Q : 서울시 한복판 대로변의 3~5층 정도의 상가소유자들입니다. 저희 구역이 토지등소유자 시행방식의 도시환경정비사업이 진행되면서 분양신청을 했는데 관리처분계획에서 모두 지하층 상가로 배정됐습니다. 멀쩡한 지상 상가가 지하로 들어가게 된 것입니다. 지상 1층부터는 전체를 타처에 일괄매각하기 위해서라고 하며 규약상에 근거가 있다고 합니다. 이러한 규약과 관리처분계획은 타당한 것인지요?

 

 

A : 도시환경정비사업에는 독특하게 토지등소유자 시행방식이란 것이 있습니다. 근거조항은 〈도시 및 주거환경정비법〉 제8조제3항이며 조합이라는 단체를 설립하지 아니하고 곧바로 토지등소유자 3/4이상의 동의를 얻어 사업시행계획서를 작성하고 인가신청을 하게 됩니다.

 

사업시행인가 신청을 위한 총회에서 조합정관에 준하는 규약도 통과시키는 것이 보통인데 조합설립인가 요건에 준하여 토지등소유자 3/4이상의 동의를 얻어서 규약을 정하므로 절차의 합법성에는 형식상 문제가 없는 것으로 보입니다. 그러나 이미 민간 사업자가 해당 구역내 토지의 3/4과 토지면적의 1/2이상을 매입한 이후에 이러한 총회를 개최하고 사업시행계획서를 작성하므로 토지를 매각하지 않은 소유자들은 이들 민간 사업자의 전횡에 휘둘리는 경우가 태반입니다.

 

이 민간 사업자는 비록 1인이지만 〈도정법〉 시행령 제28조제1항에 따라 자신에게 매각했던 종전 소유자의 동의권을 그 숫자만큼 행사하게 될 수 있으므로, 총회에서 다수의 동의권을 행사하여 총회진행을 자신의 의도대로 관철하고 시행자 대표로 선출돼 사업을 진행하게 됩니다.

 

결국 이 민간 사업자가 구역내 토지등소유자의 3/4이상의 소유권을 매입하는 순간 사업은 이미 관리처분계획과 분양까지 일사천리로 직행하는 것이 예정되어 있고, 이에 반대하는 소수의 토지등소유자들은 불리한 조건에 분양신청하거나 아니면 개발이익이 배제된 금액으로 강제수용 당할 운명에 처하게 됩니다.

 

 

1. 유사 사례에서의 서울행정법원의 판단
서울행정법원에서는 2008년에 신축되는 공동주택, 판매시설, 업무시설, 숙박시설 중 판매시설에 대하여만 분양신청을 할 수 있도록 정한 규약에 대하여, 총회에서 3/4이상의 동의를 얻어서 성립한 것이고 사회통념상 현저히 불합리하다고 판단되는 내용이라 보이지는 않으므로 유효라고 판시한 바 있습니다. 서울행정법원의 판시사례는 질문하신 경우보다는 위법성이 약한 경우라고 하겠습니다.

 

 

2. 도정법 제48조제2항제1호의 규정
〈도정법〉 제48조제2항에서는 “관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다”고 하면서 제1호에서 “종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.”고 규정하고 있습니다.

 

 

3. 사안의 경우
대로변 3~5층 정도의 상가건물 소유자들을 모두 지하로 배정토록 한 관리처분계획과 이를 가능하게 한 규약은 위 〈도정법〉 제48조제2항의 관리처분계획 기준에 비추어 볼 때 결코 종전의 면적, 이용상황, 환경 등을 고려하여 균형 있게 배분한 경우가 아니라고 판단됩니다.

 

위에서 언급한 서울행정법원의 사례는 분양대상을 판매시설에 한정한 것인데, 이 사안의 경우에는 지상층 소유자를 모두 지하 상가로 배정하였다는 점에서 위법성의 정도가 크므로, 〈도정법〉 제48조에 위반되고 사회통념상 현저히 불합리한 내용을 포함하고 있어 무효라고 판단됩니다. 이 사안이 법원에 제소될 경우 법원이 어떻게 판단할지는 알 수 없으나 충분히 다투어 볼 만한 사안이라고 여겨집니다.
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