지난 호에 예고해 드린 바와 같이 이번호에서는 추진위원회를 진행하는 가상 시나리오를 살펴보도록 하겠습니다. 이미 금년 1월에 2회에 걸쳐 게재한 바가 있는데, 그 후 2009년 2월 6일 법이 개정되었기 때문에 이전의 시나리오 대로 회의를 진행하면 법에 어긋날 수도 있어 다시 한번 더 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

총무 : 자 그러면 회의진행시간이 되었기 때문에 추진위원님들은 전부 회의장으로 들어오셔서 자리에 착석하여 주시기 바랍니다.

 

 

◈ 개회선언
총무 : 그러면 지금부터 쬎쬎정비사업조합설립추진위원회 제1차 회의를 개최하도록 하겠습니다. 19시 30분 현재 재적 추진위원 쬎쬎명 중 쬎쬎명이 참석하여 과반수가 참석하였기 때문에 성원이 되었음을 보고 드립니다. 위원장님의 개회선언이 있겠습니다.
위원장 : 총 재적위원 쬎쬎명 중 쬎쬎명이 참석하여 성원이 되었기 때문에 쬎쬎정비사업조합설립추진위원회 제1차 회의를 개최하도록 하겠습니다. 〈박수〉

 

 

◈ 위원장 인사말
총무 : 위원장님의 개회선언이 있었습니다. 이제 바야흐로 우리 추진위원회의 새로운 장을 열게 되었습니다. 그런 의미에서 위원장님의 인사말씀이 있겠습니다.

 

위원장 : 〈위원장님의 인사말씀은 생략함〉

 

 

◈ 사업진행과정 설명
총무 : 그동안 고생하신 위원장님과 추진위원님들께 다시 한번 감사의 말씀을 드립니다. 그러면 앞으로 우리 재건축(재개발)사업이 어떻게 진행될 것인지에 관하여 위원장님께서 설명을 해 드리도록 하겠습니다.
위원장 : 제가 여러 추진위원님들 앞에서 앞으로 우리 사업이 어떻게 진행될 것인지에 관하여 설명을 드린다는 것이 외람되기는 하지만 제가 그동안 나름대로 공부하고 또 전문변호사님으로부터 강의를 들은 것을 토대로 하여 간략하게 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

 

① 내부 업무규정, 선거관리규정 제정=가장 먼저 우리 추진위원회의 운영규정은 지난 주민총회에서 의결하여 제정이 되었지만, 추진위원회를 운영하기 위한 내부 업무(사무)규정과 선거관리규정을 제정하지 못하였습니다. 그래서 다음 주민총회에서 의결을 받기 위하여 업무규정과 선거관리규정을 제정하기 위한 준비를 하여야 할 것입니다.

 

② 정비사업전문관리업자, 설계사 선정=저희들이 전문적인 지식이 없기 때문에 전문적인 지식을 갖추고 저의 추진위원회 및 조합의 사업수행을 대행 내지 컨설팅해 주는 행정 컨설팅회사를 선정하여야 할 것입니다. 법적인 용어로는 정비사업전문관리업자라고 하는데, 예전의 용어로는 ‘컨설팅회사’라고 통칭하였습니다. 그리고 사업진행에 따라 기존건축물을 철거하고 신축하기 위하여는 신축건물 등에 대한 설계가 필요하기 때문에 설계사를 선정하여야 할 것입니다.

 

그러나 추진위원회에서 설계업무가 필요한 이유는 예전의 경우에 정비구역지정신청을 하기 위하여 설계업무가 필요하였는데 현행법에는 정비구역지정 후에 추진위원회가 설립되도록 되어 있고, 정비구역지정자체도 관할관청에서 직접 하기 때문에 추진위원회에서 설계사를 선정할 실익이 없을 가능성도 있습니다.

 

또한 설령 추진위원회에서 설계사를 선정한다고 하더라도 그 계약기간은 조합설립인가시까지만이고 조합설립인가 후에는 조합에서 별도로 설계사를 선정하여야 하기 때문에 추진위단계에서 설계사를 선정할 필요가 있는지 여부에 대하여 추진위원들께서 다각도로 알아보시고 다음 회의에서 토론하도록 하겠습니다.

 

③ 조합설립동의서 징구=추진위원회에서 가장 중요하게 하여야 할 일중에 하나는 무엇보다도 우선적으로 조합설립을 위한 조합설립동의서를 징구하는 것입니다. 주택재개발/도시환경정비사업의 경우에는 총 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다. 주택재건축사업의 경우에는 주택단지안의 공동주택의 총 구분소유권자 및 토지면적의 3/4이상, 각 동별로는 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의를 받아야 하는 등 구체적인 동의율 요건이 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조에 규정되어 있습니다. 이 동의서 징구는 우리 추진위원들만의 힘으로는 어렵기 때문에 조합설립을 위한 동의서 징구를 위하여서라도 정비사업전문관리업자를 선정하여야 할 것입니다.

 

④ 조합창립총회 개최=조합설립을 위한 조합창립총회 개최에 대하여 예전 법에는 개최요건이 없었습니다. 그러나 2009년 8월 11일 〈도정법〉 시행령이 개정·시행되어 위와같은 조합설립동의율을 갖춘 뒤에 조합창립총회를 개최하도록 변경되었습니다. 따라서 조합창립총회 이전에 조합설립동의서 징구가 무엇보다도 시급하다고 하겠습니다. 그래서 이러한 창립총회 개최를 위하여는 조합정관 초안을 작성하여야 하고, 조합임원 및 대의원들 선출을 위한 입후보절차 등을 진행하여야 합니다.

 

⑤ 조합설립인가=조합설립동의율을 달성한 뒤 조합창립총회를 개최하여 조합정관을 제정하고 조합임원 및 대의원을 선출한 뒤 바로 관할관청에 조합설립인가 신청을 하면 조합설립인가를 받게 됩니다. 인가를 받게 되면 이 사업의 시행자가 바로 조합이 되는 것입니다.

 

⑥ 시공자, 설계사, 협력업체 선정=조합설립인가를 받은 뒤에 가장 먼저 하여야 할 업무가 조합의 신축공사를 하게 될 시공자를 선정하는 일입니다.

 

기존 〈도정법〉 제11조에 의하면, 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 조합설립인가후, 주택재건축사업의 경우에는 사업시행인가를 받은 뒤에 시공자를 선정하도록 규정되어 있었습니다. 그러나 2009년 2월 6일 법이 개정되어 주택재건축사업의 경우에도 조합설립인가후에 시공자를 선정할 수 있도록 되었습니다. 따라서 모든 사업의 시공자 선정시기가 조합설립인가 후에 바로 할 수 있도록 된 것입니다.

 

그리고 신축건물에 대한 설계를 할 설계사를 선정하여야 하고, 기타 조합사업에 도움을 줄 협력업체(변호사, 법무사, 세무사, 감정평가사, 철거업자 등)를 선정하여야 하는데, 철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경은 반드시 조합총회에서 결의하여야 하고, 만약에 정비사업전문관리업자를 새롭게 선정하거나 변경할 경우에도 조합총회에서 하여야 합니다. 기타 나머지 협력업체의 경우에는 조합정관이 정하는 바에 따라, 또 총회결의에 따라 대의원회 등에서도 선정할 수가 있게 됩니다.

 

⑦ 사업시행인가=조합설립인가를 받고 난 뒤에는 사업시행인가를 받게 되는데, 선정된 시공자와 설계사에 의하여 향후 신축건물을 어떻게 건축하여 사업을 시행할 것인지에 관하여 관할관청으로부터 인가를 받는 것입니다. 물론 이러한 사업시행계획 수립을 위하여 사전에 미리 조합총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 합니다.

 

⑧ 조합원 분양신청=사업시행인가를 받은 뒤 고시가 있은 날로부터 60일 이내에 계략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 정하여 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 합나다. 그리고 분양신청 기간은 통지한 날로부터 30일이상 60일이내의 기간동안 조합원들로부터 분양신청을 받게 되는데, 이 분양신청 기간은 20일의 범위내에서 연장할 수가 있습니다.

 

⑨ 관리처분계획인가, 동·호수 추첨, 분양계약체결=조합원들로부터 분양신청을 받게 되면 신축 세대중 몇 세대가 조합원분양분이고 또 몇 세대가 일반분양분이 될 것인지가 계산이 되기 때문에, 향후 조합원들이 부담하게 될 부담금의 액수, 동·호수배정 및 추첨방법 등에 관한 내용을 결정하기 위하여 관리처분계획이라는 것을 수립한 뒤에 총회의 결의를 득하면 관할관청에 관리처분계획인가라는 것을 받게 됩니다. 그리고 동·호수 추첨을 하고 결정된 동·호수에 대한 분양계약을 체결하게 됩니다.

 

⑩ 이주 및 철거, 신축공사, 입주=관리처분계획을 수립하기 전 또는 후에 조합원 및 세입자의 이주가 시작되며, 이주가 완료되어 거주하는 사람이 없게 되면 기존 건축물을 철거하고, 신축공사를 한 뒤에 입주하게 되는 것입니다.

 

 

총무 : 위원장님의 말씀을 감명 깊게 들었습니다. 그러면 다음 순서로 추진위원회 안건을 상정하도록 하겠습니다.

 

오늘은 최초로 소집되는 추진위원회이기 때문에 특별한 안건이 있는 것이 아니라 추진위원들간에 인사를 나누고 앞으로 할 일에 대하여 의논을 하려고 합니다. 추진위원장님께서 생각하고 계시는 향후 일정이 있지만 먼저 앞으로 추진위원회에서 어떤 일들을 하여야 할 것인지에 관하여  추진위원님들께서 가지고 계신 의견이 있다면 먼저 말씀해 주시기 바랍니다.

 

◈ 정비사업전문관리업자 선정
추진위원 A : 우리가 전문지식이 부족하다 보니 컨설팅회사를 선정하는 것이 좋을 것 같습니다. 다른 추진위원회나 조합들을 보면 대개 컨설팅회사를 선정하는 것 같은데, 우리도 컨설팅회사를 선정하여 같이 사업을 진행하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

추진위원 B : 그런데 그 컨설팅회사를 반드시 선정을 하여야 하는 것은 아니지요?

 

위원장 : 예, 지금 말씀하신 컨설팅회사라는 것이 현재 법률적인 명칭으로는 ‘정비사업전문관리업자’라고 하는데, 법률상으로는 선정할 수도 있고 선정하지 않을 수도 있도록 규정되어 있습니다.

 

총무 : 그러면 이 자리에서 정비사업전문관리업자를 선정할지 말지를 안건으로 상정하여 의결하도록 하겠습니다.
추진위원 C : 아니, 오늘 참석하지 않는 사람도 있는데 지금 이 자리에서 바로 정비사업전문관리업자를 선정할지 여부를 결정을 한다는 말인가요?

 

위원장 : 좋은 지적을 하셨습니다. 총무님께서 마음이 급하셨던 모양인데 추진위원회의 의결은 미리 통지하지 않은 안건에 대하여는 의결을 할 수가 없다고 알고 있습니다. 그래서 다음 추진위원회 안건으로 ‘정비사업전문관리업자 선정여부에 대한 안건’을 상정하여 의결하도록 하겠습니다. 이의 없으십니까?
추진위원 전원 : 예, 이의 없습니다!

 

 

◈ 추진위원들의 교육비 편성
추진위원 C : 추진위원들이 사업진행과정을 제대로 알아야만 사업을 원활하게 진행할 수 있을 것 같습니다, 그래서 추진위원들에 대한 교육비를 예산에 반영을 하였으면 합니다.

 

위원장 : 예, 정말로 좋은 지적을 하셨습니다. 그러면 ‘추진위원들의 교육비 예산편성에 대한 안건’도 다음 추진위원회 안건으로 상정하도록 하겠습니다. 이 또한 이의없으십니까?

 

추진위원 전원 : 이의 없습니다!

 

 

◈ 업무규정, 선거관리규정 작성
추진위원 D : 그리고 ‘추진위원회 운영규정’은 국토해양부에서 그 내용을 미리 만들어서 고시를 하였기 때문에 우리가 수월하게 작성을 하여 추진위원회 설립동의를 받을 때에 운영규정에 대한 동의도 받아 운영규정이 작성되었습니다. 그런데 세부적인 추진위원회 운영을 위해서는 추진위원회 업무규정(인사규정)과 선거관리규정도 만들어야 한다고 하던데 이에 대한 준비도 해야 될 것 같습니다.

 

위원장 : 그러면 다음 추진위원회에 추진위원회 업무규정(인사규정)과 선거관리규정 초안을 만들어서 안건으로 상정하도록 하겠습니다.
※ 다음호에서는 실제 정비사업전문관리업자 등을 선정하기 위한 안건 등을 상정하고 이에 대한 의결을 하는 내용을 올리도록 하겠습니다.
 (현)경기도 고문변호사, (전)국토해양부 고문변호사
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