의 점용에 관하여 관리청의 점용료 부과시에는 이를 납부하겠다는 취지의 각서를 작성하였다고 하더라도 이는 점용료 부과처분을 적법하게 하는 근거가 되지 못한다”라고 했다.

(9) 회계감사
주택정비사업조합은 비용의 납부 및 지출내역에 대하여 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 시장·군수에게 보고하고 이를 당해 조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 하여야 한다(법 제76조제1항).
회계감사 시기는 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내이며, 회계감사 대상은 납부 또는 지출된 금액이 7억원 이상인 경우이다. 조합에 회계감사를 할 수 있는 감사인은 〈주식회사의 외부감사에 관한 법률〉 제3조의 규정에 의한 감사인이다. 즉 공인회계사의 감사반과 회계법인을 말한다.
납부 또는 지출한 금액이 법령에 정한 금액 미만이거나 조합원의 80%이상의 동의를 얻은 경우에는 회계감사를 받지 않을 수 있다(법 시행령 제67조제1항). 
〈문의 : 02-2046-0641  www.donginlaw.com〉