Q : 재건축조합원입니다. 분양신청을 하지 않아 조합으로부터 현금청산소송을 당했습니다. 법원에서 정해주는 감정평가금액만 받고 나가야 하나요? 제 생각에는 조합이 소송을 제기하기 전에 청산금액에 관하여 저와 협의를 했어야 하는 것이 맞지 않나요?

 

 

A : 1. 소유권 박탈을 위한 사전협의 제도
재건축사업의 경우 조합 설립시 미동의자에 대하여는 매도청구소송을 제기하고, 재개발사업에서는 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 토지수용을 하게 됩니다. 모두 소유권박탈을 위한 제도인데 이러한 절차를 개시하기 전에 당사자와 조합이 사전에 협의할 수 있는 사전절차를 반드시 거치도록 되어 있습니다.

 

즉, 재건축조합이 매도청구소송을 제기하기 위하여는 반드시 최고절차를 거쳐서 2개월간 토지등소유자가 숙고할 수 있는 시간을 주어야 합니다. 재개발조합이 수용재결을 신청하기 위하여는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 제28조에 따라 협의절차를 반드시 거치도록 되어 있습니다.

 

토지등소유자로서는 재산권을 강제로 박탈당하기 때문에 해당 절차 개시전에 미리 자의에 의하여 협의할 수 있는 기회를 준 것입니다.

 

이러한 점은 재건축조합에서의 현금청산 소송에서도 인정되어야 한다는 것이 필자의 생각입니다. 따라서 조합으로서는 현금청산 소송제기 전에 미리 분양미신청자에 대하여 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조에 따라 협의절차를 거쳐야 할 것이고 그렇지 아니하고 제기된 소송은 절차위반으로 위법하여 기각하여야 할 것입니다. 그러나 이 부분에 대하여 정면으로 판시하고 있는 판결은 아직 없는 것으로 보입니다.

 

 

2. 공익사업법 제28조 유추 적용
재개발사업과 도시환경정비사업에서는 조합에 수용권한이 있고, 〈공익사업법〉이 준용되므로 수용절차 개시전에 반드시 협의절차를 거쳐야(공익사업법 제28조) 하지만, 재건축사업에서는 이러한 사전 협의의무가 〈도정법〉에 명시되어 있지 않습니다. 그러나 현금청산대상자에 대하여 재개발은 수용절차를 밟게 되고, 재건축에는 현금청산소송을 하게 되는데 양자는 동일한 기능을 수행하는 것이므로 〈공익사업법〉의 사전 협의의무가 유추적용되어야 할 것입니다.

 

 

3. 도정법 시행령 제48조의 자체해석
〈도정법〉 시행령 제48조는 “현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다”라고 규정하고 있는데 이 조항 자체의 해석만으로도 협의의무가 도출되는 것이며, 이는 강압상태에서가 아닌 자유로운 선택이 가능한 상태에서의 협의이어야 할 것이므로 소송 제기전의 협의이어야 하는 것입니다.

 

그렇지 아니하고 소송을 먼저 제기해 놓고 도중에 협의통지문을 보낸다면 소송이라는 엄청난 압력수단을 동원한 상태이므로 토지등소유자는 자유로운 협의를 할 수 없을 것입니다.

 

이러한 점들을 살펴볼 때 〈도정법〉 시행령 제48조에서 정하고 있는 “협의하여 산정한다”라는 의미는 자유로운 의사표현이 가능한 상태이어야 하고 이는 소송 제기전으로 해석하는 것이 지극히 타당할 것입니다.

 

바로 이러한 점에서 〈공익사업법〉은 수용절차를 개시하기 전에 협의를 반드시 거칠 것을 요구하고 있는 것이며, 이러한 원리가 재건축에서 인정되지 않을 이유가 없습니다.

 

 

4. 도정법 제39조 유추적용
또한 재건축사업의 초기의 미동의자에 대한 소유권 확보를 정하고 있는 〈도정법〉 제39조와 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제48조의 매도청구제도에서도 사전협의 절차에 해당하는 ‘최고절차’가 규정되어 있고 이 최고절차를 거치지 않은 매도청구(소제기)는 기각되는 점을 감안해보면 소유권확보라는 동일한 기능을 가진 〈도정법〉 제39조를 이 사건 현금청산 절차에 유추적용하지 않을 이유가 없습니다.

 

이렇게 보는 것이 국민의 재산권보장을 규정하고 있는 〈헌법〉 제23조에 합치하는 해석일 것입니다. 아무튼 조합은 이러한 점을 감안하여 현금청산소송 제기전에 협의절차를 반드시 거쳐야 소송진행과 결과에 문제가 없을 것으로 사료됩니다.  〈문의 02-3487-1887〉