1. 조합설립직후에 하게 되는 매도청구소송은 토지등소유자에게는 심각한 위협이 됩니다.
재건축조합은 재개발조합의 경우와는 달리 조합설립 직후에 최고를 하고 일정기간 도과후 곧바로 매도청구소송을 하게 됩니다.

 

매도청구란 ‘조합에게 시가로 팔아라’라는 것으로 결국 토지등소유자의 소유권을 박탈하는 것이며 이는 공용수용에 해당됩니다.

 

적당한 가격 즉 시가를 주면 되는 것 아니냐고 할지도 모르겠지만 그 시가라는 금액을 받아서 다른 곳에 가서 그만한 토지와 건물을 구하기는 매우 어렵습니다. 조합의 입장에서는 부당하게 사업진행을 방해하면서 과다한 이익을 추구하는 사람들로 보이겠지만 꼭 그런 사람만 있는 것은 아닙니다.

 

2. 조합설립에 동의에 대한 충분한 정보제공이 되어야 합니다.
이와 같이 강제로 뺏기지 않으려면 조합설립에 동의하여야 하는데 조합설립에 동의하기 위해서는 충분한 정보제공 즉, ‘앞으로 재건축사업은 어떻게 진행되며 내 재산은 얼마로 평가되고 추가로 얼마를 더 내야 하는지?’를 알 수 있어야 할 것입니다.

 

이와 같은 충분한 정보제공은 조합설립을 전후해서는 도무지 할 수가 없습니다. 즉, 비용분담의 충분한 구체화는 조합설립단계에서 할 수가 없다는 항변을 수많은 조합들이 조합설립무효소송에서 해 온 것입니다. 그러나 이러한 현실론은 재산을 빼앗기는 토지등소유자 입장에서는 도무지 납득할 수가 없는 것입니다.

 

3. 집합건물법상의 매도청구제도
현재 〈도정법〉 제39조의 매도청구제도는 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제48조에서 유래하였는데 ‘재건축의 결의’가 있을 것을 전제로 매도청구를 인정하고 있습니다.

 

대법원 98다15996판결에서는 “재건축 비용의 분담에 관한 사항은 (중략) 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다”라고 판시하고 있습니다.

 

즉 충분한 정보제공을 하였음에도 불구하고 재건축결의에 참가하지 않은 자에 대하여 매도청구를 허용하고 있는 것입니다.

 

4. 집합건물법상의 재건축결의는 관리처분계획까지 포함한 개념입니다.
〈집합건물법〉에서의 재건축결의는 재건축에 관한 거의 모든 계획을 담고 있는데, 이를 세분화한 것이 〈도정법〉 상의 조합설립→사업시행계획→관리처분계획입니다.

 

그럼에도 불구하고 〈도정법〉을 제정하면서 조합설립 직후에 매도청구소송을 할 수 있도록 소제기시점을 정한 것은 수많은 원성과 민원을 이미 내포한 것이었습니다.

 

5. 매도청구소송은 충분한 정보제공이 이루어질 수 있는 사업시행인가 이후에 제기되어야 합니다.
재건축에 관한 충분한 정보제공은 사업시행인가 이후에나 가능합니다. 그러므로 조합설립직후에 하게 되는 매도청구소송 제도는 없애고 그 대신 분양신청기간 내에 분양신청하지 않는 자 등을 상대로 한 현금청산소송으로 일원화해야 합니다. 그리고 현금청산소송의 절차를 엄격하게 규정해야 합니다.

 

6. 재개발사업의 경우
주지하다 시피 재개발사업의 경우에는 조합설립이 되더라도 미동의한 자들에 대한 소유권박탈의 절차가 없고 모두 조합원으로 편입시킨 다음 분양신청과정에서 최종적인 결단을 하게 합니다.

 

이 때 분양신청하지 않거나 철회한 자들에 대하여는 토지수용절차가 진행되며 이는 재건축사업에서의 현금청산소송에 해당합니다. 이렇게 본다면 조합설립직후에 소유권박탈절차가 반드시 있을 필요가 없는 것이며, 조합설립직후에 매도청구소송을 할 수 있도록 규정한 것은 〈집합건물법〉 상의 재건축결의를 조합설립동의와 동일시한데서 오는 오류였던 것입니다.

 

7. 결 어
전통적으로 정비사업에는 "신속하게 진행해야 사업비를 절약하고 모두에게 이익이 된다."라는 명제가 통용되었습니다. 그러나 이를 위해 소수 조합원들의 원성을 무시하고 사업을 강행하다가 수많은 조합이 소송에 휩싸이고 사업을 1년 앞당기려다가 결국 2~3년 늦어지는 경우가 허다하게 발생하는 것을 보았습니다.
 〈문의 02-3487-1887〉