Q : 재개발조합입니다. 관리처분계획이 총회에서 의결되고 구청에서 인가받았는데 상가와 관련해서는 전체 종후상가에 대한 총 평가액과 총비용은 정해져 있지만 구체적인 분양에 대하여는 별도로 수립할 상가 등 부대복리시설의 관리처분계획에 따르기로 했습니다. 이러한 경우에는 상가부문에 관한 관리처분계획이 없다는 이유로 전체 관리처분계획이 위법하게 되는가요?

A : 1. 상가 관리처분계획의 실제
관리처분계획을 수립하면서 공동주택에 대하여는 각 조합원별 종전자산과 분양예정인 종후자산의 평가액 그리고 추가부담금을 명시하여 수립하게 됩니다.

 

그런데 통상적으로 상가를 분양받을 조합원들에게는 종후자산에 대하여 전체의 평가액만을 통지하고, 각 조합원별 종후자산의 평가액과 추가부담금은 명시하지 않고 산출기준만을 미리 정하여 놓고 추후에 상가에 관한 관리처분계획을 따로 정하기로 하는 수가 많습니다. 이렇게 상가에 대하여는 부담금 산정의 기준만을 정하여 놓고 추후 별도로 상가부문 관리처분계획을 수립하기로 한 채 공동주택을 위주로 하여 수립된  관리처분계획이 유효한지 문제됩니다.

 

 

2. 법원 결정례
이와 관련해서는 의정부지방법원(2009.6.2.선고 2008구합3710) 및 서울행정법원(2009.9.18.선고 2009구합10185) 관리처분계획 및 인가처분 취소사건에서 판시한 바 있는데 모두 관리처분계획 전체가 위법하다고 보고 무효임을 확인하거나 취소했습니다.

 

 

3. 서울행정법원 2009구합10185 판결의 내용
위 서울행정법원 판결의 주요 설시내용은 다음과 같습니다. 참고로 이 사건에서 관리처분계획의 취소를 구하는 원고는 상가조합원이 아니라 주택을 분양받은 조합원이었습니다.

 

“앞에서 살펴본 바와 같이 관리처분계획 중 상가에 관하여 분양예정 대지 및 건축시설의 총 평가액 등 총액에 관한 사항 및 분양순위의 결정기준 등은 정하여졌으나, 상가 분양대상 조합원들이 분양받게 될 구체적인 대상 및 평가액, 분담금 등 구체적인 사항에 관하여는 정하여지지 아니하였다고 할 것이다.

 

그리고 피고 조합이 산출한 조합원들의 권리가액 산출의 기준이 되는 비례율은 추후 상가에 관한 별도의 관리처분계획이 수립됨에 따라 변경이 예정된 단순한 추정액을 기준으로 한 것이므로 공동주택 분양대상 조합원들의 분담금도 제대로 산정되었다고 볼 수 없을 것이다.

 

위와 같은 사정에 비추어 볼 때 관리처분계획 중 상가에 관하여는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조제1항 소정의 내용이 포함되어 있지 않아 제대로 된 관리처분계획이 수립된 바 없다 할 것이고, 새로이 상가와 관련한 관리처분계획을 수립할 경우 공동주택 분양대상 조합원들에 대한 권리가액비율 및 분담금액도 일부 변경되어야 할 것으로 보여 위와 같은 하자는 이 사건 관리처분계획 전체에 그 영향을 미친다 할 것이다. 그러므로 이 사건 관리처분계획은 그 전부가 위법하다고 보아야 할 것이다.”

 

 

4. 결 어
조합이 관리처분계획을 수립함에 있어 공동주택 이외에 상가에 대하여까지 구체적인 관리처분계획을 수립하기가 현실적으로 곤란한 사정이 있을 것으로 보입니다.

 

그러나 정비사업의 법률분쟁에서는 언제나 ‘현실론’과 ‘당위론’의 팽팽한 대립이 있어 왔고 각자 빅이슈에서 한번씩 승리한 바 있었습니다.

 

총회 전에 조합원별 종전자산가액을 고지하지 아니하고 수립한 관리처분계획은 무효라는 판결이 대세로 굳어져간 것은 당위론이 승리한 경우라고 볼 수 있고, 조합설립동의시 비용분담을 구체화하여야 한다는 조합설립무효소송의 소용돌이에서는 당위론이 득세하다가 대법원에서 행정소송이라는 판결이 남으로써 사실상 현실론(조합설립당시에는 비용분담 구체화가 불가능)이 승리한 경우라 볼 수 있습니다.

 

상가에 관한 사항을 빼 놓고 수립한 관리처분계획은 결국 나중에 가서는 공동주택을 분양받은 조합원의 추가부담금까지 변경을 초래하므로 위법하다고 본 위 판결로 인하여 또 한번의 소용돌이가 발생하지나 않을까 우려됩니다.
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