지난호에서 예시로 보여 드렸던 사업참여 조건표는 대부분의 건설회사들이 10여년 전부터 사용해온 것으로 겉으로 보기에는 크게 다를 바 없는 것처럼 보입니다. 하지만 건설회사들이 제시한 사업조건표의 내용과 단어 하나하나에 엄청난 차이를 나타내는 것들이 적지 않아 이를 면밀하게 분석하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.

 

정비사업을 추진하는 일을 하는 집행부의 임원이나 조합장 등은 여러 차례 경험이 있는 분들이 아니라, 십중팔구는 처음으로 일을 해본다는 것입니다. 이 같은 현상은 조합원도 크게 다르지 않아 건설사들이 제시한 사업조건을 비교하면서 어느 회사의 조건이 훨씬 더 조합원들에게 유리한 것인지 파악하는 일이 여간 힘들지 않는 것입니다.

 

예를 들어 보면 공사비 항목에 들어있는 공사비(도급단가)와 이주비 금융비용을 어떻게 이해하는 것인지부터 쉽지 않는 일이 될 수도 있습니다. 도급단가는 그야말로 공사비이지만, 여기에는 공사비 포함내역에 따라 제안하는 금액만이 전부가 아니기 때문입니다. 낮은 공사비를 제시하고, 낮은 공사비에는 시공상에 필요한 여러 항목들이 많이 빠져있는 경우하고, 공사비는 상대적으로 비싸 보이지만 조합에서 별도로 지급하게 될 비용이 거의 없도록 제안하고 있다면, 진짜로 어느 경우가 더 낮은 공사비인지 비교하기 어렵다는 것입니다. 심지어 이주비 금융비용은 조합원들이 이주시에 책정하는 이주비에 따라 다르다는 이유로 아예 하나도 제시하고 있지 않은 경우도 있으니, 단순하게 나타난 공사비만을 비교하는 것은 위험천만한 일이라 할 수 있습니다.

 

건설회사의 사업참여제안서는 도급단가처럼 숫자로 나타내는 것도 있지만, 공사비 인상기준이나 지질조건 등 그야말로 조건으로 나타내는 항목도 많습니다. 공사비 인상조건은 제안하는 공사도급단가의 기준일이 언제인지 또 그때로부터 언제까지 공사비 인상을 적용할 것인지를 나타내는 것입니다. 이 부분이 사업참여시로부터 시작하여 관리처분까지 기간에 대한 공사비의 조정을 위한 기준이 되는 것입니다.

 

예를 들어 낮은 가격으로 입찰하여 시공자로 선정되어 곧바로 사업시행인가와 관리처분을 거친다면 건설회사로서는 골치 아픈 일이 벌어지게 됩니다. 즉, 낮은 공사비를 만회할 시간이 없기 때문입니다. 이럴 경우에는 여러 가지 이유를 들어 사업을 지연시키고자 하는 시도를 하고 싶지 않을까요?

 

통상 시공자를 선정하기 이전에는 지질조사(사업부지 깊은 땅속의 상태가 어떤지를 검사하는 것)를 실시하는 경우가 많지 않아서 건설회사들은 건물의 기초가 되는 토목공사의 비용을 정확하게 산출하기가 쉽지 않습니다. 그래서 일반적으로는 보통의 흙으로 이루어져 있다고 가정하고 공사비를 제안한 후에 지질조사에서 단단한 암석이 나올 경우에는 추가로 공사비를 요구하는 것과, 반대로 지하수가 많은 지역인 경우에는 지하수를 차단하기 위한 특수한 공사를 시행하기 때문에 추가로 공사비를 현실화시켜 줄 것을 조건으로 한다는 것입니다. 이런 다양한 조건에 따라 조합원들의 재산은 많은 영향을 받게 되지만, 여러 회사가 제안하는 이런 서로 다른 조건들을 정확하게 분석하고 또 비교하는 것은 쉽지 않으리라는 것을 짐작할 수 있습니다.

 

그래서 조합집행부에서는 이런 복잡하고 어려운 일을 하는 대신 아예 조합원 개인이 열심히 비교하여 판단하라고 아예 입찰 서류 전체를 배포하는 방법을 사용하고 있습니다만, 조합원 개인이 무슨 수로 이런 복잡한 내용을 정확하게 비교할 수 있겠습니까? 정말 어려운 일입니다.

 

이런 어려운 일을 보다 쉽게 하고자 하는 측면에서 건설회사들은 소위 OS라고 하는 홍보원들을 동원하여 자사의 사업참여조건이 얼마나 좋은 것인지, 입찰에 참여한 다른 경쟁사의 조건은 어떤 측면에서 조합원에게 불리한지 소소한 것까지 알려주는 역할을 하고 있습니다.

 

그런데 재미있는 일은 한 회사의 홍보원만 설명을 한다면 문제가 없겠지만, 입찰에 참가한 여러회사의 홍보원들이 똑같이 자사는 조합원에게 많은 이익을 주는 조건이고, 경쟁사는 그렇지 않다고 하는 식으로 말을 하다보면 조합원은 더욱더 혼란에 빠지는 일이 생기기도 한다는 것입니다.

 

이 회사 홍보원 말을 들으면 그 말이 맞는 것 같다가 다른 회사 홍보원 말을 들으면 그 말도 맞는 것 같아 도대체 누구 말이 맞는지 알다가도 모르는 일이 되기도 한다는 것입니다.

 

그래서 이런 문제를 조합원 혼자서 해결하기 어려워 동네 주민들이 삼삼오오 모여 토론도 하고 또 조합원 중에서 건설과 관련한 전문가가 있으면 그런 사람의 의견을 들어가면서, 점차 조합원들이 건설회사의 사업참여 제안서에 대한 정보를 모으고 진짜로 어떤 건설회사의 사업참여조건이 조합원에게 유리한 것인지를 가려내게 되는 것입니다.

 

이렇게 결정된 건설회사는 사업시행인가후 관리처분을 거치면서 공사비를 다시 조정하고, 이주비를 책정하고 하여 최종공사금액과 사업조건을 확정짓게 됩니다.

 

다음호에서는 지난 10여년간 건설회사들이 시공자로 선정되기 위하여 사용하였던 사업참여조건들 몇 가지에 대해서 설명드려 보겠습니다.